Часть I: Чего ты стоишь, экспертиза?
Почему положительное экспертное заключение на проект в нашей стране не есть гарантия соблюдения градостроительного законодательства
Что такое Градостроительный план для застройщика? Это, как Уголовный кодекс для каждого из нас: документ, требующий неукоснительного исполнения. Шаг вправо, шаг влево – извольте отвечать! По всей, так сказать, строгости и бескомпромиссности. Для чего в том же Санкт-Петербурге есть и Госстройнадзор, и Строительный комитет, и даже целый вице-губернатор, Игорь Метельский, курирующий строительную отрасль Северной столицы. В общем, полный комплект высокооплачиваемых чиновников, обязанных гарантировать питерцам, что господа строительные воротилы в стремлении хорошо заработать никогда и никак не ущемят их, горожан, права и интересы. Так декларируется. А вот так – исполняется.
Что завещал Орт?
В начале июня с.г. в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга сменился руководитель. Питерские власти тихо ушли Александра Орта, возглавлявшего Госстройнадзор с момента его основания – с 2005 года, и за время правления Александра Ивановича значительно расширившего свои полномочия: в 2006 году прибравшего к рукам ведомственный надзор, в 2007-м – проведение единой государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Говорят, перед уходом «отставник» попросил в деятельности службы ничего не менять. «Это наше с вами детище, поэтому прошу вас сохранить традиции, которые позволили нам с вами заслужить авторитет среди жителей нашего города», – завещал господин Орт своим бывшим подчиненным. Вот только откровенно оплакивали уход Орта почему-то лишь некоторые из питерских строителей, для которых он, как выясняется, был и неплохим руководителем, и эффективным менеджером. Похоже, особенно последним.
История о том, как один из таких, видимо, особенно благодарных Службе менеджера-Орта питерских застройщиков – ЗАО «Строительный трест» именно под неустанным покровительством Госстройнадзора (поскольку эта структура сосредоточила сегодня в своих руках две основных контролирующих функции - собственно строительный надзор и государственную экспертизу проектов) умудрился не только построить, но и ввести в эксплуатацию жилой массив, где более чем на 4,5 тысячи жителей и 22 тысячи метров нежилых помещений реально существует только 21 машино-место для временного хранения автотранспорта и одна (!) контейнерная площадка для бытовых отходов, сегодня известна далеко за пределами Питера.
Потому что еще с конца 2009 года, задолго до полного ввода жилого массива «Коломяжский» в эксплуатацию, люди стали буквально заваливать СМИ, Строительный, Жилищный и Земельный комитеты администрации Санкт-Петербурга, правоохранительные органы и прокуратуру жалобами на то, что застройщик их не просто обманул – ободрал, как липку, с какой стороны ни глянь. И метраж их жилья меньше обещанного, и лифты в доме дешевле и хуже запроектированных и оплаченных, и с инфраструктурой, установленной СНиПами – полный и явный швах, и общедолевую землю господа строители умудрились каким-то образом раздробить на клочки и распродать нужным людям.
…Ни в коем случае нельзя вводить в строй действующих объект, являющийся откровенной насмешкой над градостроительным Кодексом, требовали дольщики, в наивной надежде на близкую справедливость. Увы, буквально все городские структуры Санкт-Петербурга с неизменной настойчивостью посылали их «в сад», непременно ссылаясь в своих отписках или на то, что Градостроительный план и проект застройки жилого массива получил положительное заключение отдела экспертизы Госстройнадзора, или на то, что Служба государственного строительного надзора и экспертизы благополучно подмахнула Акт приемки объекта капитального строительства, значит там, мол, все в полном ажуре.
В связи с чем возникает вполне резонный вопрос: чего стоит экспертное заключение бывшей вотчины господина Орта, словно одеяло, по сей день прикрывающее все грешки отдельный питерских строителей? Заметьте, не сколько – это компетенция совсем других органов, а чего, поскольку именно Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий Госстройнадзора дает зеленый свет для реализации любого проекта.
Гос строй позор!
