Земельный вопрос почему-то не входит в список крупнейших проблем РФ. Про дороги и дураков слышали все. Но что дефицит земли изрядно портил кровь населению и при Петре I, и при Александре II, и при Столыпине, – знают только историки. При нынешней власти ничего не изменилось. Парадокс: земли в РФ больше всех в мире. 70% территории – равнины, обеспеченность водой – высочайшая. Качество почв – местами эталонное, у нас – 50% мировых чернозёмов. При этом со всех концов страны слышатся жалобы: ни под застройку, ни под аграрные нужды земель катастрофически не хватает. Кто сидит на невероятных богатствах, не подпуская к ним народ?
Страшная цена
Откуда в такой огромной стране, как Россия, взяться дефициту свободных пространств? В своё время СМИ облетела крылатая фраза В. Путина: «У нас земли мало, что ли?» Так он отреагировал, узнав, что погорельцам сельских пожаров лета 2010 г. чиновники предложили переселиться не в отдельные дома, а в многоэтажки.
Чего жалели? По данным Росреестра, земли в РФ в общей сложности – 1,6 млрд. гектаров. По статистике, 65% территории – под лесом, 24% отведено под сельское хозяйство, 2% – под заповедники. Города и промышленность занимают по 1% площади страны. Правда, это самые лакомые проценты.
При этом, несмотря на изобилие, народ землёй по-прежнему обделён. По статистике, в собственности населения только 7% земельного фонда. Причём в основном это не дачные участки, а наделы, доставшиеся бывшим работникам колхозов и совхозов при распаде хозяйств. В 1993 г. указом Б. Ельцина распустили 25 тыс. коллективных хозяйств, при этом 12,3 млн. бывших работников получили земельные паи. В народе их прозвали «розовые бумажки» – по цвету бланка. Формально люди стали хозяевами наделов, на практике – ничем не владеют. Потому что подавляющее большинство участков не выделены из общего поля, границ нет, межевание не проведено. Полноценные права собственности сумели оформить только 1,5 млн. человек. В результате одни земли давно заброшены, другие намертво завязли в согласованиях, третьи – сданы за копейки в аренду крупным аграрным холдингам.
Почти вся остальная земля, кроме бывшей колхозной, – в руках государства. У него ни много ни мало – 92% земельного фонда. Если поделить эти богатства на всё население, каждый станет крупным землевладельцем. Выйдет по 10 с лишним га на нос, семья из трёх человек получит громадный участок. Конечно, всё раздать не получится. Например, 1,2 млн. га выделено под дороги. Земли спецназначения, включая стратегические объекты, занимают 12,6 млн. га, нефте- и газопроводы – 49 тыс. гектаров. 135 млн. га – земли Минобороны.
Но и оставшегося населению хватит с лихвой. Только шансы получить землю бесплатно стремятся к нулю. Разумеется, время от времени политики разного толка озвучивают идею раздать пустующие земли народу. Об этом регулярно заявляют не только лидеры КПРФ и «Яблока», но даже правые деятели вроде М. Прохорова. Заигрывает с этой темой и партия власти. В ноябре 2008 г. вопрос о бесплатной раздаче населению бесхозных сельхозземель обсуждали на съезде «Единой России».
Но всё остаётся на уровне болтовни, поскольку правительство идею не разделяет. Зато оно не против масштабной продажи земель иностранцам. Немалая часть российских нив и пашен на самом деле уже не российская. По самым скромным подсчётам, в руки зарубежных компаний перешёл 1 млн. га сельхозугодий. Иностранцы принялись активно скупать отечественные глино- и чернозёмы с тех пор, как в 2003 г. Госдума приняла очень либеральный Закон «Об обороте земель сельхозназначения».
В частности, датская компания «Тригон капитал» контролирует 100 тыс. га сельскохозяйственной земли в окрестностях Пензы и Самары. Литовский «Агровилл групп» скупил 50 тыс. га земель в Центральном Черноземье. Южнокорейская компания «Хендэ Хеви Индастриз» приобрела хабаровское предприятие «Хороль зерно», владеющее 10 тыс. га земли. Самый крупный иностранный хозяин российских гектаров – итало-швейцарская компания, название которой переводится как «Ферма чёрной земли» («Блэк Иэрс Фарм»). За последние годы она приобрела более 300 тыс. га чернозёмов и планирует присоединить к своей империи ещё 300 тыс. гектаров.
