Кассация признала незаконным лишение ее прав на участок и велела Адлерскому суду устранить недостатки
В Адлерском районном суде Сочи во вторник 29 июля пройдут предварительные слушания по иску прокуратуры к жительнице Владивостока Елене Саркисян.
Проработав всю жизнь на Дальнем Востоке, она решила встретить старость на юге и в 2020 году купила землю в Сочи. Но вскоре она получила иск, которым надзорное ведомство требовало ее права аннулировать на том основании, что участок якобы находится на территории Сочинского национального парка. Дело будет рассматриваться по второму кругу. На первом суд удовлетворил требования прокуратуры и лишил женщину собственности. Но в начале этого года другим таким же землевладельцам из Сочи удалось достучаться до Конституционного суда РФ (КС), который защитил их права, разъяснив, как следует подходить к подобным спорам. После этого и кассационный суд в Краснодаре принял доводы дальневосточницы. Он указал на ряд недочетов, допущенных при рассмотрении ее дела, и обязал суд в Адлере рассмотреть дело заново, учтя при этом все замечания, в том числе и новую позицию Конституционного суда.
Хотелось южнее, а получилось, как всегда
Ранее «АН» рассказывали, что Елена Саркисян специально подобрала для покупки такой земельный участок, который был предоставлен продавцу государством и находился в частной собственности уже четверть века. Так она рассчитывала оградить себя от возможных неприятностей. Земельный участок площадью 8 соток находится в районе сочинского села Молдовка (севернее аэропорта Сочи по руслу р. Мзымта).
Местная жительница, у которой Елена выкупила землю, не являлась первой владелицей, но изначально данный участок был предоставлен частному лицу на праве пожизненного владения постановлением Молдовского сельсовета Адлерского района Сочи в 1994 году, после чего в 2008 году, в том числе на основании этого постановления, а также свидетельства о праве на наследство ее правопреемника земля была приватизирована, а права на нее – зарегистрированы в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимость). С того времени эти права никем не оспаривались, и люди все эти годы продолжали открыто владеть землей на основании выданных государством документов.
Но спокойной жизни в Сочи на своем участке Елена радовалась недолго. В 2023 году прокуратура подала к ней иск о признании ее прав на земельный участок отсутствующими. В основание своего иска ведомство положило лесоустроительное дело, определившее границы Сочинского национального парка, и заявило, что произошло наложение границ, и земельный участок дальневосточницы был сформирован на территории нацпарка. А нацпарк – это особо охраняемая природная территория (ООПТ) и частных земель в ее границах быть не может. Участок Елены якобы оказался в пределах ООПТ. Это выяснилось, когда земли нацпарка начали ставить на кадастровый учет. Адлерский, а затем и Краснодарский краевой суд с прокурором согласились и права дальневосточницы на землю аннулировали.
Сочинцы уперлись
Случай Елены Саркисян – далеко не единственный и не уникальный. Прокуратура активизировалась по землям на Черноморском побережье в 2022 году. Ей были поданы десятки, если не сотни исков об аннулировании частных прав, возникших еще в 90-х годах прошлого века. Категория дел, в основе которых лежат требования, связанные с особо охраняемым статусом Сочинского национального парка, является одной из самых массовых в исковом портфеле прокуратуры на Кубани.
И, пожалуй, в каждом из таких процессов ответчики недоуменно вопрошают: как понять ситуацию, при которой государство само выдает землю, через свои органы регистрирует права на нее, ждет 30 лет, пока люди обживутся, построят дома, а затем, заявляя, что участок был выдан противозаконно, а нынешние владельцы добросовестными приобретателями не являются, забирает имущество? «А как же трехлетний срок исковой давности»? – возмущаются они.
Прокуроры и суды им отвечают, что к этим требованиям (а иски о признании права отсутствующими являются особым, специфическим способ защиты права) правило исковой давности не применяется. «Но ведь для таких исков же необходимо, чтобы земля находилась во владении истца, а ею владеем мы», – не унимаются люди. Тогда прокурор может ответить, как это произошло в процессе Елены Саркисян, что раз ее участок не был огорожен забором, значит, доступ на него был у кого угодно, таким образом, фактически владение своей землей она не осуществляла. Раз-два-три-оп!
