Управляющие компании сдают экзамены: кто останется в рынке?

- Основная проблема на пути формирования конкуренции в сфере управления многоквартирными домами заключается в том, что в Жилищном кодексе РФ не установлены даже минимальные требования к управляющим компаниям. В конце концов, все задались вопросом - как лучше всего организовать это профессиональное сообщество? Шла долгая дискуссия на разных площадках, в том числе в комитете по жилищной политике и ЖКХ в Государственной Думе. Было два основных варианта - или пойти по пути создания саморегулируемых организаций (в сфере строительства этот подход дал хорошие результаты) или всё-таки лицензировать деятельность УК. Дебаты были очень жаркими. В них участвовали все регионы страны, в том числе Тверская область. В итоге победил второй вариант - 21 июля 2014 года закон №255 был подписан президентом России Владимиром Путиным. С 1 сентября началась кампания по лицензированию УК. С 15 мая 2015 управляющие компании не смогут работать без лицензии. Чтобы закон заработал, нужно принять множество подзаконных нормативных актов. Так, 28 октября вышло постановление правительства РФ №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами». Я уверен, что скоро и регионы начнут принимать свои нормативные акты, чтобы на их территории закон о лицензировании УК заработал максимально эффективно.

- В каждом регионе, в том числе в Тверской области, работает своя жилищная инспекция. Именно она занимается формированием комиссии по выдаче лицензий УК, а также контролирует деятельность управляющих компаний после того, как они получат разрешение на работу. Государственная жилищная комиссия Тверской области уже готовит все необходимые документы для создания лицензионной комиссии.

- Во время работы над законом этот вопрос был одним из самых спорных. В итоге было найдено компромиссное решение. В законе прописали, что все компании, причастные к предпринимательской деятельности по управлению домами, обязаны получать лицензию. Если ЖСК или ТСЖ занимаются оформленной предпринимательской деятельностью, им тоже придётся пройти процесс лицензирования.

- Больше прав и обязанностей по новому закону появится у жильцов и у тех, кто контролирует вопрос обслуживания многоквартирных домов. А УК просто получат узаконенный порядок, то есть управляющие компании должны соответствовать определённым требованиям. Все компании будут занесены в реестр. Недобросовестные УК будут подвержены дисквалификации. Её порядок чётко определён законом. Эти УК занесут в отдельный реестр, который будет выложен в открытом доступе, чтобы с ним могли ознакомиться все желающие. Таковы новшества этого закона.

- Это сложный вопрос, который для меня представляет дискуссионный и практический интерес. Нет сегодня норм, регулирующих объём работ, который обязана выполнять УК. Для меня совершенно понятно, что практика создания компаний, которые берут на обслуживание сотни домов, должна уйти в прошлое. Например, в Твери действует «Управляющая компания Центрального района». В  сферу  её обслуживания входит множество домов. Разве каждый житель может найти контакт с руководством этой УК? В Тверской области работает 291 управляющая компания, а всего в России их 16 тыс. Они обслуживают 2,4 млн кв. м. жилья. Хорошо это или плохо? У меня нет однозначного ответа. Я считаю, что объём работ, которые выполняет УК, тоже должен быть регламентирован. Необходимо разработать федеральный закон или отдать эту задачу на решение регионам. Нужно учесть уже прописанные в законодательстве нормы, в том числе о доступности к руководству УК и раскрытии информации. Каждый житель, каждая бабушка должны иметь возможность прийти к руководителю компании и выяснить те вопросы, которые им не понятны. А когда попасть на приём к начальству УК невозможно, это дискредитирует положения, ради которых ведётся работа по упорядочиванию дел в жилищно-коммунальной сфере.

- Одно из главных преимуществ закона о лицензировании управляющих компаний заключается в том, что у жителей появляются возможности поменять УК, предъявить к компании официальные, законные требования. С одной стороны, УК - это коммерческая компания. Её руководитель нанимается учредителями, и только они могут его снять с занимаемой должности. И раньше, до принятия закона жильцы  не могли влиять на судьбу компании и её руководства. Теперь такие возможности прописаны в законе: жильцы могут предъявлять УК свои требования. Если они не будут исполняться, управляющая компания имеет высокие шансы попасть в реестр дисквалифицированных компаний. Если дважды УК не выполняет требования жильцов, то они через суд могут отказаться от её услуг. Раньше этого не было. И больше того. Если таких требований в зоне обслуживания УК набирается 15%, то эта компания может лишиться лицензии. Процедура лишения прописана в законе. Жильцы должны воспользоваться своими новыми правами.

- Руководители УК должны быть профессионально подготовлены к такой сложной работе. Я считаю, что опыт управления подобными процессами должен быть. Но для нормальной деятельности управляющей компании этого недостаточно. УК при лицензировании должна раскрыть, какими средствами и способами она будет управлять домами.  Или у неё есть своя собственная  профессиональная база, а также рабочие кадры, или она работает с подрядными организациями. Комиссия, выдающая лицензии, должна понять, способна ли та или иная УК работать на рынке. Для этого ей должна быть представлена вся полнота информации. Мы знаем, что в нашем регионе есть УК, которые кроме карандаша и ручки ничего не имеют, но, тем не менее, пытаются управлять многоквартирными домами. Безусловно, работа таких компаний получает «неуд» от жителей.

