Как построить успешный бизнес? На этот и другие вопросы можно найти ответы в очередном выпуске телепрограммы «Лимон на миллион» на канале СТС, в блоке регионального вещания «TV Контакт». Этот проект при информационной поддержке газеты «Кубань сегодня» в помощь бизнесу запустил комитет по PR и рекламе Краснодарского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России».
От госслужбы к девелопменту
Гостем очередного выпуска телепроекта «Лимон на миллион» стал Максим Ясенецкий — совладелец и генеральный директор холдинговой инвестиционно-строительной компании — ООО «Марко Поло Девелопмент», занимающегося проектами с нуля: в их числе создание инфраструктуры и прилегающей территории международного аэропорта Краснодар, многофункционального спорткомплекса «Труд» и строительство курортно-жилищного комплекса «Море Парк» в поселке Ольгинка Туапсинского района. С ним побеседовала ведущая и руководитель телепроекта «Лимон на миллион», глава продюсерского и PR-центра «Золотая монета» Элеонора Глушкова.
— Максим Александрович, почему вы решили стать предпринимателем?
— С детства я ставил себе цели, и одной из них было создать свое дело и его развивать. На сегодняшний день я являюсь совладельцем компании, которая занимается строительством. Это одна из целей, к которой шел конкретно я. Попробовав себя в качестве чиновника и поработав на другие компании, я решил, что пора начинать свое дело. Конечно, была и поддержка семьи в этом вопросе.
— У вас юридическое образование и опыт работы в МКУ «Управление капитального строительства» Краснодара. Он помогают в ведении бизнеса?
— Темой моей дипломной работы, а у меня гражданско-правовая специализация, был договор, но сегодня у меня есть главный юрист компании, который как юрист лучше, чем я. Другое дело, что диплом юрфака дал умение работать с законодательством. Что касается госслужбы, тогда было принято пробовать себя на этом поприще, и, скажу честно, для меня это был хороший опыт: я знаю, как работают государственные органы, что дает мне возможность быстрее принимать решения… В управлении была интересная работа: мы занимались развитием краевой целевой программы «Краснодару — столичный облик» — исследовали кварталы, которые предполагалось сносить в рамках реконструкции старого центра города, общались с жителями ветхого и аварийного жилья и даже от собак убегали по дворам. Там же я постигал вопросы, связанные с архитектурой, формированием земельных участков, кадастром, инженерными сетями и пр. Закалку характера, наверное, я получил именно в госструктуре, где у тебя обычная зарплата, ясные цели и задачи и все очень академично и понятно. И тогда же захотел заниматься бизнесом: смотрел, чем занимаются предприниматели моего возраста, и думал о том, что упускаю время. Поэтому я перешел работать сначала в крупные холдинги, чтобы получить опыт работы в коммерческих структурах и базу знаний, а затем уже начал заниматься бизнесом уже самостоятельно.
— Расскажите, пожалуйста, о знаковых проектах с вашим участием.
— Мне довелось в свое время поработать с несколькими крупными строительно-инвестиционными холдингами и в том числе «Базовым элементом» господина Дерипаски, над проектированием и строительством гостиниц, жилых и промышленных объектов на территории Краснодара, Краснодарского края и Республика Адыгея. В том же поселке Яблоновский есть консервный комбинат, территория которого будет застроена жильем, а в Сочи перед Олимпиадой-2014 построено пять яхтенных марин.
— Флагманский проект «Марко Поло Девелопмент» — ЖК «Море Парк» в Ольгинке. В чем его уникальность?
— Это квартиры на берегу Черного моря в комплексе, который мы спроектировали и строим рядом с уникальной природой Агрийского ландшафтного заказника: здесь можно жить, а можно сдавать в аренду, потому что курортная отрасль края в процентном выражении только растет. Несмотря на то, что Крым уже не первый год в составе России открывает сезон, люди как ездили отдыхать на Кубань, так и ездят. Место для «Море Парка» мы выбирали долго: два гектара, шикарный панорамный вид на горы с одной стороны и на море — с другой, чистая бухта и понятный людям формат жилого комплекса недалеко от Краснодара — комплексная застройка, коммерческая зона и зона отдыха с двумя бассейнами и рестораном на крыше, полуоткрытый паркинг, откуда лифты идут прямо в квартиры. Фактически «Море Парк» — привычный краснодарцам современный жилой комплекс с элементами бизнес-класса, но в уникальном месте на побережье.