Итак, начнем с того, что главной задачей Службы строительного надзора и экспертизы является, как нам всегда внушали, контроль за неукоснительным исполнением строительных норм и правил на всех этапах строительства – от инженерных изысканий до ввода объекта в эксплуатацию. Когда любой объект, будь то жилой дом или трансформаторная будка, обязан пройти экспертизу на соответствие СНиПам, где требования к каждому виду строительства расписаны буквально по пунктам. Т.е. если ты подрядился возвести жилой дом на расчетное количество жильцов – 4698 человек, будь добр предусмотреть и запланировать для их нужд не менее 1644 парковочных мест, и не менее 25 % от них – т.е. 411 м/мест - временные парковки для транспорта жильцов.
Что касается посетителей торговых центров, ресторанов и т.д., общей площадью около 22 тысяч квадратных метров, то, согласно приложению № 9 к СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», при наличии в построенном здании торгового центра с площадью торговых залов более 200 кв.м., на каждые 100 метров площади следует оборудовать 5-7 парковочных мест. Считаем: площадь расположенного на Коломяжском,15 торгового комплекса «Купеческий двор» 13180 квадратных метров. Следовательно, по нормам, только для него требуется не менее 659 м/мест временного хранения и еще как минимум 500 гостевых парковок для посетителей других торговых помещений.
А еще – не менее пяти контейнерных площадок для сбора бытового мусора. Не говоря уже о детских и спортивных площадках, местах отдыха жильцов и прочей обязательной инфраструктуре, гарантированной дольщику законом. Что и должна проконтролировать государственная (заметьте) служба надзора.
Это – в идеале. А теперь о реалиях отношения к этому закону отдела строительных экспертиз Госстройнадзора Санкт-Петербурга.
Многоквартирный дом по проспекту Коломяжскому, 15 корп. 2 строился на основании Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга № 50-с от 24.04. 2002 г. и Архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство № 5/к-242 от 17 мая 2002 года. Причем пунктом семь данного АПЗ четко оговорено: определить необходимое количество мест для кратковременного хранения автотранспорта в границах отведенного под проектирование земельного участка.
Однако по 1-й очереди строительства (пристроенное помещение 1-н площадью 4709,9 кв.м.), положительное заключение № 608-2002 от 13.11.2002 г. Службой строительного надзора и экспертиз было выдано только в отношении рабочего проекта фундаментов. Вопрос о парковочных местах не рассматривался вообще, парковочные места проектом не предусматривались.
Из пояснительных записок к проекту II очереди (секции А,Б,В,Г) с генеральным планом, проектируемой жилой площадью 26 931, 46 кв.м. и нежилой площадью 7 496, 74 кв.м. (для которых по нормам требуется соответственно 105 и 659 машино-мест для временного хранения автотранспорта), и секций Н,П с генеральным планом, проектируемой жилой площадью 14012, 05 кв.м. и нежилой площадью 1 464, 73 кв.м.(для которых СНиП предусматривает соответственно 52 и не менее 100 мест временного хранения транспорта), которые получили положительные заключения надзорной Службы № 880-2004 и № 399-2006, следует: информация о количестве парковочных мест отсутствует, как, впрочем, и расчет количества парковочных мест в соответствии с требованиями СНиП.
То есть парковочные места для данных очередей жилого дома и объектов коммерческой недвижимости проектом не предусмотрены вообще, а положительные заключения надзорного органа – Управления экспертизы Госстройнадзора, тем не менее – в кармане застройщика! И под обоими документами, завизированными подписью А. Орта, красуется узнаваемый росчерк пера начальника отдела архитектуры Управления Госэкспертизы В. Сорокина.