В минувшем году 14 сочинцев, у которых похожим образом изъяли земли, поставили перед Конституционным судом РФ вопрос о том, что так далее продолжаться не может. И КС принял по делу поистине Соломоново решение. Он рассудил таким образом: нацпарк есть нацпарк, и на его территории частных земель (за исключением случаев, когда в границах ООПТ создан населенный пункт) быть не должно, однако, если так уж случилось, и землевладелец в этом не виноват, приобретаю землю, он действовал добросовестно, или истек срок исковой давности, власти, возвращая этот участок нацпарку, должны предоставить гражданину взамен аналогичный (как по площади, так и по виду разрешенного использования) либо возместить его стоимость вместе со стоимостью возведенных на нем строений. Разъяснив это, КС велел пересмотреть дела сочинских садоводов.
«А вообще-то в деле криво все»…
Дело Елены Саркисян попало в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (4КСОЮ) уже после резонансного процесса по сочинским землям в Конституционном суде.
С учетом «свежих» разъяснений КС судьи кассации присмотрелись к делу Елены попристальнее и (о, чудо!) усмотрели в нем массу нарушений.
В частности, коллегия 4КСОЮ подчеркнула, что суды, обосновывая решение о лишении дальневосточницы прав на участок, сослались на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», а это учреждение является заинтересованным в исходе спора лицом, участвует в деле. При этом суды проигнорировали другое заключение, из которого следует, что земля в зону ООПТ не попадает. Но при наличии двух противоречащих друг другу мнений специалистов экспертизу суды не назначили. Вместе с тем каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного участка к лесным землям или нацпарку они не привели. Вместе с тем план лесонасаждений не имеет правоустанавливающего значения, а других документов, свидетельствующих об отношении спорной земли к нацпарку, прокуратура не представила. Поэтому, указал 4КСОЮ, при пересмотре дела следует для начала разобраться, где проходят границы нацпарка, и, действительно ли, участок ответчицы находится на его территории.
Во-вторых, кассационный суд потребовал при новом рассмотрении дать оценку добросовестности Елены Саркисян, напомнив при этом, что согласно закону и позициям высших судебных инстанций покупатель недвижимости, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.
В-третьих, кассационный суд, сославшись на позицию КС, отметил, что данный спор не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности, и обязал коллег в Адлере установить, когда срок исковой давности начал течь.
И наконец, на случай принятия решения о прекращении права собственности жительницы Владивостока на землю, кассация предписала суду первой инстанции рассмотреть возможность предоставления ей другого участка или назначения денежной компенсации.
Вдобавок к этому в кассационном определении прозрачно говорится о том, что с подобными исками о правах РФ на землю должен выступать уполномоченный на это государственный орган. Очевидно, речь идет о Росимуществе. Однако его в процессе почему-то нет. Также к делу следует привлечь органы власти, которые ответственны за определение границ нацпарка и внесение данных о них в госреестр недвижимости. Кроме того, заметил 4КСОЮ, решение по данному делу может затронуть всех прежних собственников данной земли, поэтому их также следует привлечь к рассмотрению.
Почему-то потянуло к забору
Объем претензий к качеству рассмотрения этого спора оказался таков, что на подготовку дела с учетом привлечения всех заинтересованных сторон, возможно, проведения экспертизы, абсолютно точно уйдет не один месяц. Тем не менее позиция, которую занял Конституционный суд, все-таки дала надежду многим землевладельцам, лишенным своих участков, на восстановление справедливости и торжество здравого смысла. Вместе со всеми ними эти надежды лелеет и Елена Саркисян. Она верит, что когда-нибудь наступит тот день, когда она сможет спокойно расслабиться в гамаке на своей даче, позабыв обо всех судах.