Государевы зубы
Так что иностранный капитал постепенно накапливает в РФ огромные земельные империи. Скупать наши пашни выгодно. Гектар сельхозземли в зависимости от региона, удалённости от городов и т.д. стоит от 10 до 100 тыс. рублей. Сравните: средняя стоимость 1 га земли в странах Евросоюза – более 10 тыс. евро (400 тыс. рублей). В Италии и Германии – от 20 тыс. евро, в Польше – 5 тыс. евро.
Там временем в России встречаются захватывающие дух предложения. Например, в Татарстане местные власти выставили на продажу участок площадью 62 гектара. За всё – 238 тыс. рублей. Цена гектара вышла – 3,8 тыс. рублей. Кому-то и это покажется дорого, поскольку порой земельные угодья уходят практически даром. Например, государство собирается отдать 200 тыс. га на Дальнем Востоке в 49-летнюю аренду китайским компаниям. По цене 50 руб. за гектар в год.
Вторая проблема – ползучая застройка сельскохозяйственных угодий. Это те дачные посёлки, которые как грибы растут вокруг городов на землях бывших колхозов. Формально сделать это непросто, поскольку вопрос об изменении статуса земель решают комиссии на уровне субъекта Федерации. В реальности коттеджи строят всеми правдами и неправдами.
Искушение огромное. Если гектар бывших сельхозземель перевести под промышленное строительство, его стоимость возрастёт до 1 млн. руб. и выше. Если владелец земли сумеет получить разрешение на строительство коттеджей, цена может подскочить до нескольких десятков миллионов. Участки, на которые оформлены разрешения на застройку, – всегда самые дорогие. Порой их стоимость – за пределами разумного. Всероссийский рекорд поставил крупный участок в Подмосковье, проданный по 6 млн. рублей. За сотку! На втором месте Сочи с планкой 1,5–2,5 млн. руб. за сотку. В Краснодаре не стесняются просить до миллиона.
Иными словами, одна и та же земля, в зависимости от того, какие на неё оформлены бумаги, может уйти за несколько тысяч рублей, а может – за миллион. Для некоторых – грех этим не воспользоваться. Разумеется, в первую очередь зарабатывают те, кто выдаёт согласования. Доходы впечатляют. Яркий пример: дело бывшего губернатора Тульской области В. Дудки. В сентябре 2011 г. ему предъявили обвинение в получении взятки 40 млн. руб. за разрешение построить торговый центр на 2,5 га земли под Тулой.
Ситуация с разрешениями на застройку земли ни для кого не секрет. Ещё в должности президента Дм. Медведев бурно возмущался на заседании правительства. Мол, почему так и не построили обещанного народу доступного жилья? Потому что региональные чиновники массово «нахапали участков». Они раздали приближённым компаниям самые лакомые куски городской и пригородной земли. Теперь большинство площадок простаивают, потому что их держат впрок, дожидаясь роста цен. Чиновничьи манипуляции с землёй – одна из основных причин неадекватно высокой стоимости жилья в РФ. Всплыл такой факт: 90% земель под строительство выделяются волевым решением местных властей, без аукционов. Не редкость прямые нарушения Земельного кодекса.
Дм. Медведев пообещал «показать зубы государства», пересажать виновных и отобрать незаконно розданные участки. Что сделано? Завели несколько показательных уголовных дел против самых зарвавшихся представителей местной власти. Например, в Ельце в прицел прокуратуры попал скандальный земельный аукцион. Участок в 2 тыс. кв. м в историческом центре отдали под застройку по стартовой цене 342 тыс. рублей. Земля не пустовала, на ней стоял памятник – купеческий дом (здание давно отдали под детский сад). Участок продали, историческое строение снесли. Вскоре на его месте появился двухэтажный особняк, в котором поселился не кто иной, как бессменный мэр города В. Соковых. Градоначальник, руководивший Ельцом 17 лет, выкупил здание за 3,5 млн. рублей.
Чем кончилось расследование? В середине 2010 г. дело закрыли. Примерно с той же строгостью государство наказало чиновников Заокской администрации (Тульская область). Они пошли на прямое мошенничество: записали на себя 33 муниципальных участка земли общей площадью 8,35 гектара. Действовали незатейливо: подделали документы о праве собственности и продали земли. Суд проявил удивительное снисхождение: мошенники обошлись штрафами и запретом работать на государственных должностях сроком на 2 года и 6 месяцев.
Строгость наказаний за махинации с землёй поражает. Возможно, потому что расследования ведут местные прокуратуры, которым региональные власти всегда ближе столичных. В результате охота идёт спустя рукава.
