Падение спроса на недвижимость может изменить бизнес-стратегию застройщиков

В 2021 году в России было построено почти 90 млн. кв. м. жилья, но бурный рост цен на стройматериалы и дорожающая ипотека в 2022 году могут не только замедлить темпы строительства недвижимости, но и мотивировать застройщиков искать новые векторы для развития бизнеса.

По мнению зампредседателя Комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства Кирилла Холопика, в 2022 году в эксплуатацию может быть введено 36 млн. кв. м. жилья в многоквартирных домах, что будет примерно на 15 млн. кв. м. меньше, чем в рекордном 2021 году.

«В прошлом году цены на квартиры в новостройках достигли предела покупательской способности граждан, что уже привело к падению спроса на первичное жилье, - говорит Николай Кудлай, руководитель строительной компании «СКР». – В свою очередь, застройщики не имеют возможности для ценового маневра из-за интенсивного роста цен на стройматериалы. Металл на мировом рынке постоянно дорожает, а доля стали и сплавов в себестоимости жилья может составлять от 15% и выше в зависимости от типа объектов». Поэтому многие компании оказались перед выбором: либо сокращать объемы, либо рисковать и продолжать строить жилье, которое в ближайшее время никто не купит, либо частично переформатировать бизнес».

Государство уже задумалось об определенных преференциях для строителей, которые выполняют заказы в рамках национальных проектов. Президент России Владимир Путин поручил ФАС не допускать необоснованного повышения цен на стройматериалы, необходимые для возведения объектов по нацпроектам. Не исключено, что аналогичные мотивационные меры будут разработаны и для тех застройщиков, которые сфокусированы на строительстве объектов социальной сферы. Тем более, что возможности для наращивания темпов социального строительства будут. Только в результате повышения НДПИ и введения дополнительных акцизов для металлургов государство уже в 2022 году должно получить в бюджет 293,2 млрд. рублей (0,22 % к ВВП), а в 2024 году эта сумма вырастет до 506,4 млрд. рублей (0,33 % к ВВП).

«Строить многоквартирные дома себе в убыток захотят далеко не все, - отмечает Николай Кудлай. - Можно предположить, что застройщики обратят свое внимание на необходимость строительства многофункциональных спортивных кластеров, зон отдыха, креативных пространств для молодежи. Социальное направление может стать для них новой нишей, которая поможет избежать производственных простоев и содействовать в реализации эффективной урбанистической политики муниципальных властей».

В правительстве еще в конце прошлого года признали, что удерживать темпы строительства жилья в 2022 году будет проблематично. К тому же многие эксперты прогнозируют повышение в феврале ключевой ставки Банка России на 25–50 базисных пунктов, или до 10%, что приведет к дальнейшему удорожанию ипотечных кредитов. Свои негативные коррективы может внести и нашествие «омикрона», которое уже идет полным ходом.

«Наращивать объемы строительства жилья в 2022 году будет сложнее, чем в 2021, - отметил вице-премьер Марат Хуснуллин. - Сказываются разные факторы: это вопросы обеспечения финансированием и темпы освобождения градостроительного потенциала, негативно сказывается подорожание строительных материалов и дефицит кадров в связи с пандемией коронавируса».

Статистика НКР www.ratings.ru показала, что объём выданной ипотеки по итогам 2021 года составлял 5,5–5,6 трлн. руб. против 4,4 трлн. руб. годом ранее. По прогнозу НКР, в 2022-м ипотека вернется к показателям второй половины 2019 года. Ее выплата может растянуться на 23 года, а количество кредитов сократится на 25%. При этом средний ипотечный чек вырастет до 3,6 миллиона рублей. В таких условиях некоторые заемщики начнут не только отказываться от кредита, но и будут стремиться побыстрее избавиться от обязательств перед банком, продавая квартиру с дисконтом, который составляет до 10% от рынка. Все это заставляет застройщиков корректировать стратегию бизнеса.

«Не секрет, что социальное строительство не всегда успевает за жилой застройкой, - подчеркивает Николай Кудлай. – Поэтому текущая конъюнктура рынка может способствовать более рациональному и сбалансированному освоению и благоустройству новых территорий, где помимо жилых домов одновременно будут строиться и пространства для отдыха, досуга и занятий спортом, что будет повышать качество жизни людей».

По указу Президента России, до 2030 года в России планируется возвести более 1 млрд. кв. м. жилья. При этом общий объем жилищного строительства должен быть увеличен до 120 млн. кв. м. в год к 2030 году.