Петербургский рынок жилья вступил в новую для себя фазу пониженного спроса. Это даже как-то непривычно на фоне того ажиотажа, что случился в прошлом году: люди скупали квартиры как горячие пирожки, заключали ипотечные сделки, несмотря на высокие проценты, и подписывали договоры долевого строительства. Эксперты и всякого рода аналитики объясняли случившийся всплеск паническими настроениями, возникшими после падения рубля. Но вот российская валюта вроде как стабилизировалась (надолго ли, никто не знает), ажиотаж схлынул, и уже второй месяц статистика четко фиксирует пониженный интерес покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости Петербурга. Соответствующие индексы петербургского Бюллетеня недвижимости однозначно понизились: с 200 пунктов в феврале до 50 к 22 мая – в сегменте новостроек и с 750 пунктов в конце февраля до 400 пунктов в конце мая – на «вторичке».
По традиции, хотя она в последнее время регулярно нарушается, летний сезон характеризуется затишьем на рынке, и самый важный вопрос, который сегодня волнует как покупателей, так и продавцов, – это цены. Пока каких-либо явных признаков их снижения не наблюдается, но и не реагировать на динамику спроса они тоже не могут.
Застройщики и девелоперы, а их интерес понять несложно, упорно демонстрируют уверенность в завтрашнем дне, наперебой предлагая покупать здесь и сейчас. Их доводы сводятся к «золотому правилу», которое якобы гласит, что со временем недвижимость не может дешеветь. А значит, если сегодня вы покупаете квартиру, завтра она будет стоить дороже.
Застройщики и раньше уверяли покупателей, что их квартиры, купленные в кредит, будут непременно дорожать и все затраты окупятся с лихвой. Действительно, если сравнивать с жильём, которое продавалось в Петербурге в 2003 или в 2005 годах, то динамика цен подтверждает эту теорию. Например, по данным газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и компании «Бекар-консалтинг», в декабре 2003 года один квадратный метр на вторичном рынке жилья в Петербурге стоил 764 доллара, или 22,46 тыс. рублей (по тогдашнему курсу 29,4 рубля за доллар). Сегодня средняя цена квадратного метра на той же «вторичке» в Петербурге равняется, по данным БН.ру, 105 тыс. рублей, в новостройках – 99,5 тысячи. Соответственно цены выросли более чем в четыре раза, а значит, те, кто брал ипотеку на 10 лет под 14%, а именно такие ставки были в далеком 2003 году, однозначно выиграли.
Однако совсем иные выводы можно сделать, если посмотреть на цены конца 2008 года. Согласно индексу ЕИП и данным все той же компании «Бекар», в декабре 2008 года один квадратный метр на вторичном рынке жилья в Петербурге стоил 102 тыс. рублей, а стало быть, цена за последние семь лет почти не изменилась.
Выходит, уверенность бизнесменов в том, что жильё так или иначе будет дорожать, на практике не подтверждается. Бурный рост цен на недвижимость начала двухтысячных годов объяснялся не менее бурным ростом всей российской экономики, которую подталкивали вперед галопирующие цены на нефть. Теперь ситуация иная, и ждать прежнего прогресса не приходится.
Конечно, дефицит на рынке жилья в нашей стране так велик, что люди готовы покупать квартиры даже под очень высокий процент, а переезд в Санкт-Петербург – заветная мечта многих россиян. Однако спрос формируется не только из-за дефицита и внутренней миграции, ведь чтобы приобрести жильё, надо иметь стабильный доход, а с ним как раз и происходят сейчас всякие неприятные вещи: Петростат настойчиво указывает на падение покупательского спроса, на снижение объёмов, в свою очередь, жалуются предприятия общепита и торговли. Экономические прогнозы на ближайшее будущее особым оптимизмом похвастаться не могут. Вот и возникает вопрос – почему цены на жилую недвижимость в Петербурге будут расти и дальше? Кстати, они этого практически не делают последние три месяца. А если оценивать петербургское жильё в валюте, то динамика и вовсе получится резко отрицательная: в декабре 2008 года квадратный метр «вторички» оценивался в 3800 долларов (тогда доллар стоил 27,6 руб.), а сейчас чуть более 2100 долларов.
Средний заработок в Петербурге, по данным Петростата, сейчас превышает 40 тыс. рублей. Учитывая уровень цен, можно сказать, что сегодня купить квартиру легче. Так и есть, ведь недаром на рынке аренды жилья в городе наблюдается явный спад – потенциальные клиенты стали чаще ориентироваться на ипотеку.
Кстати, ипотечные кредиты выдаются нынешней весной в среднем под 14% годовых, есть варианты и по 12%. Несложно подсчитать, что даже за десять лет регулярных выплат клиент оплатит, как минимум, две квартиры (зависит от размера первичного взноса). Увы, прежних выгод покупателям ожидать точно не стоит. Именно поэтому постепенно отсеиваются те, кто привык вкладываться в покупку недвижимости ради прибыли. Речь идёт о так называемых частных инвесторах. Конечно, они не заключают ипотечных сделок, а выбирают договоры долевого строительства, но сути вопроса это не меняет – покупать жильё в расчёте, что оно через несколько лет подорожает вдвое или хотя бы в полтора раза, слишком наивно. В результате частные инвесторы с рынка уходят, и этот фактор также влияет на снижение общего спроса.
Сегодня можно с уверенностью сказать, что снижение цен на жильё в Петербурге – это более чем реальная перспектива. Причём такое снижение может оказаться долговременным.