— И кто приобретает квартиры в «Море Парке»?
— У нас 90 процентов квартир — однокомнатные: все-таки мы строим курортную недвижимость, куда приезжают летом отдыхать, хоть есть и немаленький процент северян, которые переезжают жить. В оставшиеся десять — одиннадцать месяцев мы предлагаем через нашу управляющую компанию сдавать квартиры внаем. Сегодня для среднего класса столиц, Москвы и Петербурга, это чрезвычайно востребованный продукт: люди покупают этаж — пять квартир по цене однокомнатной где-нибудь в районе Третьего транспортного кольца и сдают отдыхающим через нашу УК, которая гарантирует им минимум пятьдесят процентов заполняемости.
Мы понимаем, как работает рынок ренты жилья у моря: помимо классических инструментов — букинга и т. д. у нас есть партнеры-пансионаты. Даже вне сезона есть спрос на полноценные квартиры: 41 «квадрат», кухня, пятьсот метров до моря.
— То есть вы советуете инвестировать в недвижимость?
— И всегда советовал: был СССР — стала РФ, а квартирка в пятиэтажке всегда востребована. Недвижимость — это стабильность, а в случае с «Море Парком» человек не просто инвестировал и зафиксировал свой профит в виде квартиры, но может еще и получать прибыль. Если я не ошибаюсь, однокомнатная квартира в год может приносить до шестисот тысяч рублей владельцу и окупится, в зависимости от площади, за срок от трех до пяти лет. Точнее можно подсчитать на сайте «Море Парка», где есть специальный калькулятор: вы вводите стоимость и размер квартиры, указываете, нужен ли ремонт. Если нужен, его сделает наша управляющая компания, которая по программе «75/25» (75 процентов прибыли собственнику — 25 — управляющей компании) подберет арендаторов, сдаст и примет помещение, поменяет белье и пр.
— Как собрать команду для бизнеса?
— Многие, и я в том числе, в свое время допускают ошибку, приглашая в свой бизнес друзей и родственников, потому что больше им доверяют. Почему ошибку? Потому что в этом случае будет сложно делегировать им трудную задачу, а в критической ситуации — спросить с них. Поэтому я советую набирать в компанию людей не только по результатам собеседования, где кандидат демонстрирует все свои лучшие стороны и включает все ресурсы, а подготовить вопросы и посмотреть, как человек станет отвечать и реагировать. Отсидеть с 09:00 до 18:00, получить свою зарплату и уйти — от таких людей не стоит ждать высокого результата. А вот тех, кто увлечен идеей, является частью команды и готов работать, я всегда как руководитель поддержу.
— Какими качествами должен обладать предприниматель?
—Если вы решили посвятить свою жизнь бизнесу, то нужно понять одну простую вещь: без внутренней и рабочей дисциплины человек не сможет в должной мере уделять внимание собственному делу. Предприниматель, руководитель компании — это лидер: быть полумотивированным, тратить на свое дело час-два в день — так вы ничего не добьетесь. И ждать от сотрудников, что они не будут опаздывать и станут хорошо выполнять свое дело, в этом случае не стоит: фактически они будут делать то же самое, что делаете вы.
Еще, если ты не будешь вести ежедневное планирование, то никогда не добьешься нормальных результатов: мы должны как минимум перенимать чужой успешный опыт. Я так и делал: смотрел на ведущих предпринимателей, как они ходят с блокнотиками и всё записывают, и заставлял себя делать то же самое, хотя мне это и не нравится. Также бы посоветовал заниматься саморазвитием: читать книги, ходить на семинары. Больше общаться и заводить знакомства с людьми из той сферы, где вы начинаете работать, чтобы перенимать чужой опыт.
— Сложно вам, отцу трех сыновей, совмещать бизнес и семью да еще и находить время, чтобы поддерживать себя в хорошей форме?
— Сложно, и это абсолютно точно. Потому что твой бизнес — твоя вторая семья, где ты проводишь времени гораздо больше, чем дома. Мы с супругой стараемся всегда уделять детям внимание: увлекаем их чем-то, уезжаем куда-либо на выходные все вместе. Что касается спорта, то сейчас я больше плаваю, а раньше еще был и бокс — и хочется вернуться в зал: при стрессах и нагрузках нужен выход негатива, и бокс в этом плане хорошо помогает. Когда я им активно занимался, привлекал еще и своих друзей-предпринимателей, а они мне спасибо потом за это говорили: пришел, по груше побил, тебе надавали, ты надавал — разрядился, тебе стало легче. Я обязательно рекомендую тем, кто занимается бизнесом или пытается стать предпринимателем, находить время для такой перезагрузки и обязательно следить за собственным здоровьем.
