Когда в нулевые годы в России стали советскими темпами возводить новое жильё, мало кто видел в этом угрозу. Вроде бы растущие кварталы – это свидетельство появления в стране зажиточного среднего класса, роста налоговых поступлений, решения массы социальных проблем, возникающих от скученности населения в центре. Но постепенно народ стал замечать, что старые 9-этажные «брежневки» во многом предпочтительнее 20-этажных новостроек. Что технологии их возведения не сильно изменились за полвека, зато во «дворе нового типа» нет привычного детского сада, до школы – два километра, парковаться негде, поутру на выезд из квартала – огромная пробка, а на маршрутки – очередь. Что площадь новых «студий» может быть меньше, чем в осмеянных однокомнатных хрущобах, а об уюте самого микрорайона смешно говорить, когда видишь из окна лишь соседские окна в 20 метрах. Граждане торопятся обвинять в этом чиновников, которые такое допустили. Но главная печаль в том, что они особо ни при чём. И эксперты, и застройщики признают, что на рынке недвижимости растёт огромный пузырь. И едва ли что-то помешает ему лопнуть.

Дом сбыта

«АН» рассказывали, как пригород Самары Кошелев вошёл в топ архитектурных «страшилок»: ряды трёхэтажных бараков в чистом поле сравнивали по изяществу с известными лагерями. Но в рекламных проспектах Кошелев подаётся как «один из самых спокойных» районов Самары, потому что большинство квартир здесь берутся в ипотеку, а владельцев проверяет банк. Александр Антонов, главный архитектор Московского центра пространственной информации НИиПИ градостроительства задаётся вопросом: а кто купит здесь квартиру на вторичном рынке через 10 лет? Понятно, что сегодняшние жители постараются отсюда съехать, как только у них появятся деньги.

Вокруг кольцевой Петербурга за последние годы выросли даже не новые районы – это отдельные города-спутники, сверкающие стеклом, металлом и свежими вывесками кафе и магазинов. Выглядит всё вполне современно, если не пытаться здесь пожить. Обычное дело: залепили новый многоэтажный комплекс на 800 квартир и на первом этаже «обременились» садиком на 20 детей. На намывных территориях Васильевского острова возводят многоэтажные кварталы, но детей приписывают «на материке» к школе «Земля и Вселенная», в которой и так уже восемь первых классов по 40 человек. При этом не заселили ещё и половины территории намыва. Типичный новый район Шушары: здесь три садика на 40 тыс. жителей, в группах по 60 малышей и один санузел. Но и в такое учреждение – большие очереди: пока дойдёт до вас, надо уже собираться в школу.

И ладно бы при этом сами квартиры были высокого качества. Сегодня в стране вводится в строй жилья почти на 40% больше, чем в 2009–2010 годах. Но средняя площадь возводимых квартир уменьшается – она уже ниже 50 «квадратов». Чиновники в отчётах любят приводить другую цифру – 73 кв. метра. Но это откровенное лукавство: берут среднее значение, складывающееся из частных домов, построенных населением, и многоэтажек, где царствует ипотека.

По данным Росстата, за последние 10 лет конкретно в многоквартирных домах средняя площадь квартиры «ужалась» почти на 20%. Сейчас на рынке можно найти микрометражи в 14–15 кв. метров. Выросла и доля однокомнатных квартир в общем объёме жилищного строительства – с 33% в 2009‑м до 43% в 2022 году. В реальности разрыв ещё выше: средним метражом для двушки сегодня считается 45 «квадратов». А 10 лет назад это была норма для однокомнатной квартиры. «Студии» и вовсе напоминают гостиничный номер класса эконом, в который чудом встроена кухня.

Девелоперов можно понять: в отличие от чиновников они смело признают, что население беднеет. И если бы не субсидируемая государством ипотека, стройки давно бы встали.

Сегодня для потребителя главный критерий – низкая цена. Себестоимость «квадрата» примерно одинакова по всей стране – в районе 50 тыс. рублей. Разумеется, это без учёта стоимости земли и всяких побочных расходов. Но всё-таки почувствуйте разницу: в Курске метр квартиры продают за 60 тыс., в Питере – за 120 тыс., в Москве – за 220 тыс. рублей. Девелоперы в регионах «ходят по канату» не от хорошей жизни, наваривая по 4–5 тыс. рублей с метра. Но дороже народ просто не потянет! А значит, вынужденная экономия на себестоимости непременно приводит их к апгрейду хрущоб: без лифтов, с тесными прихожими и кухнями.

Есть международный рейтинг, подсчитывающий, сколько времени нужно, чтобы накопить стартовую сумму на двухкомнатную квартиру площадью 54 метра. В России выходит менее трёх лет – вполне приличный результат. Другое дело, что за эти деньги вы получаете такое жильё, которое впоследствии трудно продать на вторичном рынке. Известный пример – Новое Домодедово, где чуть ли не весь день стоит мёртвая пробка. Владельцев квартир привлекали прежде всего невысокой для Москвы ценой, но ведь скупой всегда платит дважды.

