Согласно свежим прогнозам Центробанка, в 2023 г. российские банки могут выдать ипотечные кредиты на общую сумму в 6,5–6,7 трлн рублей. Это рекорд за всё время существования ипотечной системы в России. При этом одновременно с ростом сумм кредитования сокращается и время погашения жилищных займов: в марте-апреле аналитики Сбера оценивали средний срок полного погашения ипотеки в четыре с небольшим года (тогда как оформляется заём в среднем на 20 лет). Между тем в досрочном погашении ипотеки есть свои нюансы и тонкости, без учёта которых можно упустить возможность выплатить заём ещё быстрее, чем планируется. «Аргументы недели» предлагают разобраться в том, что они из себя представляют.
Первое и главное, что необходимо знать, – никаких законодательных препятствий для досрочного погашения ипотечного кредита сегодня не существует. Вводить какие-либо санкции и штрафы за досрочное погашение ипотечных кредитов банки не имеют права. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, «сумма займа, предоставленного под проценты заёмщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заёмщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заёмщика возвратить денежные средства досрочно» (п. 2 ст. 810 ГК РФ).
Пару лет назад к этой норме свои пояснения добавил и Роспотребнадзор. В специальном письме на эту тему ведомство пояснило, что «…законное право потребителя-заёмщика на досрочный возврат суммы займа (кредита) реализуется им самостоятельно и согласия займодавца (кредитора) не требует, а реализация данного права со стороны потребителя и его волеизъявление по этому поводу в принципе не может быть обременено кредитором какими-либо штрафными санкциями. Поэтому в случае включения на этот счёт в кредитный договор соответствующего условия оно должно признаваться недействительным в силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации №2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей». При этом виновное лицо за подобные противоправные действия может быть привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» (информационное сообщение Роспотребнадзора «О незаконности практики обусловливания штрафными санкциями права потребителя на досрочное погашение кредита» от 4.05.2021). Таким образом, гасить ипотеку досрочно (частично или полностью) можно совершенно беспрепятственно в любой день начиная со второго дня после выдачи кредита.
Тем не менее, как показывает практика, день для досрочного погашения всё же лучше выбирать с умом. Дело в том, что законодательство никоим образом не запрещает банкам самостоятельно распределять в досрочном платеже суммы на погашение тела кредита и набежавших процентов. В результате кредитные организации, что вполне логично, изначально забирают средства на погашение процентов, накопившихся с даты очередного регулярного платежа к дню досрочного погашения. Соответственно, чем дальше от одной даты платежа и ближе к другой, тем больше денег из «досрочки» уйдёт в погашение процентов – соответственно, выгода для заёмщика от такого погашения будет меньше, так как тело кредита или срок платежа «ужмутся» незначительно. Особенно это актуально для «длинных» займов на 20–30 лет в начале их выплаты, так как в первые месяцы платежи на 70–80% уходят именно в погашение процентов. Выход в этой ситуации прост – вносить платёж как можно ближе к дате состоявшегося регулярного платежа, в идеале – в тот же день. В этом случае досрочный взнос практически полностью уйдёт в тело кредита, и эффект от такого платежа (снижение ежемесячного взноса или сокращение суммы) будет максимальным.
Дополнительный аргумент
Отметим, что выбор варианта досрочного погашения – с сокращением срока выплат кредита или с сокращением ежемесячной суммы – сегодня, к сожалению, не является абсолютной прерогативой заёмщика. На сегодня нет нормативных актов, которые запретили бы банкам устанавливать только один вариант досрочного погашения. Чаще всего они выбирают уменьшение суммы, потому что это более выгодно с точки зрения выплаты процентов. (Кстати, на стороне банковской выгоды некоторым образом «играет» и государство: при направлении на погашение ипотеки материнского капитала или выплаты при рождении третьего ребёнка можно уменьшить только сумму, срок сократить нельзя.) Поэтому выход в этой ситуации только один – внимательно читать условия кредитования на этапе выбора кредитора, чтобы позже не столкнуться с неприятным сюрпризом.