Информация к размышлению. В июле 2007 года хорошо налаженный «Строительным трестом» и Службой экспертизы Госстройнадзора конвейер по штамповке положительных заключений проектов данного застройщика, вне зависимости от соблюдения им существующих строительных норм, неожиданно дает сбой: проект III очереди строительства комплекса (секций Д,Е,Ж,И,К,Л) получает отрицательное Заключение № 445-2007. Причем, в документе, в числе прочего, отмечено: представить градостроительный план земельного участка, на генплане четко выделить границы проектирования и границы благоустройства проектируемого объекта, дать расчет парковочных мест для постоянного и кратковременного хранения автотранспорта, представить исходно-разрешительную документацию на открытую автостоянку…
Приблизительно в это же время надзорная служба штрафует руководство «Строительного треста» за ведение строительства без разрешения.
Думаете, Госстройнадзор вдруг устыдился тому, что делал до сих пор по отношению к будущим жителям «Коломяжского» и ринулся исправлять ситуацию? Полноте: судя по подписям под Отрицательным заключением, случилось это «происшествие» в отсутствие уже знакомого нам господина Сорокина, поэтому подпись под документом за него поставил другой человек. А вот заместитель начальника Управления экспертизы В. Реут под документом подписался лично.
Увы, спустя год Служба экспертизы, позабыв о своей неожиданной принципиальности, вдруг выдает положительное заключение и на проект III очереди дома, причем уже с отдельно стоящей автостоянкой на 48 машино-мест для временного хранения автотранспорта и открытой парковкой на 7 автомобилей. Как мог пройти экспертизу проект, с таким мизерным количеством временных парковок для 53134,8 кв.м. жилых помещений и полным их отсутствием для 6973,3 кв.м. нежилых помещений? А заглянем-ка, как говорится, в святцы – Положительное заключение № 445-П-2007 от 07.02.2008 г. и прозреем окончательно и бесповоротно: под документом, оказывается, снова красуется подпись уже известного нам господина Сорокина. Причем, видимо, чтобы на этот раз уж точно не промахнуться, расписался наш ретивый начальник отдела архитектуры заодно и за господина Реута. А многоуважаемый шеф Службы Госстройнадзора господин Орт, радостно завизировал этот, извините за выражение, документ. Видимо, в уверенности, что никто никогда не додумается обратить внимание на то, кто и как позволил господам Резвову и Берстрову затеять сущее строительное безобразие под окнами жилого дома по Коломяжскому, 15 корп.2.
Но и это еще не все: уже 10.08.2009 г. появляется очередное положительное заключение № 422-2009, которым Службой рекомендована к утверждению корректировка проекта III очереди строительства – секции Д,Е,Ж,И,К,Л, предусматривающая для 54610,7 кв.м. жилых помещений, расположенных в этих секциях, создание 98 машино-мест за счет строительства двух уровневого частного паркинга на месте размещения стоянки для временного хранения транспорта, и размещение гостевых автостоянок на 4,5, и 12 машино-мест. Для нежилых помещений площадью 7076,7 кв.м. парковочные места по традиции не предусмотрены, расчет парковок в проекте отсутствует.
Побудительный мотив подобных корректировок, как выясняется: господа Резвов и Берсиров захотели увеличить количество жилой площади еще на 1,5 тысячи метров и превратить общедоступную временную парковку в капитальное частное двухэтажное строение. Захотели? Получите! По традиции прогнулось перед застройщиками управление экспертизы, вместе со всеми государственными СНиПами. А теперь угадайте, кто подписал сей уникальный документ? Правильно: господин Сорокин. Подмахнул, так сказать, и за себя, и за того парня – господина Реута. Причем завизировал документ даже не сам Орт, а начальник Управления экспертизы некто О.Сафронова.
