Как из пустышки выжать миллионы

Жильцы многоэтажного дома по улице Атарбекова, 7, в Краснодаре борются за технический этаж, на который удивительным образом зарегистрировано право собственности. Так как собственнику не позволили сбивать стяжку, чтобы обустроить квартиры, он отдал технический этаж (чердак) в залог Россельхозбанку под несоизмеримый кредит — 200 миллионов рублей. Один квадратный метр обошелся финансовой организации в 120 тысяч рублей. Инвестиционная привлекательность технического этажа при этом вызывает большие сомнения.

Одиннадцатиэтажный дом с подвалом и техническим этажом (чердаком) на улице Атарбекова, 7, был сдан в эксплуатацию в 2005 году, все собственники получили ключи и въехали в свои квартиры. Строила дом небезызвестная гражданка Афанасьева, глава «Стройинтеркомплекса», впоследствии осужденная за хищение средств дольщиков. Дом на Атарбекова был едва ли не единственным объектом, который Афанасьева довела до готовности. Но так или иначе застройщик после ввода здания в эксплуатацию перестал иметь к нему отношение. Факт его участия в этой истории мог создать соответствующие условия для возможных нарушений в будущем. Но это всего лишь наше предположение.

Поводом погрузиться в историю стал недавний визит на Атарбекова, 7, делегации в лице представителя Россельхозбанка, судебного эксперта и гражданки Буниной, которые пытались вскрыть помещения технического этажа путем высверливания замков. Благодаря системе сигнализации и камерам видеонаблюдения руководство ТСЖ «Елена» пресекло несанкционированное проникновение на технический этаж. Оказалось, что в 2015 году, согласно выписке, помещения технического этажа, фигурирующие в документах как нежилые помещения мансардного этажа, были заложены в Россельхозбанке под кредит на внушительную сумму — 198 миллионов рублей. Вкупе с процентами это все 246 миллионов рублей. Неизвестно, собирались ли заемщики возвращать эту сумму, но по факту в конце прошлого года банк обратился в суд о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество должника. Суд постановил: произвести оценку залоговых площадей, то есть каким-то образом натянуть 246 миллионов на чердак с коммуникациями, вытяжками и машинными отделениями лифтов. Удивительно, как мог государственный банк пойти на такое безумие?

Бунина предъявила работникам ТСЖ свидетельства собственности на нежилые помещения мансардного этажа всех подъездов дома, которые она якобы приобрела у третьих лиц, а впоследствии заложила в АО «Российский сельскохозяйственный банк» с целью получения крупного кредита. Эту информацию подтвердил и представитель банка. Воспринимать информацию о том, что указанные помещения — это технический этаж, а не мансардный и он принадлежит жильцам дома, визитеры не хотели.

У жителей дома возникли резонные вопросы к руководству Россельхозбанка. Как сотрудники финансового учреждения проверяли заявление и представленные документы для выдачи многомиллионного кредита? Как проводилась оценка заложенного имущества, если представители банка не осуществляли выход на место, не производили осмотр и фотофиксацию помещений? Так как данные помещения оснащены пожарной и охранной сигнализацией, факт посещения был бы зарегистрирован, но известно точно: никто не приходил. По каким критериям банк выдал кредит на сумму 198 миллионов рублей, если технический этаж не представляет никакого инвестиционного интереса? Согласно строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям данные помещения не могут использоваться как жилые или коммерческие. Здесь сосредоточены инженерные коммуникации горячего водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения, системы пожарной безопасности, машинные отделения лифтов, отсутствуют окна и балконы, а высота этажа составляет менее 2,4 метра. Рыночная стоимость данных помещений в десятки раз меньше кредитной суммы. Если общая площадь чердака около 1700 квадратных метров, то один «квадрат» тянет на 120 тысяч рублей. Это дороже, чем стоимость площади в самых элитных пентхаусах Краснодара.

Гражданский процессуальный кодекс говорит о том, что судебный эксперт не вправе вступать в личные контакты с участниками процесса. На каких тогда основаниях сотрудник банка присутствовал и участвовал в попытке вскрыть двери технического этажа? Может быть, у него была какая-то заинтересованность в результатах проведения экспертизы? Возникают, конечно, и вопросы к кредитной истории так называемого собственника мансардного этажа Буниной. Собиралась ли она, получая кредит под залог несуществующего мансардного этажа, впоследствии возвращать деньги? Или она планировала оставить банку проблемные и захваченные помещения?

