Заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин рассказал, о том, что может ждать рынок ипотеки.
Центробанк и правительство РФ обсудят дифференциацию льготной ипотеки. При этом одним из вариантов может быть уровень доходов населения в регионах. Об этом 16 ноября заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая на заседании Госдумы. По ее словам, экономия граждан за счет льготной ставки по ипотеке не должна быть нивелирована ростом стоимости жилья. Почему Центробанк хочет «охладить» рынок ипотеки, кому стоит брать кредит и куда лучше инвестировать средства – об этом корреспондент «Аргументов недели» Екатерина Хожателева спросила заместителя начальника Уральского ГУ Банка России Сергея Коровина.
Ставки вниз, цены вверх
– Сейчас рынок ипотеки стремительно расширяется: только в сентябре этого года банки выдали жителям Свердловской области ипотечные кредиты на сумму 33 млрд рублей. Эта цифра на 19% больше, чем в августе, и стала рекордной за всю историю наблюдений. Что в этом плохого?
– Действительно, в 2023 году рост ипотеки в Свердловской области продолжается. За девять месяцев банки выдали почти 56 тысяч ипотечных кредитов, это на 65% больше, чем за тот же период прошлого года. Сумма выданных кредитов превысила 180 миллиардов рублей. В сентябре заемщики побили рекорд – оформили кредиты на общую сумму 33 миллиарда рублей. Это превышает значение сентября 2022 года почти в два раза и по количеству, и по сумме.
– Почему такой рост не радует?
– Ну, во-первых, качество выдаваемых кредитов постепенно снижается, это происходит из-за того, что банки снижают требования к заемщикам, что делает ипотеку более рискованной. В целом по России за два года выдача ипотечных кредитов людям с долговой нагрузкой более 80% доходов выросла почти вдвое. Сейчас такую нагрузку имеют около 40% всех ипотечных заемщиков.
Долговая нагрузка – важный показатель. Он рассчитывается как отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам к его среднемесячному доходу. Высокой долговой нагрузкой считается ПДН (показатель долговой нагрузки) 50% и выше; это означает, что на выплату всех своих долгов человек каждый месяц платит не менее половины своего дохода.
Во-вторых, выросли объемы ипотеки с низким, до 20%, первоначальным взносом, на нее приходится 63% от общего объема. Первоначальный взнос – тоже важный индикатор риска, потому что он показывает способность заемщика накапливать деньги и в конечном счете обслуживать кредит.
Статистика банков показывает, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, чаще допускают просрочку. И если доля кредитов с низким взносом будет расти, больше людей будут подвержены риску.
Кроме того, рост рынка в значительной степени зависит от реализации льготных программ, в том числе на новостройки: на них приходится почти 50% в объеме выдач ипотечных кредитов. Сохраняется разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках, в РФ он достигает 40%. Разрыв возник из-за практики выдачи ипотеки с пониженными ставками и завышенными ценами на жилье. По сути, низкая ставка достигалась за счет того, что все проценты по кредиту уже были включены в стоимость квартиры.
В результате новостройки стали существенно дороже готового жилья. Это создает риски, в первую очередь, для ипотечных заемщиков. В течение длительного времени они не смогут улучшить жилищные условия, так как квартиру будет невозможно продать на вторичном рынке по цене покупки. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то реальной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке.
В конечном счете, для населения важна не доступность ипотеки или привлекательность низких ставок, а доступность жилья.
Центробанк «дует» на ипотеки
– Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ видит признаки «перегрева» рынка ипотеки. Если ситуация не изменится, регулятор может принять меры. Какие?
– Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, регулятор устанавливает надбавки к коэффициентам риска по определенным видам кредитов.
Что это? По сути, это повышенные требования к банкам, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование, поскольку при выдаче кредитов, на которые распространяются надбавки, банкам нужно запасать больше собственных средств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты.
С 1 мая этого года Банк России установил такие надбавки по кредитам на «долевку» с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%. С октября надбавки применяются к ипотечным кредитам на новостройки, если заемщик имеет долговую нагрузку выше 70% или первоначальный взнос по кредиту ниже 30%. При этом самые высокие, запретительные, надбавки установлены для наиболее рискованных кредитов, когда взнос ниже 20% или долговая нагрузка заемщика выше 80%.
На рынке готового жилья также вводятся повышенные надбавки – они будут применяться к ипотечным кредитам, где ПДН выше 70% или первоначальный взнос меньше 20%. При необходимости Банк России готов продолжить действовать в этом направлении. Риск надбавки будет действовать до тех пор, пока на рынке будут распространены рискованные практики и будет сохраняться значительный разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках.
