На вторичном рынке без перемен

К концу осени на вторичном рынке жилья Петербурга в целом картина не претерпела существенных изменений. Поведение цен и динамика спроса продолжают отличаться вялой плавностью, а разница стоимости вариантов в абсолютных величинах определяется в зависимости от местоположения, типа и ликвидности квартир.

За последние полгода цены на вторичном рынке недвижимости практически не изменились. В течение первых четырех месяцев они незначительно росли, но с мая начали «пятиться», чему «виной», по мнению операторов, влияние общего сезонного спада.

Плюс на минус

В целом с января нынешнего года динамика средней стоимости 1 кв. м составила всего лишь -0,1%. При этом стоимость квартир в домах старого фонда в июне по сравнению с январем осталась без изменений.

Квартиры в панельных домах за первое полугодие подорожали на 0,7%, а в кирпичных и сталинских, наоборот, потеряли в цене по 0,5% и 1,4% соответственно.

По районам на рынке «вторички» положительную динамику за этот период показали Центральный (+2,5%), Калининский (+2,02%), Фрунзенский (+1,33%), Кировский (+1,15%), Красногвардейский (+0,9%), Василеостровский (+0,8%) и Невский (+0,12%) районы. По остальным средняя стоимость «квадрата» с января снизилась не более чем на 1%.

Практически во всех городских районах ценовая ситуация сохраняет завидную стабильность. В августе в центральных был даже отмечен некоторый рост стоимости. Правда, несколько «в противоход» развивалась динамика в Василеостровском районе, где было зафиксировано небольшое ценовое отступление: средняя цена «метра» здесь снизилась с 92,1 до 91,4 тыс. рублей. В Адмиралтейском районе в июне жилье продавали по 86,9 тыс. руб. за кв. м, в июле – по 87,6 тыс. рублей. Объекты Петроградки также подросли – с 102,6 до 103,7 тыс. руб. за кв. м, Центрального – с 102,5 до 103,4 тыс. руб. за кв. м. Год назад, в июле 2009-го, стоимость квадратного метра находилась на уровне 107,5 тыс. руб. в Петроградском и Центральном районах, 96,1 тыс. руб. – в Василеостровском и 91,3 тыс. руб. за кв. м – в Адмиралтейском.

Наиболее высокие цены на трехкомнатные квартиры в центральных районах характерны для квартир в кирпично-монолитных домах Центрального (145,2 тыс. руб. за кв. м) и Петроградского (137,4 тыс. руб. за кв. м) районов. Аналогичные варианты в Василеостровском продают из расчета 115,7 тыс. руб. за кв. м, а в Адмиралтейском – за 122,4 тыс. руб. за кв. метр. По 114,8 тыс. руб. за кв. м можно купить трехкомнатную квартиру в сталинском доме Центрального района, в Петроградском такое предложение будет стоить 110,7 тыс. руб. за кв. метр.

В 116,9 тыс. руб. за кв. м оценивают жилье в кирпичных постройках Петроградского района, чуть дешевле – по 106,4 тыс. руб. за «квадрат» – в Центральном. В 95,5 тыс. руб. за кв. м обойдется квартира в кирпичных домах Василеостровского района, в 86,5 тыс. руб. за кв. м – в Адмиралтейском.

Стоимость старого фонда без капитального ремонта начинается с 78,3 тыс. руб. за кв. м в Василеостровском и достигает максимума в 92,1 тыс. руб. за кв. м в Центральном районе. А вот если с ремонтом, то цифры, естественно, выше.

Самое дешевое предложение – старая панель в Василеостровском районе – 76,8 тыс. руб. за кв. метр. Спрос на большие квартиры практически по всему городу остается минимальным среди прочих типов объектов. Реальный интерес у покупателей вызывает жилье небольшой и средней площадей. Самый популярный вариант у потенциальных покупателей в центре Петербурга – двухкомнатные квартиры в Центральном районе, стоимость которых составляет в среднем 5,1 млн. руб., или однокомнатные в Василеостровском за 3,4 млн. рублей. На третьем месте – двухкомнатные квартиры в Василеостровском районе за 4,3 млн. рублей. Также покупатели готовы приобретать «двушки» в Адмиралтейском районе за 4,8 млн. руб. либо в Петроградском за 5,3 млн. рублей.

Доля предложения в общегородском объеме превышает спрос. Так, на Центральный район в июле приходилось 8,4% продаваемых квартир, в то время как интересовались ими 4,5% потенциальных покупателей. На Петроградке предлагают 4,7%, спрос на них – 2,8%. На Васильевском острове рассматривают покупку жилья 3,5%, а предлагают – 4,6%. В Адмиралтейском районе присматривают квартиры 3,2%, продают – 3,9%.

Загородная мотивация

В течение летнего периода, по наблюдениям специалистов, на рынке загородной недвижимости произошло долгожданное оживление спроса. По версии некоторых операторов, летняя жара, столь отрицательно сказавшаяся на продажах городских квартир, стимулировала интерес граждан к объектам, которые подальше от мегаполиса. С мая продажи домо- и землевладений в организованных строящихся коттеджных поселках с каждым месяцем идут в рост – примерно прибавляя по 25–30%. Если весной продавались в основном участки, к тому же преимущественно дешевые (до 1,5 млн. руб.), то летом клиенты стали все активнее спрашивать именно коттеджи. Немало потенциальных домовладельцев всерьез задумались о том, чтобы покинуть душный город. Эксперты из нескольких компаний подтверждают: часть петербуржцев стремились совмещать приятное с полезным, то есть отдых на природе с просмотром «резиденций» на травке. Летний период считается наиболее благоприятным для выбора будущего землевладения, особенно если предполагается его сезонное использование.

Некоторые экономические показатели позволяют говорить о стабилизации экономической ситуации в целом. Считается, что это могло бы послужить сигналом потенциальным покупателям о наступлении благоприятного момента для инвестирования в загородное жилье. Можно также говорить о начале реализации отложенного (из-за кризиса) спроса. В течение весны люди анализировали предложения и динамику рынка. Убедившись, что цены не идут вниз и, возможно, опять начнут расти, они приняли решение о покупке, полагают специалисты.

Примечательно, что горожане сегодня все меньше настроены на приобретение пустых участков и последующее самостоятельное строительство дома своей мечты. По статистике АРСП, в последние месяцы покупается все больше коттеджей разной степени готовности. В частности, в июле на них пришлась треть договоров, столь же высокие доли были в мае и июне. Это контрастирует с показателями конца 2009-го – начала 2010-го, когда на сделки приходилось менее одной шестой от их общего числа. При этом  средняя сумма сделок последние три месяца держится около отметки 5 млн. руб., тогда как в начале года едва доставала до четырех. Специалисты группы компаний проекта «Кивеннапа» полагают, что основная масса покупок происходит за счет продажи объектов недвижимости. Только в 10% у покупателя на руках сразу есть вся сумма, а ипотеку получить трудно. Правда, застройщики все активнее предлагают различные программы рассрочек для стимулирования спроса. Похожую аргументацию предлагают в  отделе продаж управляющей компании «Объединенные ресурсы». Там считают, что точно определить источник финансирования приобретений весьма сложно. Как правило, это смесь из ранее накопленных сбережений и «живых» денег, заработанных в последнее время. К тому же клиенты часто обращаются и к банковским заимствованиям.