Второй Столыпин
Вообще, судя по криминальной хронике, чиновничьи махинации с землёй – дело необычайно распространённое. Действуют всегда одинаково. На уровне мэрий и областных администраций – не редкость фиктивные земельные аукционы. Это обычный способ раздать лучшие участки карманным компаниям. Ступенькой ниже, в муниципалитетах и поселковых администрациях, – нередко земли банально воруют, подделывая документы.
Иногда местные власти покушаются на святое – земли правительственного подчинения. Ещё в 2008 г. правительству пришлось проводить срочную ревизию собственности. Для этого выпустили постановление, заморозившее все сделки с федеральными землями, расположенными в пределах 30 км вокруг городов-миллионников, 15 км – городов с населением до 100 тыс. жителей.
Что в итоге? Бросается в глаза, насколько нынешняя ситуация с землёй напоминает ту, что была 100 лет назад. То есть – в начале знаменитых реформ Столыпина.
Во-первых, как и в те времена, народу земля по-прежнему не принадлежит. Ей управляют несколько десятков крупных собственников.
Во-вторых, опять в полный рост стоит проблема невыделенных земельных наделов. Даже цифры близкие! Во времена Столыпина 13,5 млн. крестьян формально владели частью общинной земли. Но она тоже не была разбита на личные участки.
В-третьих, вновь встала проблема резкого измельчания средних крестьянских наделов. Например, среднестатистический размер типичного сегодняшнего российского фермерского хозяйства так мал (0,4 га), что постройки и декоративные насаждения занимают десятую часть земли.
Нельзя не отметить: в своё время царский премьер-министр сделал немало для решения аграрного вопроса. Во всяком случае, гораздо больше, чем успели нынешние руководители страны. Столыпин создал Поземельный банк, благодаря помощи которого 3 млн. безземельных крестьян переехали в Сибирь, где получили большие участки. Хотя в те времена свободной земли для раздачи крестьянам у государства не было. Вдобавок Столыпин успел бесплатно(!) размежевать пятую часть общинных земель.
Чем заняты нынешние земельные реформаторы? Такое ощущение: их разрывает между двумя желаниями. С одной стороны, рассчитывают отделаться полумерами. С другой – стремятся разрубить аграрный гордиев узел на корню.
Например, вроде бы приняли законы, облегчающие межевание земель. У бывшего колхозного поля могут быть сотни, а то и тысячи собственников. Раньше, чтобы договориться о границах и расположении участков, требовалось согласие всех владельцев общинного надела. Теперь достаточно 20% голосов.
Тут – явный прогресс. Но порой реформаторов изрядно заносит. Например, весной 2012 г. Минэкономразвития предложило отменить систему деления земель на категории. Мол, она устарела. И вообще: несмотря на запрет, в самых сладких регионах до 30% дачной недвижимости всё равно построено на землях сельхозназначения.
Иными словами, хотят узаконить сложившийся порядок вещей. Но чем обернётся отмена категорий? Сейчас есть земли водного и лесного фондов, запаса, транспорта, связи и т.д. У каждого типа свои ограничения. Разумеется, на сельскохозяйственных землях можно только пахать, косить и сеять, массовая застройка настрого запрещена. Дай волю: строительные компании быстро закатают в асфальт бывшие нивы вокруг городов. Ограничение худо-бедно работает. Только надолго ли? По плану Минэконома, не будет ни сельскохозяйственного, ни лесного, ни жилого земельного фондов. Разумеется, это упростит жизнь строителям. Но несложно представить, какая судьба ждёт леса и поля.
Вообще земельный вопрос – та область, где власть должна пойти навстречу народу, а не крупному капиталу. Здесь назрели простые и необходимые решения. Пора довести до ума законы и ограничить чиновничий произвол. Главное, сделать так, чтобы люди наконец действительно почувствовали себя хозяевами родной земли.
Пустующие поля
Государство - крупнейший владелец российских земель. Можно сказать, почти единственный. Но только не в части сельскохозяйственных угодий. Их общая площадь огромна: 115 млн. га – под пашней, 56,8 млн. га – пастбища, 18 млн. га – сенокосы. РФ входит в первую пятёрку стран мира по показателю площади пашни на душу населения (в 3,3 раза выше среднемирового уровня).
