В этом номере вопросы читателей мы рассматриваем вместе с адвокатом Константином РЫБАЛОВЫМ.
Юристы, которые отвечают вам через газету, ждут писем на электронный адрес «АН»:
justice@argumenti.ru.
Также вы можете кратко сформулировать свою проблему в «живом» письме с пометкой «Для правоведа». Письма шлите по адресу «АН»: 125167
г. Москва, Авиационный переулок, д. 4а.
Путь открыт
Принял долевое участие в строительстве 24-квартирного дома в Сочи. На мою двушку имеется Свидетельство о праве собственности. Сейчас я хочу её продать. Есть ли какие-то ограничения, связанные с тем, что я был участником долевого строительства? Как правильно оформить продажу?
Юрий Николаевич, Нальчик
Какие-либо ограничения, связанные с тем, что вы были участником долевого строительства, отсутствуют. Вы являетесь собственником недвижимого имущества и в соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и требует обязательной государственной регистрации в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.
Право доверителя
Живу в деревне в Амурской области. В Иркутске у меня есть квартира, где живут мой сын с бывшей супругой и ребёнком. Я хочу оформить дарственную на двух своих внуков. Могу ли я это сделать, не выезжая по месту нахождения квартиры, на каком основании и каким образом? Можно ли решить этот вопрос по доверенности?
Кузьменко Т.И. Амурская область
Оформить договор дарения, не выезжая на место нахождения квартиры, вы не сможете. Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения, однако в соответствии с ч. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения данного недвижимого имущества (в вашем случае, соответственно, – в Иркутске). В вашей ситуации наиболее предпочтительным выглядит вариант осуществления дарения по доверенности, когда все необходимые процедуры в Иркутске выполнит выбранный вами представитель. Доверенность вы сможете оформить у нотариуса по месту вашего проживания. При этом в доверенности в обязательном порядке должны быть прямо отражены одаряемый и предмет дарения. При наличии нотариально заверенной доверенности ваш представитель сможет совершить действия, связанные с государственной регистрацией договора дарения недвижимого имущества, без вашего участия.
Когда пройдёт время…
Расскажите, пожалуйста, как осуществляется отложенное дарение. Кроме того, интересует, буду ли я платить налог, если подарю квартиру внукам и правнукам?
Богословский Б.В.
Отложенное дарение действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Вместе с тем существует возможность заключения договора дарения с отлагательным условием. В этом случае обязательство дарителя по передаче дара возникает при наступлении определённого условия, отражённого в договоре. Условие может быть любым по вашему усмотрению, кроме смерти дарителя. В этом случае данный документ будет являться завещанием, на которое распространяются особые правоотношения (например, право определённых лиц на обязательную долю в наследстве).
Согласно абзацу 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновлёнными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сёстрами). Таким образом, в случае если вы подарите квартиру внукам, платить налог не придётся.
Мытьё по закону
Управляющая компания требует отдельную плату за мытьё подъезда с каждой квартиры, мотивируя это тем, что в стоимость содержания жилья уборка подъездов не входит. Это так?
С уважением, Г.В.
Требования управляющей компании незаконны. В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491,содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования.
По закону ли прибавка?
В 2006 году вложил средства в строительство дома по договору долевого участия. Дом должны были сдать ещё в 2007 году, но в 2011-м строительная фирма обанкротилась. Процент готовности дома – 70%. Я признан дольщиком по суду. Сейчас другая организация взялась достроить дом, но собирается сделать его на три этажа выше и заявляет, что квартиры будут стоить больше. Меня принуждают доплатить, грозя, что иначе вернут мне деньги в размере моего вклада 2006 года. Это законно?
В.И. Фролов
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. Поэтому в первую очередь рекомендую внимательно перечитать договор. Если там есть соответствующие пункты, требования о доплате законны. Если же они отсутствуют, можно написать заявление в прокуратуру на предмет проверки законности действий нового застройщика.
Запретные зоны
Владею земельным участком в деревне в Тверской области. Сейчас ставлю его на кадастровый учёт. Участок граничит с грунтовой дорогой, линией электропередачи и примыкает к небольшому лесному озеру. Знаю, что все эти объекты имеют «зону отвода», которая не подлежит приватизации. Пожалуйста, сообщите, каковы её размеры. Не хотелось бы провести приватизацию с нарушениями законодательства.
Артамонов О.М., Московская область
В соответствии со ст. 27. ч. 8 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводнённые карьеры, в границах территорией общего пользования. Согласно ч. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ, ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.
Приватизация земельных участков, находящихся рядом с линией электропередачи, действующим законодательством не запрещена. Однако существуют определённые ограничения, связанные с использованием данного участка. В частности устанавливается охранная зона, на которой ведения капитального строительства объектов с длительным или постоянным пребыванием человека (домов, коттеджей, производственных и непроизводственных зданий и сооружений) категорически запрещено. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» охранная зона устанавливается в размере от 2 до 55 метров от линии электропередачи. Размер охранной зоны зависит от проектного номинального класса напряжения (к сожалению, в письме вы его не указали, поэтому дать конкретный ответ затруднительно).
В соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые автомобильными дорогами, также не подлежат приватизации. Ширина придорожной полосы составляет от 25 до 150 метров в зависимости от категории дорог.
Платить или нет?
В 2003 году оформил Свидетельство о праве собственности на земельный участок. В 2014-м мне выдали аналогичное свидетельство на недостроенный дом. Сейчас я понимаю, что достроить его не в силах, и решил участок продать. Мне сказали, что я должен буду уплатить налог, несмотря на то что свидетельству о праве собственности на недострой ещё нет трёх лет: мол, срок исчисляется с момента возникновения права собственности на землю. Это так?
Игошин А.Г., Барнаул
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению. Следовательно, платить налог при продаже земельного участка вам не нужно.
Нежеланная соседка
Владею двухкомнатной квартирой, которую получил в 1984 году на себя, жену и сына. В 2007 году мы с женой развелись. В тот же момент я приватизировал квартиру исключительно на своё имя (супруга и сын написали отказ, но, вопреки моему желанию, остались в этой квартире жить, будучи зарегистрированными). Сейчас сын женился и привёл свою супругу жить ко мне. Свою долю за услуги ЖКХ дама отдавать не желает на том основании, что она здесь не прописана. Могу ли я выселить этих «родственников»?
С уважением, Г.И. Луканов, Домодедово
Выселить сына не удастся, так как в соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ лицо, отказавшееся от участия в приватизации, но давшее на это согласие, сохраняет своё право на проживание в приватизированной квартире. Что же касается супруги сына, то она была вселена в квартиру незаконно, без вашего согласия как собственника жилого помещения. В связи с этим имеются основания для выселения её из квартиры в судебном порядке. Рекомендую обратиться в суд с соответствующим иском.
Не нашли ответа на свой вопрос? Спросите специалиста лично! Юридическая клиника Московского финансово-юридического университета приглашает читателей «АН» на бесплатные консультации. Узнать о графике работы отделений клиники в Москве, а также о возможности получить консультацию специалиста в вашем регионе можно по телефонам 8 (495) 763-40-89 и 8 (499) 979-00-79, добавочный номер 24-49. Внимание: телефон предназначен исключительно для записи и получения справочной информации. Заочные консультации не проводятся.