По словам Виталия Стадникова из Высшей школы урбанистики ВШЭ, мы сейчас не решаем жилищный вопрос, а просто латаем социальную дыру и отодвигаем проблему, которая станет очевидной через 10–15 лет: «Потому что люди, безусловно, не будут удовлетворены качеством жизни, начнёт зреть социальное недовольство. Дальше надо будет это всё сносить и перестраивать».

По-хорошему, не должно быть кварталов, где есть только дешёвое жильё для молодых семей, ипотечников или военных. В пространстве города должны быть перемешаны кошельки богатых и бедных горожан. А у нас не менее 80% сделок – это ипотека, поскольку в стране всё меньше граждан, способных купить квартиру, не влезая в долги.

Запетыми с юности песнями

В сталинском СССР архитектура играла в том числе и политическую роль. Она воспринималась партийными вождями в первую очередь как выставка их достижений. Проспекты крупных городов на западе страны, пострадавших во время войны, восстанавливали с известным шиком. Сталин считал, что если иностранные гости не увидят в Киеве или Минске многоэтажных, декорированных скульптурой и лепниной дворцов, то возникнут нелестные для него сравнения с капиталистическими городами: «Мы выиграли войну, мир смотрит на нас как на победителей». Хотя для пролетарского государства, кичащегося стремлением к равенству, стремление к буржуазной фасадности и выглядело странно.

Хрущёв, боровшийся с «культом Сталина», полагал, что и в архитектуре надо менять подходы. С его точки зрения, микрорайоны и одинаковые панельные дома куда лучше отражали принципы равенства и коллективизма. Виталий Лагутенко, автор проекта пятиэтажной хрущобы на 4 подъезда, стремился создать максимально дешёвый дом будущих массовых серий, который можно собрать за две недели. Архитектор обошёлся без внешнего декора, лифта и мусоропровода, заложив толщину межквартирных стен 8 см, а межкомнатных – 4 см. Правда, допустил роскошь в виде балкона, кладовки и раздельного санузла, которые в более поздних сериях были упразднены. Но могло быть ещё хуже. Например, в те же годы в Китае многоквартирные дома лепили без водопровода и канализации: туалет располагался на улице, а мыться предлагалось в общественной бане по талонам раз в неделю.

Уже тома написаны о том, что хрущобы закрепили за измученным коммуналкой советским человеком право на частную жизнь. Но с точки зрения экономики первые массовые серии лишь позволили переселить в города миллионы рабочих рук, создать людям уголок с водой и теплом, где можно растить детей, навёрстывая демографический провал, связанный с войной.

До распада Союза панельные многоэтажки лепили пожарными темпами и в режиме экономии. И хотя к качеству самих квартир до сих пор масса претензий, вокруг них создавалась удобная среда со школами, зелёными зонами и дорогами, о которой сегодняшние новосёлы могут только мечтать. В постсоветскую эпоху это не ценилось, поскольку потребители, измученные с детства 137-й серией, хотели от застройщика прежде всего квартир с удобной планировкой. Им казалось, что школы, парки и дороги появятся сами собой.

Поначалу всё шло неплохо: доступной ипотеки не существовало, долевое строительство было рискованным. Поэтому народ покупал готовые квартиры за наличные, а застройщик из кожи вон лез, чтобы потрясти воображение качеством, инфраструктурой, видом из окна. Однако со временем спрос стал более похож на «советский», хотя ни одной крупной строительной компании с государственным капиталом так и не появилось.

Разгадка банальна: с конца 2000-х экономика страны перебивается со стагнации на рецессию. И народ не рискует в неё инвестировать. В США более 50% американцев владеют акциями предприятий, а в России – 1%. Как только у россиянина появляются лишние несколько миллионов, он несёт их не на фондовый рынок, чтобы раскочегарить экономику, а вкладывает в более надёжный, как ему кажется, актив – недвижимость. Как правило, «запасные» квартиры покупают, чтобы их сдавать, но не всегда.

Вечером в столичных новостройках горит до неприличия мало окон. Опытные риелторы говорят, что люди с деньгами в регионах обязательно имеют гнездо в Москве: мало ли – я заеду, или брат, или сват. Даже обычный труженик, вкалывающий на Севере, живёт во власти инфляционных ожиданий и покупает ненужную ему квартиру, которую и сдавать не планирует, потому что верит: «потом подорожает». Большую часть времени такие квартиры пустуют, и похожая ситуация во многих «быстрорастущих» российских городах: Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи. В Петербурге за постсоветские годы население официально сократилось на полмиллиона человек. Хотя за тот же период построена, по сути, каждая вторая многоэтажка, а на окраинах выросли новые города.