Информация к размышлению. В результате таких «экспертных» выкрутасов застройщик на земле, являющейся по закону «Об участии в долевом строительстве» общедолевой собственностью, поскольку первый договор на право собственности на помещение был зарегистрирован еще в 2003 году, на месте расположения стоянки для временного хранения транспорта без согласия жильцов возводит частный паркинг, не предусмотренный градостроительным планом. Чем окончательно лишает жителей и без того мизерного количества общедоступных парковок, откровенно нарушая их гарантированные законом права. Причем строилась открытая автостоянка как самостоятельный объект недвижимости на земле, которую не без помощи чиновников Земельного комитета города в нарушение закона «Строительный трест» к тому времени все же раздробил и распродал. Поэтому места на ней застройщик реализовал уже как места постоянного хранения в собственность отдельных лиц. В результате этих махинаций парковки временного хранения, как общедолевая инфраструктура, которой в жилом массиве «Коломяжский» и так было предусмотрено – с гулькин нос, благополучно ушли с молотка. Жильцам, словно голодным кость, бросили с барского плеча Резвова и Берсирова 21 парковочное место, а собственникам коммерческой недвижимости - хор-ро-ший такой жирный кукиш, прикрытый, словно зонтиком, официальными отписками местной питерской власти: все соответствует СНиПам, вся инфраструктура в наличии, проект получил положительное заключение Госэкспертизы.
Выходит, и для секций III очереди жилого дома осталось только 21 место (4,5 и 12) гостевых парковок. Для объектов I и II очереди строительства, секций А,Б,В,Г,Н,П, как для жилых, так и для нежилых помещений, места для временного и постоянного хранения автотранспорта и места для гостевых парковок не были запланированы изначально! А экспертиза проекта на соответствие требованиям СНиП 2.07-89* Службой Госстройнадзора в отношении I и II очередей строительства, не проводилась вообще?!
Видимо, именно незыблемость этих традиций в работе Службы имел ввиду господин Орт, и именно таким отношением к делу его ведомство заслужило авторитет среди жителей Питера. Не всех, правда, но двоих мы знаем точно: руководителей «Строительного треста» Евгения Резвов и Беслана Берсирова.
Ищите, должны быть?!
В бытность губернатором Валентины Матвиенко, кроме простой констатации тогдашним вице-губернатором Филимоновым того факта, что, действительно, санитарные нормы и правила существуют, и, согласно им, «на участках жилых домов должно быть размещено 25% стоянок для временного хранения индивидуального транспорта, исходя из расчетного парка общего количества автомобилей жителей указанных домов» (правда, где все это искать в «Коломяжском», Филимонов сказать не смог), да того, что «в соответствии с проектным решением» предполагалось размещение автостоянки открытого типа на 48 машино-мест, закрытой многоэтажной парковки на 298 мест и организации 135 машино-мест на ближайшей открытой стоянке по договору аренды, людям ничего добиться так и не удалось.
Правда, бывший вице-губернатор все-таки признал, что «согласование проектной документации поводилось… с учетом обеспечения жителей данных домов парковочными местами для временного хранения автомобилей на вышеуказанных стоянках». Поэтому застройщику «необходимо предусмотреть стоянки для временного хранения индивидуального автотранспорта для жителей указанных домов. Датирован ответ 25 мая 2010 года. Дом давно сдан.
При этом с конца 2009 года в курируемые тем же Филимоновым в Госстройнадзор и Строительный комитет города, постоянно летят жалобы дольщиков со вполне конкретным вопросом: где наши парковки? Заметим: Строительный комитет Санкт-Петербурга был создан именно для защиты прав дольщиков и в силу своих полномочий должен был «осуществлять формирование и ведение Реестра участников долевого строительства, нуждающихся в защите, в Санкт-Петербурге», публиковать об этом данные в СМИ и интернете.
Госстройнадзор, видимо, прекрасно понимая, что конкретный ответ «ну не можем мы выдать вам эту откровенную липу!», незамедлительно обернется бо-о-льшими проблемами для самих экспертов, позволивших «Строительному тресту» возведение жилого массива по каким-то только им ведомым нормативам, ушел в глухую защиту. Для чего в ноябре 2011 года незатейливо сообщает заявителям: «архивные документы 2006 года были утилизированы в 2011 году, поэтому управление экспертиз не имеет проектной документации». Чтобы в декабре того же года договориться до того, что информация о расположении временных парковок является «коммерческой тайной и Служба обязана принимать меры по неразглашению проектных решений и иной конфиденциальной информации, которая стала известна этой организации в связи с проведением государственной экспертизы». Но все соответствует СНиПам, проект получил положительное заключение Госэкспертизы.
