Как рынок жилья подстраивается под новые условия

Банки и строительный бизнес, очевидно, в одной лодке. Точнее, на одной стройплощадке, в общих проектах. Финансовый сектор и застройщиков прочно связывают схема проектного финансирования и ипотечные программы. Условия по ним за последнюю пару месяцев значительно скорректированы. Как работать и как людям покупать квартиры, если ставки по займам похожи на заградительные? О настоящем и будущем рынка жилой недвижимости высказались банкиры и видные строители Приангарья.

Пройдёмся по главным вопросам. Резюмируем оценки, прогнозы и предложения участников круглого стола «Кредиты и недвижимость: новая реальность». Дискуссия, организованная порталом sia.ru, состоялась 7 апреля.

Признаться честно, застройщики держались довольно уверенно. Удивили. Привыкли журналисты время от времени, особенно в моменты реформ и кризисов, слышать стенания о незавидной доле тех, кто якобы чуть ли не на голом энтузиазме возводит в Иркутской области жильё.

Безусловно, рынок недвижимости — сфера непростая, и её периодически лихорадит и раскачивает. А сегодня российская экономика в целом оказалась, как любят туманно и обтекаемо формулировать чиновники, в условиях неопределённости. Многие из участников прошедшего круглого стола уверены, что на рынке всё прояснится к концу лета-осени нынешнего года. Бросать проекты, говорят, не настроены. Хотя темпы и объёмы стройки, вероятно, придётся сбавить.

Адаптируются? Заверяют, что да. Накопленного запаса прочности иркутским девелоперам должно хватить, чтобы пережить период максимальных потрясений. Вроде раньше же справлялись в кризисных ситуациях.

«Мне очень не нравится слово «кризис», — заявила Екатерина Прядко, генеральный директор ООО «СЗ «Грандстрой» — На протяжении моей более чем двадцатилетней деятельности в строительной отрасли были просто более спокойные годы, а были сложные. Мир менялся и будет меняться, независимо от нас, и наша задача — найти в нём своё место».

Дескать, научились гибкости и оперативно корректировать планы умеют. В общем, быстро сейчас стратегии переделывают, финансовые модели пересчитывают и будут «заходить в новые проекты с теми реалиями, которые есть здесь и сейчас».

Внешняя бравада или умеренный искренний оптимизм, основанный на реальной оценке собственных ресурсов и экономических прогнозов?

Представляющая рынок загородной недвижимости коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко прокомментировала в схожем ключе: «Мы привыкли жить в состоянии, когда новое утро приносит очередной разворот на 180 градусов, планы приходится стирать и переписывать заново, под совершенно новые правила. Загородный рынок не раз пробовали «убить» сюрпризы вроде новых требований по экспертизам или перехода на эскроу-счета… Мы закалённые».

Помогут ли опыт и закалка, когда на рынок давят такие факторы, как рост себестоимости и совсем не мягкие условия по коммерческой ипотеке, которая до этого значительно поддерживала продажи жилой недвижимости? Итак, что думают эксперты? Показательные комментарии по главным вопросам.

Будет ли интересна ипотека по нынешним ставкам?

Ипотека долгое время была востребованным, крайне популярным инструментом, открывающим для населения возможность покупки наконец-то собственной квартиры или улучшения жилищных условий. Сделки с привлечением кредитных средств, в том числе и по госпрограммам для определённых категорий заёмщиков с льготными ставками, составляли солидную долю продаж. Сегодня как льготная уже выставляется подросшая практически вдвое ставка в 12%, а на общих условиях процент по ипотеке ещё выше.

Кто будет брать? Или так и задумано — чтобы не брали?

«Понятно, что, когда базовая ставка по ипотеке выросла до 22,99%, спрос на неё упал, — констатировал Владимир Чернышёв, управляющий банком «Открытие» в Иркутской области. — В первую очередь это отразилось на вторичном рынке жилья, поскольку он кредитуется по рыночной ставке. Падение продаж в этом сегменте недвижимости составило почти 95%. При этом программа ипотеки с господдержкой, связанная с новостройками, сохранилась, хотя и по ней ставка тоже выросла с 7 до 12 процентов. Но люди уже понимают, что ставки не упадут через два-три месяца, как в пандемию, потому что сейчас совершенно другой кризис, к которому добавился широкий пакет антироссийских санкций, и после шока всё-таки начинают пользоваться ипотечными кредитами по новым ставкам».

Как мы поняли, идею взять ипотеку всё ещё не отрицают те, кто соответствует требованиям хоть какой-то из возможных льготных программ — от сельчан до молодых семей. Остальным вряд ли по силам будет платить банку по жилищному займу, скажем, 20–23% годовых (ставки в предложениях финансовых организаций меняются едва ли не еженедельно, потому цифры в этом материале мы бы считали условными).

