Ипотека, или рабство XXI века: советы юриста

Россияне боятся  ипотеки – но берут ипотечные кредиты. Стоимость  жилья такова, что даже однокомнатную квартиру в маленьком городке большинство из нас может купить только в рассрочку. Чтобы обрести крышу над головой,  приходится занимать деньги у банка  и жить в постоянном страхе оказаться на улице… Мало кто знает: у обладателя кредита есть не только обязанности, но и права – которые нужно защищать.

Об ипотечных опасностях и способах защититься от них рассказывает ведущий юрист Европейской юридической службы Ксения Романова.

За опоздание – вон из дома

Закон дает банкам право выкидывать на улицу не только тех, кто вообще не платит за ипотеку, но и тех, кто задерживается с платежами (или, говоря юридическим языком, «выполняет свои обязательства по кредиту ненадлежащим образом»). К счастью, банк может воспользоваться такой возможностью только при одном условии: если должник  «опаздывал»  больше 3 раз в течение 1 года. Но когда идет речь о кредитах, опоздание на  один день (или даже на несколько часов) –  тоже   опоздание.  

В некоторых ситуациях банк может не удовлетвориться ежемесячными  платежами – и потребовать, чтобы счастливый обладатель кредита вернул все и сразу. Даже если до окончания срока ипотеки осталось 10-15 лет.  Эта опасность подстерегает даже тех, кто всегда платил вовремя.

Чтобы получить счет на неподъемную сумму, достаточно сделать в квартире перепланировку или ремонт.  Если вы обустраиваете ваше семейное гнездышко без согласования с банком – вы совершаете «нарушение условий эксплуатации заложенной недвижимости».  Взять все и сразу могут  и с тех, кто не выполняет свои обязанности по страхованию ипотечного жилья.

Еще один интересный вопрос: в какой валюте брать ипотечный кредит? В рублях? В долларах? В евро?  Когда рубль падает, кредит, взятый в рублях (даже если вы  приобрели в долг четырехкомнатную квартиру) становится не очень обременительным. А вот ипотека в долларах и евро  заметно дорожает. Впрочем, курс валюты – понятие не всегда предсказуемое…

С работы уволили, а кредиты остались

Рассмотрим одну из самых неприятных  кредитных проблем: человек взял деньги у банка – и через некоторое время потерял работу (или стал получать меньшую зарплату). Средств к существованию у него почти не остается - зато остаётся долг перед банком. В «лучшем» случае в 3-4 миллиона рублей. Ситуация опасная. И все же не стоит опускать руки.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно предлагают при оформлении кредитов. Если проблема (болезнь, травма, увольнение,  снижение зарплаты и т.д.) подпадает под один из страховых случаев, указанных в кредитном договоре – выплаты по страховке покроют ипотечный долг. Полностью или, по крайней мере, частично.   

Обратимся к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, если в договоре об ипотеке нет иных условий о страховании заложенного имущества (т.е. жилища, приобретенного в кредит) – то человек, занявший у банка деньги на покупку квартиры (в тексте закона его еще называют залогодателем), обязан страховать  это имущество (т.е. ипотечное жилье) в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Если полная стоимость имущества больше, чем  ипотечный кредит, – можно застраховать жилье нужно на сумму, равную размеру этого кредита (но  ни в коем случае не на меньшую!).

Страховка жилья – единственная страховка, необходимая для оформления ипотеки. К сожалению, менеджеры банков часто убеждают клиентов в обратном – и навязывают им  все мыслимые и немыслимые виды страхования.  В результате ежемесячные платежи «волшебным образом» вырастают на кругленькую сумму. Запомните: если вы берете ипотеку, у вас только одна обязанность по страхованию: вы должны застраховать приобретенную квартиру. Все остальные разновидности страховки – ваше право, но ни в коем случае не ваша обязанность.

Среди необязательных страховок есть одна, очень полезная  для  должника: заняв деньги у банка, вы имеете полное право застраховать риск своей ответственности за «неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту». Иными словами, за невозможность платить  или опоздания с ежемесячными платежами. Такой вид страхования называется «страхование ответственности заемщика».

Если вы потеряли основной источник ваших доходов (например, в вашей компании существенно «урезали» зарплаты), обязательно обратитесь в банк с просьбой заключить с банком соглашение об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Попросите  увеличить вам срок кредитования (в такой ситуации размер ежемесячного платежа обязательно уменьшится) или установить льготные периоды, в течение которых с вас не будут брать  штрафы за просрочку платежей. Есть и  другие меры,  способные облегчить жизнь человека, взявшего кредит и оказавшегося в сложной ситуации.

Пока рассматривается ваше обращение –  платите понемножку. Например, по 500 рублей в месяц. В такой ситуации никто не имеет права ни называть вас злостным неплательщиком,  ни преследовать вас каким бы то ни было способом. Если вопрос дойдет до суда, обращения в банк и минимальные платежи сыграют в вашу пользу. Приготовьтесь к тому, что ваши заявления банк может проигнорировать: автоматически назначить штрафные санкции – значительно проще, чем пойти навстречу. В такой ситуации вам предстоит очень сложная и серьезная борьба. О том, как защитить себя при потере работы и других трудностях, будет рассказано в отдельной статье.

А если вы продавец?

Многие владельцы жилья боятся иметь дело с покупателями, взявшими ипотечный кредит. Однако продажа недвижимости по ипотеке абсолютно безопасна: в  таких сделках всегда заинтересован банк – поэтому продавец получает все деньги сразу и в полном объеме (а вовсе не в форме ежемесячных платежей). Передача денег происходит в отделении банка, и подлинность каждой купюры можно проверить на месте.

Существенные минусы продажи жилья по ипотеке – необходимость предоставить в банк огромное количество документов (многие из них при обычной продаже могли и не понадобиться) и пригласить в квартиру оценщика.  Оценку жилища можно проводить только в присутствии его хозяина – и такая процедура занимает, по меньшей мере, один день. Из-за перечисленных сложностей ипотека оформляется значительно дольше, чем обычная продажа квартиры платежеспособному покупателю. Которого может и не оказаться: далеко не у каждого из нас есть в распоряжении несколько миллионов…