Вам кажется, все – дальше плыть некуда? Ошибаетесь, господа! Потому что есть еще Строительный комитет Санкт-Петербурга, в силу своих полномочий обязанный осуществлять контроль и надзор за деятельностью застройщиков в области долевого строительства, привлекать их к административной ответственности за нарушения и защищать права граждан в суде.
Наслушавшись баек от Госстройнадзора, дольщики Коломяжского, естественно, кинулись в Строительный комитет города в надежде на помощь и поддержку государства. А им заместитель председателя комитета В. Кузнецов в ответ: «если собственники считают, что ЗАО «Строительный трест» неправомерно продает машино-места на внутридворовой стоянке при полном отсутствии нормативного количества парковочных мест, то они вправе обратиться в суд».
«А как же закон «Об участии в долевом строительстве»? - искренне недоумевали люди, в очередном послании к не состоявшимся защитникам. На что тот же Владимир Кузнецов в очередной раз 1 июня 2010 года дал жалобщикам практически исчерпывающий ответ: «согласно ч. 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». А значит «распоряжение ЗАО «Строительный трест» машино-местами на открытой автостоянке путем их продажи и сдачу в аренду является правомерным».
Ни об обязательном залоге земельного участка и ограничении права застройщика на распоряжение им с момента первой регистрации права собственности на помещение в новостройке, разумеется, ни слова. Как, впрочем, и о таком вопиющем нарушении со стороны «Строительного треста», как то, что договоры долевого строительства застройщиком не зарегистрированы и заключались до получения разрешения на строительство. Прикрывая все эти проделки драгоценных господ Резвова и Берсирова, Кузнецов готов даже на некое правовое ноу-хау в виде пассажа, что «права участников долевого строительства в соответствии с законом «Об инвестиционной деятельности», защищаются в судебном порядке».
Что, по сути, означает, что Строительный комитет, защищая интересы конкретного застройщика, готов ослепнуть, чтобы не видеть перед собой дольщика, и оглохнуть, чтобы не слышать его криков о помощи. То есть, здесь, в отличие от Госстройнадзора, даже не пытаются искать отмазку от настойчивости людей, ссылаясь на то, что все есть в необходимом количестве и соответствует нормам. Здесь их просто и откровенно посылают по известному всем маршруту: в суд!..
Издевательство с инвестиционным душком продолжается вплоть до текущего года. Когда в ответе на очередной незатейливый вопрос жильцов «Коломяжского»: покажите нам наши парковки, если их нет – скажите об этом честно, 24 февраля 2012 года господин Кузнецов, наконец, признает: «заключив договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома с инвестором, участник долевого строительства вступил в гражданско-правовые отношения».
«Наконец-то, - так и хочется воскликнуть, прочитав эти строки, - не прошло и трех лет»! Оказалось, радость от прозрения господина Кузнецова была преждевременной: «права участников долевого строительства в соответствии с 17 статьей Закона РФ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями на 24 июня 2007 года) защищаются в судебном порядке». Именно так завершает чиновник свою очередную отписку, по привычке не сильно заботясь о том, что в стремлении угодить руководству «Строительного треста» смешал в кучу хрен и капусту. И. посоветовав дольщикам защищать интересы с помощью закона, никакого отношения к ним не имеющего, сам вместе со всем «Строительным комитетом» тут же ушел «в кусты»: я – не я и хата – не моя!
В связи с чем возникает вполне резонный вопрос уже к господину Полтавченко: зачем губернатору Санкт-Петербурга в структуре администрации комитет, который годами игнорирует свои обязанности и откровенно дискредитирует государственную власть и саму команду нынешнего губернатора Северной столицы, попросту «проедая» деньги того самого налогоплательщика, которому так упорно отказывает в помощи?
Хотя, похоже, в связи с ситуацией на Коломяжском, 15-2, к губернатору Санкт-Петербурга будет не только этот вопрос. Но об этом – во второй части нашего расследования.
Читайте далее - Часть II: Плечом к плечу, ряды смыкая…