За 20 с лишним лет жизни в рыночной экономике россияне привыкли, что словом «апартаменты» обозначаются роскошные многокомнатные квартиры для состоятельных покупателей. Тем не менее в последнее время это понятие кардинально поменяло свой смысл. Сегодня апартаменты – это предназначенная для проживания недвижимость, которая в силу определённых особенностей стоит намного дешевле стандартной квартиры.
Жить – можно!
Появлением на рынке недвижимости апартаментов в их нынешнем понимании Россия обязана… мировому финансовому кризису. До 2008 г. фактически все регионы страны переживали взлёт спроса на коммерческую недвижимость и особенно на землю, предназначенную для возведения торговых центров и офисов. Земельные участки разлетались как горячие пирожки – благо во многих случаях землю под коммерческую застройку можно было купить без аукциона. Однако грянувший кризис привёл к тому, что коммерческое строительство на купленных участках оказалось катастрофически нерентабельным. Девелоперы стали искать выход – и увидели его именно в строительстве апартаментов. «Застрельщиками» выступили фирмы в Москве и Санкт-Петербурге, где вопрос с купленными до кризиса участками стоял довольно остро. Сейчас подтягиваются и регионы: похожие проекты реализуются во многих крупных городах.
Суть «апартаментного» проекта – в том, что помещения, предназначенные для проживания людей и максимально для этого приспособленные, размещаются в зданиях, которые имеют статус нежилых и изначально возводились, к примеру, для строительства нежилых помещений. Поэтому стоимость квадратного метра в них намного ниже – снижение может достигать 15–20% от среднего значения. По своей сути апартаменты близки к гостиницам. Иногда в таких домах даже подразумевается «гостиничное» обслуживание – например уборка. При этом многие покупают апартаменты не для того, чтобы в них жить, и размещают, например, мини-офис или фотостудию. Это сегодня не запрещено.
От стандартного жилья апартаменты отличаются прежде всего тем, что не имеют статуса жилой недвижимости (именно этим и объясняется их сниженная стоимость). Это влечёт за собой целый ряд ограничений. Самое главное заключается в том, что в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Возможна только временная, на пять лет, которую можно периодически продлевать, – и то только в зданиях, которые при строительстве были заявлены как апарт-отели и формально считаются домами гостиничного типа. Апартаменты нельзя купить в ипотеку, так как ипотечные кредиты, как правило, не выдаются для приобретения коммерческой недвижимости. Платить за услуги ЖКХ здесь придётся по тарифам для юридических лиц (а они могут быть в разы выше стандартных). Застройщик, возводя апартаменты, не обязан соблюдать нормы и правила, предусмотренные для жилья – по освещённости квартир, их минимальной площади. Никто не будет следить за тем, чтобы рядом были возведены объекты социальной инфраструктуры – поликлиники, детские сады, школы. Наконец, располагаться такие здания могут практически где угодно – хоть в промзоне под боком у работающего предприятия (впрочем, пока это редкость, так как на данный момент в основном реализуются апартаменты, возведённые на престижных участках, купленных до кризиса).
Кому это надо?
Когда «апартаментная» недвижимость только-только выходила на рынок, эксперты в один голос твердили, что из-за отсутствия «жилого» статуса данный сегмент может быть интересен только обеспеченным людям. Апартаменты рассматривались исключительно как дополнительные «квадратные метры», которые приобретаются при наличии постоянного жилья. Поэтому большинство проектов до недавнего времени реализовывались в сегменте дорогой недвижимости – особенно в Москве и Санкт-Петербурге (в том числе и потому, что большинство участков, купленных девелоперами до кризиса, располагались в престижных районах). «Снижение цены» в любом случае отсчитывалось от стоимости квадратного метра в элитном сегменте, и для большинства граждан стоимость такого жилья оставалась заоблачной. Сегодня, по мнению экспертов, ситуация поменялась. В этом сегменте могут появиться и проекты эконом-класса, которые найдут своих покупателей.
«Не исключено, что кое-кто охотно купит апартаменты как первое жильё: например, молодые люди, сделавшие стремительную карьеру, но пока не имеющие семьи, а также бездетные пары, – считает Максим Клягин, ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент». – Их такое жильё вполне устроит – в том числе и потому, что оно зачастую очень удачно расположено. Апартаменты, как правило, размещаются в центральной части городов или неподалёку от неё. В сочетании с низкой ценой это делает данное предложение весьма привлекательным, даже несмотря на специфический юридический статус».
По словам аналитика, при условии решения юридических проблем, связанных с «нежилым» статусом, «апартаментные» проекты могли бы стать крайне удачным «наполнением» для доходных домов, о необходимости строительства которых власти твердят не первый год. Сейчас специфика этого бизнеса такова, что окупиться может только доходный дом, построенный в «высоком» ценовом сегменте. Апартаменты снизили бы и стоимость строительства, и стоимость аренды. Чем не решение жилищной проблемы? Кроме того, надежда на «разруливание» юридических преград не так уж и мала. «Апартаментная» недвижимость стремительно набирает популярность. Если число собственников такого жилья будет расти, обойти эту проблему стороной законодатели уже не смогут.