Коммунальная война

Жители новостройки в Ростове-на-Дону требуют сменить управляющую компанию, которая проработала у них меньше двух месяцев.

Трения между жильцами и управляющими компаниями стали привычным явлением. Собственники квартир борются за свои права. Управляющие компании отстаивают свои позиции.

С одной стороны, понятно: это бизнес. С другой — совершенно нелогично. Ведь у управляющих компаний и жильцов должны быть общие интересы: комфортная и безопасная жизнь в одном доме. Но на деле всё иначе. Мы решили досконально изучить историю одного противостояния и попробовать сделать общий вывод об истинных причинах, по которым возникают проблемы в отношениях между жителями и теми, кто их обслуживает.

О конфликте собственников квартир в жилом комплексе «Я», расположенном на улице 2-й Краснодарской, 169Б, и управляющей компании «Альтернатива» мы узнали из соцсетей и решили провести полновесное журналистское расследование. То есть привести все точки зрения на проблему. Выбор пал именно на «Я» потому, что дом был заселен в ноябре прошлого года, а конфликт, судя по всему, уже перешел в фазу коллективного противостояния жильцов с управляющей компанией. Таким образом, мы имеем возможность следить за всем процессом — от начала и до конца.

Разговора не будет

О встрече с генеральным директором УК «Альтернатива» Натальей Алексеевой условились заранее и на конкретное время. Однако, несмотря на договоренность, всё сразу пошло не по плану. Нам пришлось ждать более пяти (!) часов, пока генеральный директор «Альтернативы» смог уделить нам пять минут. Именно столько понадобилось Наталье Леонидовне, чтобы сообщить об отказе что-либо комментировать под запись,— директор предложила направить ей официальный запрос. Из своего богатого журналистского опыта скажу, что подобная реакция выглядит довольно странно, если учитывать, что согласие на беседу Наталья Леонидовна прежде подтверждала дважды. Да и просьба у нас к ней была только одна: «Расскажите о своем видении ситуации и причинах конфликта». То есть мы давали возможность ответственному лицу через СМИ донести свою позицию, но гендиректор «Альтернативы» отказалась ею воспользоваться. Тогда мы пошли к жителям.

Не верим!

Искать никого не пришлось. Прямо за дверью генерального директора УК «Альтернатива» стояло более десятка людей с квитанциями и плохим настроением: люди пришли разбираться по платежкам. На предложение высказать журналисту претензии к УК общим решением присутствующих выдвинули Сергея Погуляя.

— В чем, по вашему мнению, состоит конфликт?

— Проблемы начались с самого начала. Мы получали ключи от квартир 8 ноября прошлого года. Одновременно УК «Альтернатива» выдавала опросные листы, в которые входили вопросы по обустройству, и вместе с ними один звучал как: хотите ли вы, чтобы данная УК нами управляла дальше? Сверху было написано: опросный лист. Мы и представить не могли, что таким образом проводится голосование за управляющую компанию, ведь опрос и выборы — это разные вещи. В то же время мы знали: эта УК работает у нас по временному договору, который с ней заключил застройщик, чтобы ввести дом в эксплуатацию, и пребывали в полной уверенности, что будем иметь возможность оценить эффективность работы этой «управляйки» и уже тогда решать, оставаться с ней или расставаться. Но дальше — больше. Некоторым жителям под подпись выдавались листы голосования, и они, не глядя, ставили автографы. Когда же те, кто читает то, что подписывает, задавали вопросы о природе этих «голосовалок», получали ответ, что их выдали по ошибке. Тем не менее оказалось, что УК «Альтернатива» стала нашей управляющей компанией на постоянной основе, так как за нее проголосовало большинство собственников квартир. Мы требуем показать листы голосования — одни обещания. Вот с этого обмана и началось противостояние, которое очень быстро привело к тому, что многие жильцы объединились для смены управляющей компании. На данный момент в чате, где мы обсуждаем проблемы с УК «Альтернатива», состоит порядка сорока процентов собственников заселенных квартир,— объясняет участник инициативной группы Сергей Погуляй.

— Что еще не устраивает?

— Тариф 22 рубля 40 копеек за квадратный метр за обслуживание, который нам выставили изначально. Это объективно дорого. Мы стали задавать вопросы своей УК и мониторить ситуацию в городе. Встречались с жильцами других домов. Общались с представителями других УК. Попросили составить смету, и она вышла 18,9 рубля за «квадрат». Как только мы предъявили претензии УК по поводу завышения, тариф был снижен как раз до 18,9 рубля. Кроме того, нам навязали охрану, которая не нужна. За то, что охранники просиживают штаны у телевизора, мы платим 5,5 рубля за квадратный метр. Очевидно, что гораздо эффективнее и дешевле пользоваться услугами вневедомственной охраны. Это мы тоже доносили до руководства «управляйки», но без толку.

— Из обсуждения в соцсетях следует, что проблемы имеются и с оплатой ЖКХ. Это верно?

— Там вообще всё очень мутно. Например, приходит платежка за январь, и там стоит в среднем на квартиру 900 рублей за отопление подъезда и лифтового пространства. У нас на площадке десять квартир. Неужели одна батарея греет в месяц на девять тысяч рублей? Счетчики у большинства жителей не опломбированы до сих пор, но нам приходят квитанции за потребленную электро- и теплоэнергию. Как их рассчитывают, нам никто не объясняет. Более того, мы не имеем доступа к счетчикам, так как показания с них снимает УК, а нам ничего не показывает. Рассказывать можно долго, но главное, что у нас нет доверия к этой управляющей компании. Мы здесь живем и хотим, чтобы нашим домом управляли открыто, эффективно и честно.