Другая важнейшая причина «возвращения в СССР» – в сферу жилищного строительства вернулось государство. Мало того что власти субсидируют ипотечные программы, так они ещё и вернули советское понятие «очереди на жильё». В ней стоят военные, полицейские и прочие госслужащие. По однушке положено любому повзрослевшему детдомовцу. А дарёному коню в зубы не смотрят – получив «от государства» жилплощадь на выселках вроде самарского Кошелева, «ценные сотрудники» надеются со временем её продать, добавить и «взять что-то приличное».

А есть ещё программы расселения аварийного и ветхого жилья, которого 10 лет назад Росстат насчитал аж 93, 9 млн «квадратов». Современные программы с бюджетным финансированием работают, как и при Брежневе: нужно построить и сдать столько-то квадратных метров, а насколько довольны новосёлы таким переселением – дело десятое.

В Новосибирской области Контрольно-счётная палата раскритиковала программу расселения аварийки в 2019–2020 годах. Например, в Бабаринске 27 жильцов аварийного дома получили квартиры в новостройке, которую через пять лет после сдачи также признали аварийной. На Ямале переселили пенсионера из дома под снос в строительный вагончик – «улучшили условия». По данным Фонда ЖКХ, всего за год из 76 субъектов поступило 1254 жалобы на качество возводимых для переселенцев домов. На эту тему в 17 регионах возбуждено 29 уголовных дел.

А как только перед чиновником в том или ином виде возникает «план» с объёмами введённых квадратных метров жилья, разум перестаёт властвовать над миром. Не счесть примеров, когда чиновники отдавали девелоперам совхозные поля, меняли назначение земель, присоединяя их к городам, разрешали строить много и высоко. Это не создавало комфортной среды, но было дёшево и удобно для выхода на «целевые показатели».

Место входа

Социолог градостроительства Елена Чернова называет растущие на окраинах новые районы «рентополисами». И не только потому, что квартиры здесь покупают в основном под сдачу. Крупные города – это места концентрации держателей рентных доходов, которые создают рынок труда для остального населения. Здесь доминирует не развитие, а совсем другой процесс.

Мигрантам и приехавшим в поисках работы россиянам не до комфорта, им надо где-то зацепиться, а в «рентополисах» самые низкие цены. В апреле 2021 г. главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и глава столичного Центра урбанистики Сергей Капков согласились с тем, что проблемой является превращение новых районов в «гетто, места входа в Москву, куда приезжают мигранты». А Елена Чернова цитирует главу крупной строительной компании: «То, что сейчас строится вокруг мегаполисов, – это катастрофа. Говорят, что это будут строить, пока это покупают. Но суррогатный алкоголь тоже производят и покупают, однако это не значит, что его нужно разрешать. Государство запретило суррогатный алкоголь и борется с ним. Так и суррогатное жильё надо запретить!»

Легко сказать! Чернова пишет: «Государство не запрещает такую застройку, потому что не может. Оно не субъект данного процесса. Субъекты – масса и застройщик, которые сформировали «частно-массовое партнёрство». Органы власти, конечно, влияют на ситуацию, достаточно упомянуть «льготную ипотеку». Но их участие вторично. Это в чистом виде массовый процесс, движимый миллионами людей и триллионами рублей. Он сформировался из безобидных ручейков, каждый из которых можно было, наверное, перекрыть в истоке. Но сейчас поток набрал такую силу, что попытка его «запретить» сродни желанию заткнуть мизинцем Ниагарский водопад».

Много говорят про коррупцию в сфере жилищного строительства. Но где у нас нет коррупции? На рынке автомобилей или компьютеров тоже вероятны сговоры, суррогаты, монополизм, но потребителей это кардинально не затрагивает, зато есть относительно цивилизованный рынок. «Но тут «суррогатным» оказывается почти всё новое массовое жильё экономкласса, потому что в этой сфере вовсе нет потребительского рынка», – говорит Елена Чернова.

По сути, деньги масс являются кредитом застройщику. Люди не покупают квартиры, а кредитуют застройщиков, которые обязуются вернуть долг квартирами. Роль банков второстепенна – они кладут кредиты людей в один карман, а из другого выдают аналогичную сумму застройщику. Ни в одной сфере массового производства нет ситуации, чтобы покупатель, минуя предпринимательские бизнес-структуры, напрямую платил производителю за ещё не произведённую продукцию и без профессиональных расчётов кредитных рисков.

Почему это плохо? Разве не круто отцепить посредников, которые добавляют 20–30% стоимости квартиры. Но ведь когда нам нужен хлеб, мы же не даём деньги напрямую хлеборобам. Посредники не только набивают цену, они создают новый продукт и часто берут на себя многие ваши риски.

