Как раньше происходило долевое строительство? Дольщики инвестировали в строительство на нулевом этапе, соблазнившись низкими ценами. При этом подписывался договор о долевом участии. Собрав деньги, застройщик возводил здание, а потом передавал в руки дольщиков права собственности. Но это в идеале. На деле же часто такие истории заканчивались на этапе собранных средств. Дальше недобросовестный застройщик уводил деньги, а сам либо не строил ничего, либо не завершал едва начатое строительство. Счета его при этом резко пустели, и добиться справедливости было практически невозможно.
Но сегодня строительный рынок, как и многие другие, немного почистился: в кризис в нем не место мошенникам и застройщикам, разводящим инвесторов на деньги. Изменения, внесенные недавно в законодательство, такой чистке вполне способствуют: в июле 2019 года вступили в действие поправки к закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Речь идет о том, что сегодня увеличился уровень безопасности и снизился уровень риска для тех, кто готов принять участие в долевом строительстве. Предложений на рынке пока еще по-прежнему много, но мошенников и растяп среди застройщиков постепенно будет становиться все меньше.
К таким инструментам, как аккредитив и банковская ячейка, добавился еще один современный механизм — счет эскроу.
Как это работает
Застройщик вместе с дольщиком приходят в банк. Там они подписывают трехсторонний договор, где указывается, в какой момент и на каких условиях застройщик может получить внесенные дольщиком средства.
Далее дольщик вносит на условный счет деньги.
Застройщик приносит документы, свидетельствующие о том, что строительство выполнено, а объект зарегистрирован.
Банк дает застройщику доступ к средствам, выдает наличные или по желанию застройщика переводит их на другой счет.
А если возникли проблемы?
Если застройщик не приносит вовремя документы, банк закрывает счет и возвращает дольщику деньги.
Если речь идет о затянувшемся процессе оформления документов, то срок договора при согласии сторон можно и продлить, но банк возьмет за это дополнительную комиссию, а дольщик будет иметь право требовать неустойку. В случае отказа в неустойке можно обратиться в суд, и тогда при сумме иска в миллион рублей можно рассчитывать на 300- 400 тысяч.
До выполнения всех работ и регистрации застройщиком деньги принадлежат дольщикам. Хотя так же, как и застройщик, они не имеют права ими распоряжаться.
Что делать застройщику, если у него нет собственных средств?
Текущее финансирование работ теперь становится уделом застройщика. И если ему придется для этого взять кредит, то такова его доля. Обещанное придется строить честно.
Требования к застройщику
Есть сайт единой системы — наш.дом.рф. На нем застройщик обязан разместить данные о себе, которые требуются по закону:
— разрешение на строительство;
— права собственности или аренды на земельный участок;
— проектную документацию.
Договор
Договор считается заключенным тогда, когда его зарегистрировали в Росреестре. Он должен содержать описание объекта, дата передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок.
Что можно делать со своей будущей квартирой на этапе строительства?
Ее можно продать
Договор будет называться «Договором уступки собственности», он обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
На нее можно взять ипотеку
Ипотека предоставляется под залог будущей квартиры. После передачи ее в собственность происходит регистрация залога в пользу банка.
Заключение
Банковская ячейка, аккредитив и счет эскроу равно гарантируют безопасность и сохранность денег.
Разница в деталях
Эскроу позволяет забыть о снятии наличных и таскании их из банка в банк. Это дешевле, потому что банк берет доли процентов, а может и вовсе ничего не брать в том случае, если вы решите взять в нем ипотеку. Эскроу страхуется на сумму до 10 млн рублей (аккредитив всего на 1,4 млн, а хранение в ячейках не страхуется государством вообще).
Пока банков, которые предоставляют такую услугу, значительно меньше, чем тех, которые предлагают аккредитивы и ячейки. Но будущее за счетом эскроу, в этом сомнений нет.