Ещё недавно предложение принять участие в долевом строительстве вызывало у граждан серьёзные опасения. Оно вроде и дешевле, чем «вторичка», но нельзя быть уверенным, что компания-застройщик в итоге не разорится, а своё жильё придётся потом ждать годами. И это если повезёт – проблемы обманутых дольщиков стали головной болью для руководителей всех регионов. Ситуация должна измениться с 1 июля этого года. Именно тогда вступает в силу одна из строительных реформ, по которой все застройщики будут обязаны работать через так называемые эскроу-счета.
На начало 2019 года в России проблемы с обманутыми дольщиками были в 68 регионах, недостроенными оставались 894 объекта, а число договоров долевого участия (ДДУ) граждан, перед которыми девелоперы не выполнили свои обязательства, насчитывалось 98,570 тыс. штук! Проблема усугублялась ещё и тем, что многие недобросовестные застройщики использовали деньги дольщиков, чтобы достроить свои старые объекты, а чтобы найти деньги на строительство новых объектов, приходилось вновь придумывать ещё один новый проект с участием дольщиков, дабы покрыть свои прежние расходы. И так по новой, раз за разом.
Разорвать этот порочный круг призваны новые правила строительства многоквартирных домов. С 1 июля все девелоперы при долевом строительстве будут обязаны использовать механизм эскроу-счетов. Работает он следующим образом. Застройщик и покупатель обращаются в банк, в котором заводится специальный счёт. Покупатель переводит на него деньги, а девелопер может забрать их со счёта только тогда, когда выполнит свои обязательства. То бишь, когда у покупателя будут в руках ключи и документы на жилплощадь. А пока ведётся строительство – всё это время деньги находятся на эскроу-счёте. Если вдруг застройщик разорился и прекратил существование, то банк вам вернёт те деньги, которые вы перевели на эскроу-счёт. Правда, без процентов. Если вдруг случается, что обанкротится сам банк, то тогда возврат средств гарантирует Агентство по страхованию вкладов. Вроде всем хорошо, но всегда есть нюансы.
При новой системе главный источник финансирования для девелопера – кредит от банка. В этом случае в успешности сделки и добропорядочности застройщика заинтересована ещё и сама кредитная организация. В конце концов, банкиры теперь уже своими деньгами рискуют. Поэтому эксперты ожидают две вещи. Во-первых, сама отрасль станет более прозрачной, так как недобросовестные и ненадёжные компании попросту не смогут вызвать доверия у банков. Ведь чтобы выйти с проектом на рынок необходимо будет получить проектное финансирование в кредитной организации, а значит придётся показать и доказать банку свою состоятельность как девелопера. Другой вариант – строить на собственные средства, но не все застройщики могут это себе позволить. В связи с этим, некоторые эксперты ожидают, что с рынка уйдёт примерно треть застройщиков. Впрочем, возможно и поглощение мелких компаний более крупными. Либо компании пойдут по пути слияния друг с другом. Эксперты считают, что за счёт этого манёвра, будет проще получать проектное финансирование, условия будут более привлекательными и выгодными, чем для остальных участников рынка. Пример – слияние ГК «Эталон» и «Лидер-Инвест».
Во-вторых, подрастёт стоимость вводимого жилья, так как лишние деньги будут тратить все. Застройщик – отдавая кредиты, банки – будут вынуждены создавать специальную структуру, которая будет следить за стройками и оценивать ход работ. Логично, что все издержки традиционно лягут на плечи конечного покупателя. По некоторым оценкам, цена на квартиры в новостройках может увеличиться до 10%.
Как комментирует Светлана Фунтяева, директор по продажам ООО «Мангазея Недвижимость»: «Раньше стартовые цены способствовали привлечению средств граждан на строительство объектов, теперь же финансирование проектов будет реализовано посредством банковского кредитования. Кроме того, сократится и количество выводимых на рынок проектов, что, безусловно, приведет к сокращению предложения, а соответственно, к повышению стоимости жилья».
Впрочем, такова цена гарантий, что твои деньги не потратят на Мальдивы и Мерседес. Больше всех в этих условиях всё же выигрывают банки. Кредиты застройщикам! Ипотеки населению! Осталось только радоваться процентам.
Тем не менее, далеко не все банки спешат использовать опцию эскроу-счетов. Так в конце мая таких организаций было всего 7. При этом фактически предоставлять услуги по эскроу-счетам сегодня в России могут 105 кредитных организаций, как об этом заявлял вице-премьер Виталий Мутко. Расширить число банков, которые могут работать с экскроу-счетами, удалось за счёт снижения требований к ним. Теперь эту услугу могут предоставлять организации с кредитным рейтингом BBB-. По словам главы Минстроя Владимира Якушева, если окажется, что такого количества банков недостаточно, чтобы охватить все регионы России, то список вновь будет расширен. Вопрос только, насколько надёжными будут такие банки?
Что же касается тех проектов с долевым участием, которые уже возводятся по старым правилам, то им позволят завершить свои проекты при том условии, что к 1 июля готовность зданий составляет не менее 30%, и при этом не менее 10% жилплощади в доме было распродано по ДДУ. В противном случае необходимо будет уже работать только через эскроу-счета.
К концу мая от застройщиков было подано в целом 1,7 тысячи заявок на проектное финансирование. Возможно, девелоперов пока отпугивает возможность работать с низкой маржой. Тем не менее, в Госдуме не намерены использовать кредиты с минимальной ставкой для застройщиков, чтобы стимулировать рынок, хотя ранее и звучала такая идея. Причина банальна – как только начнут раздавать «дешёвые» кредиты, за ними выстроится целая колонна девелоперов с протянутой рукой и в такой ситуации будет неясно, кому стоит выдавать льготное финансирование, а кому нет.
Впрочем, без присмотра реализацию долевого строительства с использованием эскроу-счетов тоже не оставят. По словам председателя парламентского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева с 1 июля они будут внимательно следить за процессом перехода на новую систему:
«Все шероховатости, если они будут появляться, мы будем фиксировать, чтобы исправлять их в осеннюю сессию», - заверил Николаев.