В этой области давно – царство частного капитала. Например, в Центральном округе в частных руках – 66% сельхозземель (23 из 35 млн. гектаров). Лидер – Воронежская область, где в частных руках 3 из 4,2 млн. га земель. В Приволжском федеральном округе отличилась Оренбургская область, приватизировавшая 7,5 из 11 млн. гектаров. Как легко догадаться, в Южном округе в области приватизации сельхозугодий вырвался вперёд Краснодарский край (3,4 из 4,7 млн. га). Также приватизирована изрядная часть земель в Ставропольском крае (4 из 6 млн. га) и необычайно плодородном Алтае (6,5 из 11,6 млн. га).
С другой стороны, частная собственность на землю совершенно не прижилась на севере страны. В Мурманской области выкуплено 7 тыс. га из 2,856 миллиона. В Сибири особая ситуация. В Иркутской и Новосибирской областях сельхозземли идут нарасхват, разошлось около половины фонда. Тогда как в Красноярском крае – менее 10%. Всероссийские антирекорды поставили Чукотский и Ямало-Ненецкий округа. На Ямале у частников – 1,1 тыс. га из имеющихся 39,4 млн. га, на Чукотке – 0,1 тыс. из 39,4 млн. гектаров.
История на продажу
Проблема наиболее лакомых кусков земли – в том, что на них давно что-нибудь построено. К примеру, здания, признанные историческими памятниками. Таких архитектурных древностей в стране – более 130 тысяч. Земель под ними – не перечесть. 104 российских музея-усадьбы и 37 музеев-заповедников владеют территорией в 3 тыс. кв. километров.
Как правило, участки, застроенные старинными зданиями, расположены в самых дорогих районах: центрах городов, у красивых речных излучин, в идеальных местах для дачных посёлков. При этом с документами на землю у владельцев памятников – нелады. По данным Минкульта, охранные зоны, то есть земли, застройка которых может испортить вид памятника, определены только для 12,5% архитектурных древностей. Чёткие юридические границы территории имеются лишь у 5%.
Проще говоря, почти на всех землях со старинными зданиями есть спорные участки, которые при известной бумажной изворотливости можно застроить. Последний громкий скандал случился с музеем-заповедником Бородинской битвы, расположенным в Можайском районе Подмосковья.
Пользуясь тем, что до лета 2012 г. границы заповедника не были юридически оформлены, мошенники похитили более 100 участков бородинской земли. На некоторых успели начать застройку. Только когда в прошлом году правительство вспомнило про юбилей битвы 1812 г., история стала достоянием общественности. Упразднённая ныне Росохранкультура начала затяжные суды за право владения участками. Причём, поскольку чётких документов на собственность нет, следователям приходится изворачиваться, чтобы привлечь мошенников к ответственности.
Пока поплатилась только замглавы сельского поселения Бородинское Майя Склюева. В сентябре Можайский городской суд осудил её на 5 лет за подделку свидетельств о регистрации собственности.
Спорные участки – один из многих способов захвата исторических земель. К тому же не самый простой. Легче убедить власти, что нужно лишить здание статуса архитектурного памятника. После этого застройщик может распоряжаться землёй как хочет. Не проходит месяца, чтобы из-за охранных грамот не разразился громкий скандал. К примеру, в июле в Екатеринбурге разрушили флигель XIX века в усадьбе купцов Ижболдиных, предварительно лишив статуса памятника. Теперь на месте флигеля строят торговый центр.
Порой застройщики предпочитают вообще не возиться с бумажками. Они легально арендуют или выкупают землю под памятником, а затем разрушают его, наплевав на закон. К примеру, в начале октября собственники земли напрочь снесли одну из главных достопримечательностей Вологды – Кожевенные торговые ряды XIX века. Вандалов не остановило, что здания признаны памятником федерального значения.
Государство здесь тоже не на высоте. В августе охранного статуса лишили Дом Чеботарёва в Нижнем Новгороде – единственное в городе жилое здание XIX века с деревянным главным угловым фасадом. Его сносят, чтобы расширить автодорогу. В августе произошёл громкий случай в Орле. Там строят детскую больницу. Но не нашли ничего лучшего, как снести ради неё красивейший дом Тито-Бриньоля, обитатели и гости которого стали прототипами романа Тургенева «Дворянское гнездо». Защитники дома обратились к губернатору Александру Козлову, оказалось, он не знаком с историей города.
Федеральные чиновники тоже не блещут знанием истории. В мае разразился конфликт между Минкультом и руководством «Сколково». Чиновники обвинили застройщиков в том, что те попытались скрыть уникальную находку – фундамент дворца Александра Меншикова начала XVIII века. Причём сделали это, только чтобы строительство не затягивалось из-за археологических работ.