Ответ или нет?

После разговора с жителями был сформирован список вопросов и направлен в виде официального письма в УК «Альтернатива» на имя Натальи Алексеевой.

Понятно, что все претензии жителей в одну официальную переписку не вместить, поэтому пока ограничились пятью пунктами. Приводим вопросы и ответы полностью:

«1) Каким образом осуществлялось голосование жильцов по вопросу выбора управляющей компании?

— Согласно требованиям статьи 161 ЖК РФ между ООО УК «Альтернатива» и застройщиком был заключен договор, который действовал не более чем 3 месяца с даты заключения или до выбора, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственниками многоквартирного дома способа управления и управляющей организации. Тариф за содержание и ремонт жилья, согласно условиям договора, определен в размере 22,40 руб. с кв. м площади.

В настоящее время завершено голосование собственников помещений по выбору управляющей организации — ООО УК «Альтернатива» и утвержден тариф за содержание и ремонт жилого помещения в размере 22,40 руб. с кв. м. Протокол общего собрания собственников помещений от 23.12.2019.

Голосование проводилось в форме заочного голосования, предусмотренного статьей 44.1 ЖК РФ.

2) Сколько составлял в декабре прошлого года тариф за содержание и ремонт жилого помещения в МКД и каков его размер сейчас? Если существуют отличия, то чем они вызваны?

— Платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг ООО УК ЖКХ «Альтернатива» направляет собственникам помещений с ноября 2019 года.

Тариф за содержание и ремонт жилья в ноябре и декабре 2019 года применялся в размере 22,40 руб. с кв. м согласно условиям договора управления.

В платежном документе за январь 2020 г. по инициативе УК тариф снижен управляющей компанией до 18,90 руб. с кв. м.

При этом в рамках указанного тарифа управляющая компания выполняет весь перечень работ, предусмотренных жилищным законодательством. Качество работ и количество услуг в связи с уменьшением тарифа не снижается.

3) Какая сумма взимается с каждой квартиры за отопление общедомовых помещений?

— Расчет платы за отопление производится в соответствии с пунктом 42.1 Правил № 354 по формуле 3.3 приложения № 2 к Правилам № 354 на основании показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.

Ежемесячно сумма на оплату общедомовых расходов тепловой энергии меняется в зависимости от показаний индивидуальных и общедомового прибора учета тепловой энергии, а также объема потребленной горячей воды.

Так, например, в ноябре 2019 года жителями не были переданы показания ИПУ (индивидуальных приборов учета) тепловой энергии и объем управляющей организацией был определен по начальным показаниям «0».

В декабре 2019 года жителями дома были переданы показания ИПУ тепловой энергии, которые были учтены в расчете за отопление.

4) Опломбированы ли счетчики на тепло- и электроэнергию и как начисляется плата для жильцов?

— Начисление платы для граждан производится по показаниям ИПУ, в случае предоставления жителями показаний приборов. Начальными показаниями принимаются показания, указанные в акте приема-передачи жилого помещения от застройщика.

Управляющей организацией поэтапно производится ввод в коммерческую эксплуатацию и опломбировка ИПУ на основании заявок жителей, согласно требованиям Правил № 354.

Фактическое наличие или отсутствие пломбы на индивидуальном приборе учета не влияет на величину фактически потребленного коммунального ресурса, а следовательно, и оплаты за фактически потребленное количество».

Пятый вопрос выглядел так: «В чем, по Вашему мнению, состоит причина конфликта?»

И на данный вопрос не последовало конкретного ответа, а было высказано предположение, что, возможно, кому-то очень надо, чтобы этой УК не было в этом доме. Руководство УК предполагает, что уже в первые дни голосования была распространена информация от некой инициативной группы о необходимости смены управляющей компании. И это до фактического принятия управляющей компанией обязанностей по обслуживанию дома. По мнению УК, эти обстоятельства могли стать причиной конфликта и недопонимания между компанией и жильцами дома.

Исходя из ответов управляющей компании, получается, что и «завершено голосование собственников помещений по выбору управляющей организации», и тариф был снижен «по инициативе УК», и «качество работ в связи с уменьшением тарифа не снижается». Прямо чай с мармеладом, а не работа УК «Альтернатива».

Так чем же недовольны жители?

Как нам кажется, причина недовольств в том, что никто из сотрудников управляющей компании внятно ничего не объясняет. У меня была возможность лично оценить степень взаимопонимания между генеральным директором «Альтернативы» и жителями. Вроде бы Наталья Леонидовна и отвечает на вопросы, но, видимо, люди не понимают, о чем речь.

Право выбора

Жанр журналистского расследования обязывает показать все мнения. Поэтому мы обратились к компании-застройщику с тем, чтобы получить взгляд на ситуацию и с третьей стороны. В отличие от УК «Альтернатива» генеральный директор компании «Меритон-Регион» Максим Яковенко согласился прокомментировать ситуацию:

— После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан заключить договор управления, который будет действовать до принятия собственниками решения о выборе способа управления. По результатам изучения рынка был заключен временный договор с УК «Альтернатива». Впоследствии, ознакомившись с протоколом от 23.12.2019, мы узнали, что жители проголосовали за то, чтобы эта компания работала в ЖК «Я» и дальше. Поэтому были неприятно удивлены, когда узнали о конфликте.

Позиция нашей компании понятна и неизменна: в построенных нами домах главные — это жители и их законные права. Если люди недовольны управляющей компанией, они имеют полное право ее сменить. Естественно, в рамках закона и с учетом мнения большинства жителей.

От редакции: мы следим за развитием событий. Ждите следующих публикаций.

Илья ПРИВАЛОВ