Правительство РФ со своей стороны в сентябре повысило требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам в рамках государственных программ поддержки с 15% до 20%.
– По мнению некоторых экспертов, в качестве жесткой меры по резкому снижению доли субсидируемых программ может стать досрочное, раньше июля 2024 года, прекращение выдачи ипотеки с господдержкой и концентрация на точечных программах: семейной, IT, дальневосточной ипотеке. Насколько вероятен такой сценарий развития событий?
– Сейчас уже принято решение, что масштабная льготная программа будет действовать до середины 2024 года. С точки зрения Банка России, после этого должны остаться именно целевые программы, которые поддерживают людей адресно и только в тех регионах, в которых ипотечному рынку требуется дополнительное стимулирование.
– С 1 октября банки обязаны применять более высокие надбавки при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Прошло почти полтора месяца. Есть какой-то эффект и как это отражается на заемщиках?
– Данные за октябрь пока не опубликованы (будут в начале декабря). Но в целом кредитные организации сообщают, что стали более внимательно подходить к отбору заемщиков.
Что касается эффекта, о котором вы спрашиваете. Наши меры направлены не на сокращение общего объема выдачи ипотеки, а прежде всего на то, чтобы снизить риски в ипотечном кредитовании. Это должно произойти за счет уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заемщикам, и доли кредитов с низким первоначальным взносом.
– Если все-таки количество ипотечных кредитов продолжит расти, какие еще меры может предпринять Центробанк?
– Как я уже сказал, Банк России прорабатывает варианты дополнительного повышения надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, если ипотечный портфель продолжит расти ускоренными темпами. Это основная мера воздействия, поскольку в соответствии с действующим законодательством у регулятора нет возможности применять количественные лимиты по ипотеке, как это делается в сфере необеспеченного потребительского кредитования. Там лимиты позволяют ограничивать кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
Банк России разрешает банкам выдавать ограниченное количество таких кредитов, например, потребительские кредиты заемщикам с ПДН выше 80% должны составлять не более 5% в общем объеме выдач у банков. В дальнейшем при изменении нормативно-правовой базы возможно использование риск надбавок и количественных ограничений по ипотеке одновременно для ограничения выдачи ипотеки заемщикам с большими долгами.
Баланс цен на новостройки
– По словам Эльвиры Набиуллиной, банк не может получать вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредиту. Дословно: «Мы не против снижения процентной ставки по кредитам, мы за, но это должно быть очень честно, а не такое, которое связано с завышением цен на квартиру». Каким образом это контролирует регулятор?
– Банк России решает вопрос с рискованной ипотекой в диалоге с банками и застройщиками, в том числе в рамках надзорной работы в отношении кредитных организаций. В дальнейшем важно создавать правильные ориентиры на рынке и искать формат диалога с банковским сообществом, чтобы упреждать риски без введения регуляторных мер. Поэтому Банк России совместно с кредитными учреждениями разрабатывает стандарт ипотечного кредитования.
– Что можно сказать людям, которые раздумывают: взять ипотеку сейчас или все-таки подождать?
– Если людям нужно жилье, они его покупают. Важно помнить общее правило: когда вы берете кредит, особенно такой долгосрочный, как ипотека, важно корректно оценить свою долговую нагрузку в течение всего срока выплат. Чем больше у вас будет накоплен первоначальный взнос, тем меньше будет долг, и обслуживать его будет проще.
Как вы знаете, Банк России повышает ключевую ставку, и ужесточение денежнокредитной политики уже транслируется в экономику. Это видно по росту привлекательности сбережений и некоторому охлаждению кредитования. В частности, та часть ипотечного портфеля, которая формируется на рыночных условиях, на ужесточение политики уже реагирует. Однако льготные программы нечувствительны к ключевой ставке, этот сегмент продолжает расти.
– Что бы Вы посоветовали тем, кто хочет инвестировать средства? Не вкладывать их в недвижимость, тогда куда лучше вложить деньги?
– Самый важный капитал – знания. Поэтому лучший универсальный совет – повышайте собственную финансовую грамотность: изучайте различные варианты вложения денег, подходите разумно и критично к различным инвестиционным идеям, «не кладите все яйца в одну корзину», то есть диверсифицируйте активы.
Екатерина Хожателева
«Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья, и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года… Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете у застройщика квартиру, скажем, за 10 млн, то продать ее сможете в среднем уже только за 7 млн. Это «кричащий» дисбаланс».
Глава Банка России Эльвира Набиуллина, из выступления на заседании Госдумы 16 ноября 2023 года.