«Я очень люблю кризисы»: бизнесмен Павел Кунцов рассказал, как поднять уровень доходности

О таком новом и перспективном для частных инвесторов сегменте рынка как апартаменты, влиянии геополитики и всех последних событий на платежеспособный спрос в недвижимости, а также о многом другом изданию «Аргументы недели» рассказал предприниматель из Москвы, Павел Кунцов.

– Павел, вы более 30 лет работаете на рынке property. Очевидно, вы уже давно мультимиллионер. Расскажите, как вы к этому пришли?

– Сейчас долларовым мультимиллионером я себя не назову, но рублевым – да. И то по-разному можно это оценивать. Не люблю пыль в глаза пускать, поэтому скажу, что капитал то прирастает, то убывает. 

Я являюсь основателем юридического холдинга Проспект Групп и работаю на рынке недвижимости уже 30 лет . Было несколько черных периодов, когда я терял почти все. Но это сделало меня только сильнее. 

Мужчины до 35 лет, когда теряют деньги, сильно расстраиваются и впадают в депрессию. Больше 10 лет назад я попал в такую ситуацию. Год вообще не мог заниматься чем-либо, имел проблемы с аппетитом и сном. Пошел к психоаналитику и до сих пор к нему хожу – уже 14 лет, хотя исправил ситуацию всего за год. 

Безусловно, то, что я проходил такие тяжелые разборки в недвижимости, является моим преимуществом. Сейчас я отвечаю за безопасность компании, поскольку имею большой опыт юридических, рейдерских захватов. А безопасность инвестиций – это один из запросов у инвесторов. Моя интуиция сложилась из опыта. Я вижу человека перед собой, который предлагает какой-то проект, и понимаю, сработает он или нет. 

– В последнее время вы специализируетесь на апартаментах. Это — сравнительно новый сегмент рынка, но очень перспективный для частных инвесторов. Как вы находите инвесторов для своих проектов?

– Начинал я карьеру с риелтора, продавая квартиры как агент. Потом занимался приватизацией госимущества – порядка 10 лет, и даже до сих пор оказываю такие услуги. Занимался торгами, стрит-ритейлом и расселением коммуналок. Тренды меняются каждые 3-5 лет. 

Тенденция, связанная с апартаментами, усилилась с началом пандемии. Люди ушли на «удаленку», многие съехали, а офисный рынок просел по аренде. Собственники зданий начали испытывать нехватку средств и стали эти здания продавать. Соответственно, цена на них пошла вниз. При этом для поддержания экономики государство сделало дешевые кредиты, например, на ипотеку было 6%. Я уверен, мы к этому еще вернемся. 

Рынок офисной недвижимости стагнирует. Сколько это будет продолжаться – неизвестно, но мы фактически создали тренд, поскольку презентовали свою модель инвесторам. Мы их приглашали, рассказывали, что берем офисы, переделываем их в апартаменты и продаем с доходностью 100% за цикл меньше года. Многие слушали, но не заключали договор, а шли сами делать. Фактически мы создали себе за два года маркетинга огромное количество конкурентов. А что делают конкуренты? Они рассматривают те же объекты, что и мы. Так рынок офисной недвижимости в Москве чуть-чуть приподнялся. 

– От каких факторов зависит успех ваших девелоперских проектов?

– Во-первых, наша компания имеет 20-летний опыт в недвижимости и инвестициях. Все это время прошло для нас без потерь, ведь в сопровождении любых сделок помогает наша консалтинговая компания, которая обеспечивает полную юридическую безопасность.
Во-вторых, инвестировано уже более 1 млрд рублей, поэтому я занимаю жёсткую позицию. Мы не «лохотронщики», не обещаем инвестору, что он гарантированно получит какую-либо доходность. Мы говорим – «вот цифры, вот рынок, мы команда профессионалов и сделаем все, что от нас зависит». При этом я не скрываю, что наша компания работает по стратегиям заработка с доходом более 30% годовых. 

В-третьих, некоторая удача на рынке никогда не помешает. Если все хорошо с экономикой, у нас нормальные ипотечные программы, люди не сидят по домам и не ждут доллара по 200, то мы хорошо продадим и быстро заработаем. 

В-четвертых, я отвечаю за визионерские позиции, за перебор стратегий. Здесь один из ключевых факторов — скорость интеграции новых идей и внедрения их в производство относительно инвестиций. 

– Влияет ли геополитика (последние события) на платёжеспособный спрос в недвижимости, и что, по вашему мнению, ожидает рынок недвижимости в Москве в 2022 году?

– Все говорят, что недвижимость подешевеет. Я могу быть не объективен, поскольку у меня много недвижимости, которую нужно продавать, и с психологической точки зрения мне выгодно, чтобы она росла. Но я смотрю на факты. Да, многие люди уехали, продают свои квартиры и съезжают из арендованных площадей. Аренда жилья просела, индекс страха высокий, непонятно вообще – оставаться жить здесь или нет. С другой стороны – мировая инфляция плюс российская, стройматериалы подорожали в прошлом году и продолжают в этом. Застройщикам будет некуда деваться. Если стройматериал дорожает, то дорожает и себестоимость строительства новых квадратных метров. Этот фактор будет неизбежно толкать цену вверх. 

Мой прогноз, что летом будет боковой тренд. Так называется явление в фондовом рынке, когда цена и не растёт, и не падает. Уже сейчас объявлена беспрецедентная программа поддержки бизнеса – освобождение от налогов, гранты, импортозамещение общепита. Что будет делать государство? Оно будет просто печатать деньги, выдавая их под дешевый % людям и предпринимателям. 

Я всем говорю: «Ребята, берите кредиты, сейчас это будут бесплатные деньги. Покупайте недвижимость, потому что все подорожает».

– Вы обещаете частным инвесторам в ваши проекты 30% и более годовых. Удаётся ли выдерживать в 2022 году такой уровень доходности? Нет ли оттока инвесторов из-за последних событий?

– Я очень люблю кризисы, потому что ты выходишь на рынок, а там тишина… Рекламы нет, все сидят по домам. Мы покупаем объекты у людей, которые в панике убегают, и продаем их тем, кто в панике покупает. 

2 года назад во время пандемии ездили на просмотр объектов с партнером. Улицы были пустые, мы сделали себе QR-коды. Когда хотели посмотреть помещения внутри, риелторы говорили: «Вы что? Пандемия! Мы не работаем».

Мы думаем, что сейчас люди отдохнут, чуть-чуть расслабятся и начнут действовать. Например, после майских у нас утроились показы, потому что процентную ставку опустили. 

– Павел, что вы можете посоветовать читателям?

– Я бы посоветовал при любой возможности создавать себе дополнительный доход. Нужно откладывать на инвестиции хотя бы 10% своего заработка, вкладывать накопленные средства куда-нибудь. С первого раза не получится и хорошо. Ваша задача – учиться. Проблема инвестиций в нашей невежественности. «Если бы знать, где заработать, я бы с радостью это сделал» – говорят мне десятки частных инвесторов. А мой ответ таков: «Сколько времени за последний месяц вы потратили на изучение вопроса «куда нынче вкладывать»? Ответ сами знаете – 0 часов 0 минут».