Отчего пропал калабуховский дом в повести Булгакова «Собачье сердце»? Он пропал потому, что в октябре 1917-го домовладельца Калабухова упразднили как паразитический класс. Дома отошли к городским коммунам, после чего сразу начался квартирный кризис. Ведь домовладелец определял параметры застройки как предпринимательского проекта и противостоял снижению качества городской среды, раз от неё зависит и стоимость его недвижимости. К примеру, в центре Манхэттена, где каждый метр земли стоит миллионы долларов, никому не удаётся застроить хотя бы кусок Централ-парка, ибо тут же рухнет привлекательность построенных вокруг квартир.

Бизнес не только «накручивает цену». Влиятельные ассоциации домовладельцев – неплохая гарантия, что в паре километров от вашего жилья не устроят мусорный полигон, запахи которого не позволят вам даже открывать окно на ночь. Что вы вообще сможете на что-то влиять за порогом своей квартиры. Россияне, заставшие СССР, ещё только доходят до этой мысли: ваши три окна и 50 «квадратов» – не сделают вас счастливым, если всё остальное не работает.

Например, на намывных территориях Петербурга проблема не только со школами. В марте 2023 г. владельцы квартир вдруг узнали, что вместо пешеходной набережной на берегу Финского залива будет обычная дорога. С ними это никто не обсуждал – просто у застройщика изменились планы. Столь же неожиданным для них было узнать, что подъезды к новым домам никому не принадлежат и их никто не обязан ремонтировать. Что парковки не оборудованы, что строительство метро отложено – как и появление выезда на скоростную трассу. Это притом что в ветреную погоду на намыве с трудом можно открыть дверь автомобиля, а «защитную» лесопосадку застройщик тоже замылил. «Я ни разу не вышел из дома просто прогуляться. Сразу прыгаю в машину и выезжаю с этой лунной поверхности. Хотя формально я житель престижного Василеостровского района», – рассказывает один из жильцов.

Подобное можно найти в любом российском городе: человек вложился в «жильё мечты», а оказался пленником квартиры на бывшем совхозном поле, из которой толком некуда выбраться. Застройщик вроде бы заинтересован создавать коммунальную сказку, но при нынешних правилах игры ему удобнее манипулировать ценами и обещаниями, ведь приезжие покупатели редко умеют оценить всю картину, а смотрят лишь на чистоту подъездов и кафель в ванной.

Поэтому на рынке выживают лишь компании, способные аккумулировать деньги масс и получить одноразовую производственную прибыль. Ещё хуже, если вместо частного домовладельца выступает муниципалитет. Он вовсе не стремится к прибыли, его цель – создать фонд социальной аренды, который можно недорого содержать. Откуда тут возникнет «жильё мечты»! Поскольку чиновник любит всё «оптимизировать», то и человейники с каждым годом становятся всё более бесчеловечными.

По сути, массовая застройка в России воспроизводит схему строительства, существующую во многих бедных странах: утром заказчик выдаёт строителям деньги на покупку кирпичей, а к вечеру халупа готова. Но мало где этот процесс называют «агломерированием» и решением проблемы доступного жилья.

Рентоориентированный пузырь

Разумеется, со стороны экспертного сообщества не первый год звучат опасения: а не кончится ли бесконтрольный рост трущобной застройки социальным взрывом? Ведь в какой-то момент «здоровые» части городов могут не справиться с давлением «рентополисов», лишённых инфраструктуры и требующих доступа к большим благам.

Более того, «процесс уже пошёл». Около 70% строящегося жилья в России на сегодня остаётся нераспроданным из-за рекордного падения спроса, следует из свежих данных «Дом. РФ». Объём непроданных новостроек достиг 42 млн «квадратов» – такого никогда в нашей истории не было. Россия возглавила мировой антирейтинг из 57 стран по падению реальных цен на жильё в 2010–2022 годах. Номинально стоимость жилья в России за это время выросла на 54%, но с учётом инфляции она упала на 33%.

Это неудивительно, поскольку свеча горит с двух сторон. Похоже, спрос на недвижимость переломила пандемия коронавируса. Теперь почти все осознали: мы живём в эпоху наступления удалёнки, когда необязательно жить в Москве, чтобы получать московскую зарплату. А раз так, то необязательно и всю жизнь зарабатывать на квартиру в столице, умирать в жестоких пробках и платить двойную цену чуть ли не за все виды товаров. Кто-то видит себя в Туле или Владимире – народа ещё меньше, зато до Москвы недалеко. Кому-то приглянулся более-менее ухоженный районный центр, где для приличных людей есть и гимназии, и кофейни. А кто-то собирается тихо черепить на компьютере в своём садоводстве в 70 км от Питера или Нижнего. Социологи и риелторы уже вывихнули себе мозги, пытаясь предсказать, какие формы поселений предпочтут россияне к 2030 году. Но непохоже, что это будут «рентополисы» на городских окраинах.