«Я думаю, это не совсем разумное решение — брать ипотеку под 23%, — считает представитель «Открытия». И с ним сложно спорить. — Возможно, имеет смысл брать такой кредит тем, у кого первоначальный взнос составляет 80% и есть возможность рассчитаться с банком за полгода-год. Но, имея 10–15% первоначального взноса, брать сейчас ипотеку на 15 лет по высоким ставкам я бы не рекомендовал. Наверное, кто-то надеется, что через год всё наладится и он сможет рефинансировать кредит. Однако сейчас есть очень большой риск потерять стабильный доход».

С другой стороны, часть банкиров и строителей успокаивают (видимо, нас и самих себя): просто заёмщикам нужно время, чтобы привыкнуть к новым условиям, смириться и планировать свою жизнь в соответствии с реалиями.

Практики озвучивают общее мнение: драйвером ипотечного рынка будет только господдержка (всё-таки «12% — это нормальная рабочая ставка ипотечного рынка, которая была до 2020 года»). Вот только государство стимулирует продажи нового жилья, на них ориентирована льготная ипотека — как опора для развития строек. Перспективы вторички в таком случае незавидные.

Екатерина Миронова, управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Иркутской области, прогнозировала по итогам второго квартала 2022 года долю порядка 80% выдач по модернизированной льготной ипотеке и «семейной ипотеке». «Условия госпрограмм по-прежнему доступны. На вторичном рынке ставки сегодня составляют от 16,9%», — напомнила Миронова. В то же время она ожидает «охлаждения на вторичном рынке жилья», но «он в любом случае не встанет». Представитель ВТБ в этом случае связывает надежды с клиентами, которые располагают средствами для большого первоначального взноса, с теми, кто по-прежнему получает высокий стабильный доход, а также с людьми, испытывающими «острую необходимость приобрести жильё, чтобы изменить условия своего проживания».

«Совсем покупать жильё люди никогда не перестанут, — воодушевлены некоторые представители отрасли. — И неважно, сколько турбулентность продлится — год, два, десять лет. Люди живут при любых условиях».

А будут ли строить, если растут затраты?

Участники рынка сошлись во мнениях. В наиболее выигрышном, комфортном и стабильном положении сейчас те, кто успел на дальнюю перспективу обеспечить стройки материалами. Теперь и цены скакнули, и с логистикой «полный ахтунг».

«А у нас в целом всё хорошо, — внушает уверенность Сергей Никитин, руководитель проекта «Юго-Западный» (компания «Востсибстрой»). — Первую очередь нашего микрорайона планируем сдать даже с опережением графика. Осенью прошлого года нам удалось зафиксировать цены на строительные материалы и даже купить лифты по старой цене за доллар. Первый контейнер с оборудованием уже пришёл на площадку. Единственное, мы потеряли на их доставке, потому что из Китая она тоже подорожала».

Однако, как рассказал Сергей Никитин, даже при эффективной закупке стройматериалов, бюджет проекта вырос примерно на 150 млн рублей, то есть на 14–15%.

Екатерина Прядко («Грандстрой») подхватывает: «Если говорить о себестоимости строительства, то и здесь не так всё плохо. Конечно, в моменте в феврале-марте всё «подлетело» в цене, но мы предыдущие два года достаточно серьёзно готовились к импортозамещению, и практически всё необходимое оборудование сейчас можно купить отечественного или китайского производства. В частности, мы с подрядчиками проанализировали, по каким позициям у нас есть критические моменты, и оказалось, что их нет. Да, себестоимость вырастет на 10–15%, но в основном за счёт лифтов и окон».

Также на себестоимость строительных проектов повлияла корректировка ставки по проектному финансированию, которое предоставляют бизнесу банки. Процент, было дело, тоже «подлетал» — до 20%. Потом был зафиксирован на уровне 15%. Обе стороны — финансисты и девелоперы — бросились подбивать новые цифры.

«Конечно, 15% — это тоже достаточно много, но мы надеемся, что будет разработан механизм рефинансирования застройщиков под более низкую ставку», — прокомментировала управляющая Альфа-банком в Иркутске Татьяна Полевач. По её мнению, сейчас особое значение приобретают объём накопленных денежных средств и мощь самой строительной компании. «Я общаюсь со многими иркутскими застройщиками и знаю, что часть из них начинает входить в новые проекты за счёт собственных денежных средств, не ожидая финансирования от банков, — признала Татьяна Полевач. — И чем больше подушка безопасности, тем меньше денег людям нужно брать у банка».

Положительный в части ослабления конкуренции момент: есть мнение, что тенденция экспансии федеральных застройщиков во все регионы, которая была в 2020–2021 годах, теперь станет отложенной историей. Ведь федералы развивают не на свои, а на кредитные средства, осведомлены эксперты. Региональные компании выдохнули: хоть в этом смысле будет проще работать.