- Этот вопрос можно разделить на две части. Безусловно, к работе в сфере ЖКХ, в том числе, управлению многоквартирными домами, в нашей стране массово не готовят. И не все работы, которые связаны с содержанием дома, являются  строительными. И тем не менее считаю, что именно человек, который работал в сфере строительства и капитального ремонта, способен управлять УК. Квалификация руководителя должна быть ближе к строительной. Нужно ли при лицензировании УК учитывать рабочую квалификацию её руководителя? Конечно, надо!
Вторая часть вопроса - подготовка и переобучение кадров. Эта работа должна быть налажена во всех муниципалитетах.  И для УК процесс обучения своих кадров - обязательная часть деятельности. Без этого они не смогут выжить на этом рынке и получить хорошие оценки от жителей.

- Я уже частично на этот вопрос ответил.   Предусмотрено, что при неоднократном (в течение одного календарного года)  назначении лицензианту и его должностным лицам административного наказания,  за неисполнения предписания компания  исключается из реестра, лишается  лицензии.  Кстати, в законе предусмотрены ситуации, когда жители могут отстоять  управляющую компанию, ведь бывает, что невыполнение каких-то предписаний, это просто стечение обстоятельств. Условия для отзыва лицензии таковы: сначала компания лишается права обслуживать  дом, а потом и лицензии. Если УК обслуживает много домов, то для отзыва лицензий необходимо, чтобы в 15% её жилфонда, набралось более двух невыполненных предписаний.  

- Я думаю, что многие участники беседы поняли, что главная защита от подобной уловки - реестр управляющих компаний. В реестре будет отражено не только наименование компании, но данные на директора, учредителя, её техническая база и т. д. Комиссия сразу поймёт, что это - попытка просто сменить вывеску или на рынок выходит новая компания с новыми возможностями. Но и такие истории могут по началу быть: закон только начинает работать, участники рынка всё  равно будут искать лазейки, пока окончательно не уяснят правила игры.

- Эта проблема энергично решается с 2010 года. Сегодня дома, которые до 2012 года признаны аварийными, до 2017 года должны быть расселены. Таким образом,  исключаем большой срез домов, неудобных для обслуживания УК. Есть дома очень разные по году строительства и степени благоустройства. Конечно, работать с домами, которые старые или плохо обслуживались,  дороже, чем с домами, которые были построены несколько лет назад. Но и здесь всё не так статично: на ситуацию могут влиять и влияют другие программы.  Сегодня, например,  принята программа по капитальному ремонту многоквартирных домов. Я полагаю, что после капитального ремонта проблемные дома будет гораздо проще обслуживать. Процедура уменьшения проблемных домов запущена. С каждым годом их должно становиться меньше. Отмечу, что сбор средств с жильцов позволяет обслуживать любой дом. Правда, эффективность может быть разной. В связи с этим, муниципалитеты тем УК, которые берут на себя большую нагрузку, должны давать в обслуживание не только «троечный» жилфонд, но и новые дома. Тогда легче будет добиться хороших результатов.

- Если внимательно почитать закон, который мы обсуждаем, то увидим, что огромная доля работы ложится на руководителя муниципалитета. На его территории находятся дома и работают УК. Закон даёт муниципалитетам новые инструменты, с помощью которых они могут улучшить работу управляющих компаний.

- Закон полностью вступит в силу только 15 мая следующего года. У нас есть время, чтобы подготовиться. Мы имеем возможность отследить банкротство управляющих компаний. Мы должны различать вынужденный уход с рынка от попытки уйти от ответственности. Это должны делать муниципалитеты, государственная жилищная инспекция и правоохранительные органы. Необходимо отследить, чтобы компании, уходящие с рынка, передали средства, собранные с жильцов,  новым УК. Вся процедура прописана в законе.

- Закон о лицензировании, как и многие другие законы, регулирующие сферу ЖКХ, предусматривает открытость всех звеньев, обслуживающих дома граждан. Это и ресурсо-снабжающие организации, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК. Все законы предусматривают исключительную открытость информации. Сегодня УК, которая работает не открыто, может быть оштрафована и даже лишена лицензии.

- Государство озабочено этим вопросом. Не зря появился закон о капитальном ремонте многоквартирных домов. Сегодня он увеличил взносы с граждан, но теперь эти деньги защищены. Так и закон о лицензировании. Он сделает деятельность УК более открытой и прозрачной. Это, безусловно, улучшит деятельность в этой сфере. Но есть три ключевых момента, которые будут работать на результат. Первый - жильцы должны быть более активными. Второй - более открытыми должны быть ресурсоснабжающие организации в вопросе тарифов, объёмов потребления, качества услуг. Третье - УК должны работать открыто, чтобы любой жилец знал , в каком состоянии находятся лестничная клетка, подвал и чердак. Люди должны понимать, что они могут воздействовать на управляющую компанию, пожаловавшись на неё в государственную жилищную инспекцию. Если этих жалоб будет более двух, то УК потеряет право обслуживать этот дом. Если раньше не хватало инструментов воздействия, то теперь они есть. Пороком может быть только нежелание ими пользоваться. Уверен, что если возникнет необходимость в разработке и принятии дополнительных законов и подзаконных актов, то эта работа будет проделана федеральными и региональными законодателями качественно и оперативно.