С 1 июля этого года вступили в силу изменения в закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который регламентирует участие граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия.
ПО экспертным оценкам, в том числе Центра стратегических разработок (ЦСР), Высшей школы экономики (ВШЭ) и Центрального экономико-математического института РАН (ЦЭМИ РАН), вступившие в силу новые правила работы застройщиков, призванные решать проблемы граждан, могут привести к обратному результату. Да, изменения были приняты под эгидой защиты прав обманутых дольщиков, в основном для предотвращения строительных пирамид и «относительно честного отъёма денег у населения».
Однако предварительные оценки экспертов сводятся к тому, что попытки сократить число обманутых граждан правками к закону 214-ФЗ приведут к росту их количества в дальнейшем.
Но главный удар, считают оппоненты закона, придётся по застройщикам. Принятый в июне этого года второй блок поправок к закону 214-ФЗ (поправки введены законом 175‑ФЗ) нанесёт невосполнимый урон, распространяя новые правила на проекты строительства, начатые до 1 июля 2018 года. Согласно новым поправкам в 214‑ФЗ, застройщики должны в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, но и по проектам, строительство по которым уже ведётся или завершается.
– Технически это просто остановит финансирование и строительство всех текущих проектов, так как они в одночасье превратятся в убыточные, поскольку все бизнес-планы писались за несколько лет до принятия новых нормативов и все кредитные договоры с банками заключались под эти планы, – говорит гендиректор проектной компании «Техбюро М» Павел Вариков.
– Эти поправки не распространяются на правоотношения, которые возникли до их принятия, – успокаивает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. – То есть если застройщик раньше получил разрешение на привлечение средств дольщиков, на строительство, то он спокойно может работать по старым правилам.
Что касается новых правил – «одно разрешение на строительство – одна компания», то разрешения на все эти проекты теперь можно получить с 1 июля. Соответственно после этой даты застройщик получает разрешение на привлечение средств дольщиков и делает это по новым правилам.
Тем не менее эксперты отмечают, что в результате вступления в силу изменений в 214‑ФЗ пострадают и уже один раз обманутые дольщики, которые сейчас могут рассчитывать на достройку своих объектов.
Не все застройщики жулики. В ситуации, когда у девелопера возникают временные трудности, добросовестный строитель всегда может договориться на региональном уровне о внесении корректировок в планы строительства. И как раз тут новые правила использования денежных средств не позволят застройщику финансировать завершение строительства проблемных объектов. Все платежи в рамках данных договорённостей в соответствии с новой редакцией закона 214-ФЗ будут признаны нецелевыми, а значит, армии обманутых дольщиков – пребывать.
Ещё одно серьёзное последствие введения в действие нового законодательства – неминуемый рост цен на жильё, что ударяет уже по всем гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия.
Но депутаты непреклонны.
– Я считаю, что принятые изменения напрямую не повлияют на цены на жильё, – продолжает Сидякин. – Да, в цене жилья много составляющих – это и стоимость материалов, и административные издержки и т.д.
– Закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки, поэтому напрямую на цену квартир изменения в долевом строительстве не должны сильно влиять, – считает он.
Участники рынка и эксперты придерживаются прямо противоположной точки зрения. Эксперты Высшей школы экономики дают наиболее оптимистичную цифру в 15%, ЦСР насчитал 20%. А специалисты ЦЭМИ РАН прогнозируют увеличение стоимости строительства до 30%.
Специалисты утверждают, что принятие указанного закона неизбежно приводит к появлению у застройщиков ранее не предусмотренных законодательством расходов. В том числе из-за изменения финансовой модели взаиморасчетов и проч.
По мнению генерального директора СК «Дионис» Сергея Скоробогатова, взять кредит на жилищное строительство и сейчас сложно. Ещё сложнее будет, когда банкам придётся увеличить объём выдачи кредитов в несколько раз, чтобы финансировать проекты строительства. А заморозка средств на эскроу-счёте – это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства – процентов на 30.
Генеральный директор ООО «Южные выставки» Александр Попонин: «Средний срок строительства – два с половиной – три года, на этот срок будут браться кредиты. Соответственно подорожание жилья с учётом кредита и инфляции может составить от 20 до 35%».
Резюмируя, эксперты сходятся в одном: нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьёзный научный, в том числе правовой и экономический анализ, может привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели. Не стоит удивляться, если и на этот раз всё пойдёт по известной формуле Виктора Черномырдина. На сегодняшний день она не потеряла актуальности и даже актуальна, как никогда ранее.