Вернёмся к инвестициям. Очевидно, чем дороже привлечённые со стороны деньги для застройщика, тем выше риски заморозки или, что ещё печальнее, остановки проектов. «Но обманутых дольщиков не прибавится, — спешат упокоить население. — В крайнем случае покупатели просто получат назад свои предоплаченные средства за квартиры». А как же обманутые ожидания? Не в счёт? Меньшее из возможных зол?

Достроить начатое и дробить будущие проекты на более мелкие этапы — такова, похоже, самая распространённая стратегия бизнеса.

«По следующим проектам ведём переговоры с банками — пока нет чёткого понимания, по какой модели они будут работать дальше. Но мы ни в коем случае не останавливаемся: работа уже идёт, один фундамент готов, второй в ближайшие недели зальём, а получив условия от банков, будем принимать решение по скорости реализации проекта, — рассказал Сергей Никитин («Юго-Западный»). — По масштабам уже понятно, что если раньше мы планировали строить сразу 27 тысяч продаваемых квадратных метров жилья, то сейчас заходим в проект на 50%, то есть на 13 700 квадратных метров».

«Мы планировали начать новый проект с 40 тысяч квадратных метров, а сейчас делим его на минимально возможные пусковые комплексы, вплоть до 15 тыс. кв. м и даже меньше, — характеризует положение дел Екатерина Прядко («Грандстрой»). — Это, конечно, отразится на сроках проекта, что плохо для развития самой строительной отрасли, потому что она развивается хорошо, когда финансовый цикл очень короткий».

А Наталья Зверева и Михаил Ивлев, представлявшие за круглым столом застройщика «Восток Центр Иркутск», сделали акцент на необходимости придумать адекватные условия сотрудничества банков и застройщиков, предпочитающих реализовывать готовое жильё. В их случае не очень комфортен типовой подход к проектному финансированию, рассчитанный на распространённую модель реализации квартир, когда у дома ещё даже фундамент порой не залит.

Как всё происходящее повлияет на цены в новостройках и вторичном рынке?

«Вы помните, чтобы цены снижались?» — любит риторически спросить российский народ. Даже если курсы валют и прочие факторы вдруг начинают благоприятствовать (а сегодня они тем более явно не намекают на удешевление стройки), редко хочется предпринимателям урезать свои аппетиты. Конечно, на них влияет баланс спроса и предложения. Но и создавать дефицит бизнес научен.

Что касается спроса, Владимир Чернышёв («Открытие») озвучил: «Некоторые банки уже закладывают в модели проектного финансирования падение продаж новостроек на 50–70%». Объяснил ситуацию: «На вторичном рынке в связи с падением спроса на фоне роста ипотечных ставок, скорее всего, будут падать и цены. В итоге снизится спрос и на первичное жильё от застройщика».

Но не стоит торопиться связывать падение спроса на новостройки с возможным движением вниз цен на квартиры в них. Вряд ли дождёмся. Вы же помните аргумент застройщиков об увеличении себестоимости проектов? Потому они осторожно, но прогнозируют рост цен на жилое новьё. Вряд ли мы увидим резкий скачок до небес, но постепенное подорожание квадрата в новостройках наиболее вероятно.

Кто купит дорожающие квадраты?

Вот это всем вопросам вопрос. По льготникам мы уже прошлись. А остальные?

И снова позитива в дискуссию вбросила Екатерина Прядко: «У нас нет пессимистических прогнозов относительно покупательской способности, потому что в этом плане Иркутская область достаточно уникальна. Во-первых, у нас экспортный регион, поэтому и с зарплатами, и с занятостью здесь будет всё немного лучше, чем в целом по России. Во-вторых, у нас профицитный бюджет и достаточно быстрая оборачиваемость бюджетных средств. В-третьих, специфика области ещё и в том, что у нас искусственно создан колоссальный дефицит жилья — за счёт экологической экспертизы, отсутствия земель с готовой инфраструктурой, седьмой приаэродромной зоны… И в июле, когда закончатся трёхмесячные вклады в банках под высокие ставки, мы ожидаем нового всплеска продаж жилья, потому что вариантов сохранить деньги сейчас у людей достаточно немного, а недвижимость всегда будет востребована». Представитель «Грандстроя», кстати, для поддержания покупательской способности и строительной отрасли в целом считает важным расширять всевозможные программы льготной ипотеки, а также повысить лимит для заёмщиков в регионах хотя бы до 10 млн рублей.

Что ж, ближайшие несколько месяцев покажут, какие обнадёживающие пророчества (или пессимистичные пугалки?) оправдались.

В свою очередь у руководителя ГК «Горстрой» Николая Кузакова простой рецепт выживания и процветания строительной отрасли: «Нам нужен спрос. Чтобы люди у нас покупали, что предпринять? Уверен, что рост благосостояния — ключевой фактор. Будут люди жить лучше — будут покупать недвижимость. Для себя, для детей и внуков или как объект инвестиций».

И ведь не поспоришь… Нечего добавить. Крепкие застройщики, может, ещё протянут на накопленном в «жирные» годы ресурсе. А основная масса россиян?