— Каковы планы вашей компании?
— Помимо развития рынка курортной недвижимости мы с партнерами активно занимаемся проектированием и строительством школ-садов пока что в Москве и Московской области, но хотим презентовать завершенные проекты и в Краснодаре. Сделаны строительные работы в аэропорту Храброво в Калининграде, сдан завод по производству вентилируемых фасадов — он тоже в Москве. Но главную перспективу видим все-таки в развитии девелопмента на Черноморском побережье Кубани.
Договор рубль бережет
Экспертом очередного выпуска телепрограммы «Лимон на миллион», с которым встретилась ее ведущая, стал Мурат Дударев — заместитель председателя Краснодарского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», руководитель Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов, член Общественной палаты Краснодарского края. Он рассказал о таком важнейшем инструменте ведения бизнеса, как договор.
— Мурат Владимирович, чем чревато ведение бизнеса без заключения договора?
— По наблюдениям Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов, вырисовывается следующая ситуация: зачастую предприниматели работают со знакомыми или родственниками, которым они оказывают услуги или продают товары без составления каких-либо документов. Доверие — это хорошо, но при возникновении споров без договора в суде предпринимателю фактически невозможно доказать факт поставки товара, оказания работ или услуг, а значит, и взыскать их стоимость. В Гражданском кодексе РФ существует статья «Неосновательное обогащение»: предприниматель может претендовать на то, чтобы взыскать неосновательно полученные другой стороной имущество и денежные средства только в том случае, если он докажет факт их продажи недвижимости или выполнения услуг. В таких случаях предпринимателю приходится по крупицам собирать доказательства: поднимать переводы по картам и пр. Поэтому я советую всегда заключать договор.
— Что необходимо прописать в договоре, чтобы защитить свои права?
— Все существенные позиции. В первую очередь — его предмет: если речь идет о продаже или аренде недвижимости, необходимо максимально описать ее — указать адрес, кадастровый номер и пр. Тогда в случае возникновения спора суд сможет понять, что было предметом договора.
При составлении договора необходимо прописать ответственность сторон за его нарушение. Предприниматель должен понимать, что слишком большая неустойка может усугубить его положение: она может быть выражена как в однократном штрафе, так и в процентах при неоднократном неисполнении обязательств. Рекомендую это сделать, потому что данная мера дисциплинирует людей в исполнении договорных обязательств.
— Какой договор нужно составлять сторонам, если одна из них вкладывает деньги в бизнес другой?
— Я рекомендую составлять инвестиционный договор. Очень часто предприниматели в таком случае пользуются обычным договором займа, когда одна сторона берет у другой деньги в долг, обещая их вернуть. Хочу предупредить бизнесменов: в случае возникновения споров по займу, а не в рамках инвестиционных правоотношений они могут упустить выгодные для себя нюансы.
У инвестиционного договора есть специальная форма, где фигурирует заказчик-предприниматель и инвестор, который вкладывает денежные средства с задачей в дальнейшем получить от него проценты. Они могут быть либо фиксированные либо привязанные к прибыли. Первый сценарий выгоден для инвестора, потому что он в любом случае получает свои деньги. Второй сценарий не очень выгоден для инвестора, но выгоден для предпринимателя: прибыль может расти или падать, бизнесмен может ее скрывать от инвестора. Чтобы избежать таких ситуаций, лучше прийти к консенсусу в условиях договора: я рекомендую инвестору на начальных стадиях бизнеса выбирать процент от прибыли, а когда бизнес станет на ноги,— фиксированную ставку.
«Аргументы недели» — информационный партнер программы «Лимон на миллион».
Подготовила Анастасия КУРОПАТЧЕНКО
Спонсоры — ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и ООО «Марко Поло Девелопмент», ЖК «МОРЕ ПАРК».
Информпартнеры — «Кубань сегодня», «Аргументы недели», радио «Дача», радио «Европа Плюс», рекламное агентство INFOPLUS, ККО «Опора России» и, конечно, создатель и автор телепроекта Элеонора Глушкова и Продюсерский PR-центр «Золотая Монета».