Пока Россельхозбанк готовит ответы, обратимся к истории вопроса. Дело в том, что история спора о собственности на помещения технического этажа (чердака) началась еще в 2013 году.

Жителей дома, особенно тех, которые живут на одиннадцатом этаже, взбудоражили звуки ремонтных работ на чердаке. Оказалось, что пришли неизвестные лица, вскрыли помещения и стали сбивать стяжку, чтобы, сами понимаете, подогнать высоту под параметры, пригодные для обустройства жилых квартир. Для этого требовалось снять десятисантиметровый слой бетона. Толщина немалая, при этом снизу живут люди. Мало того, что проводимые работы пагубно сказались на шумо- и теплоизоляции квартир жилого этажа, так еще и создали угрозу обрушения перекрытия. По жалобам жильцов в дело вмешался Росстройнадзор, который не только изгнал горе-строителей, но и предписал им восстановить стяжку. Проводить какие-либо работы на техническом этаже ведомство строго запретило.

Позднее жильцы дома выяснили, что неизвестные лица непонятно как зарегистрировали право собственности на мансарду. Технический этаж каким-то странным образом превратился в мансарду и стал принадлежать физлицу благодаря Прикубанскомурайонномусуду еще в 2010 году.

Ситуация оказалась запутанной донельзя. Якобы давным-давно некий гражданин заключил с застройщиком инвестиционный договор на строительство нежилых помещений. Когда этот гражданин умер, право требования было передано господину Инджеробьяну. После смерти Инджеробьяна пакет документов унаследовала его жена. Женщина пошла в суд и добилась права собственности на мансардный этаж. В то время ТСЖ «Елена» к судебному заседанию не привлекалось, поэтому сложно судить, на основании чего было принято такое решение. Дело в том, что изначально в техническом паспорте было четко указано, что выше одиннадцатого находится технический этаж.

Интересно, что собственником несуществующего мансардного этажа после Инджеробьян была родственница федерального судьи, которая и затеяла строительство квартир на техническом этаже. Но после скандала с жильцами дома перепродала его Буниной — директору союза «Комплексное объединение проектировщиков». А как говорилось выше, Бунина, также не добившись доступа к техническому этажу (чердаку), чтобы построить там квартиры, заложила «не существующую физически» мансарду в Россельхозбанке.

Как рассказали в ТСЖ, Росреестр выдал две выписки из ЕГРН на МКД с печатями с разными кадастровыми номерами — 187 и 196, согласно которым на одном и том же земельном участке находится одновременно два жилых дома, в одном из которых мансардный этаж поставлен на кадастровый учет, а в другом — нет. Приводя в порядок документы, Росреестр почему-то удалил дом, в котором не было мансарды, и оставил тот, в котором она есть. Несмотря на всю эту чехарду с правами собственности и кадастровым учетом, факт остается фактом: технический этаж не может являться мансардой, потому что это невозможно физически. Если взглянуть на здание с улицы, то создается впечатление, что у дома наклонные крыши, что на чердаке буквально гуляет воздух и там есть где развернуться, но, поднявшись на крышу, видно, что это всего лишь антураж, стилизация. Крыша у здания совершенно плоская.

По данным двух технических экспертиз, которые провели Краевое БТИ и институт «Горкадастрпроект», верхний этаж здания является техническим, так как на нем расположено общедомовое инженерное оборудование и коммуникации. Помещения являются общедомовым имуществом, так как коммуникации и оборудование, находящиеся в них, предназначены для обслуживания квартир и к ним нужен постоянный доступ. Эти помещения не могут быть жилыми, так как не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самое главное, этаж не соответствует определению мансардного этажа, потому что его фасад не образован поверхностью наклонной или ломаной крыши.

В данный момент жильцы дома на Атарбекова, 7, совместно с правлением ТСЖ принимают все меры по защите своего имущества. Для огласки резонансного случая привлечена общественность, журналисты и депутаты.

Мы надеемся, что наследие темного строительного времени, когда квартиры строились где угодно, лишь бы с прибылью, останется в прошлом, а его отголоски в виде необоснованного обогащения и нарушения гражданских прав тщательно изучат сотрудники правоохранительных структур, чтобы дать им правовую оценку и наказать виновных.