В Динском районе одно административное решение остановило строительство нового микрорайона для работников сельхозпредприятия и участников СВО.
Этот проект имел все шансы стать образцовым во всех смыслах. На своей земле сельскохозяйственное предприятие выделяет большой массив земли, проводит за свой счет все нормативные процедуры, межует его на участки по восемь соток и продает по кадастровой стоимости людям, которые сами строят на них индивидуальные жилые дома. А учитывая строгую политику краевых властей, по которой можно только комплексно развивать территории, в микрорайоне будет построена школа, детский сад, создана спортивная площадка, зеленая зона, будут обеспечены инженерная и транспортная инфраструктуры. Земельные участки для этих целей предполагалось передать бесплатно в собственность муниципалитета. В плюсе все: счастливые жители и государство — затраты снижаются в разы, местные власти — развивается социальная инфраструктура, предприятие — для сотрудников созданы прекрасные условия. Дополнительный, но очень важный бонус: пятьдесят пять семей участников специальной военной операции на Украине получат участки по цене в два раза ниже кадастровой. Это решение приняло руководство предприятия, и его поддержали люди. Идеальная картина. Но не вышло. Одним росчерком глава района фактически парализовал реализацию проекта.
Положительный опыт
ОАО «Агроном» — градообразующее предприятие одноименного поселка почти с пятитысячным населением, который является центром Мичуринского сельского поселения Динского района. Многие жители Агронома работают на производстве из поколения в поколение. И чтобы продолжить эту традицию, а также удержать людей на селе, в 2012 году руководство предприятия приняло решение выделить из своего массива землю между улицами Мичурина, Юбилейной и Гаражной для строительства индивидуальных домов. Такую инициативу поддержали и власти Динского района, так как поле по факту находилось внутри поселка. Назначение земель перевели из сельскохозяйственного в категорию земель населенных пунктов. То есть можно строить индивидуальные жилые дома.
В 2014 году участки на новых улицах — Олимпийской и Юбилейной — получили первые собственники. В 2019 году в первой очереди Восточного микрорайона, на улицах имени 75-летия Победы и имени Братчиковой, участки получили 180 семей сотрудников и ветеранов хозяйства. Сейчас там уже стоят новые частные жилые дома. Площадь поселка увеличилась почти в два раза. Люди построились, подключились к коммуникациям. Живут и работают на родном предприятии.
По прошествии времени встал вопрос о необходимости развития удачного опыта, тем более подходящий участок для этого имеется: в первой очереди застроили лишь часть массива. Кроме того, участок в 118 гектаров, примыкающий к уже имеющемуся микрорайону, всё равно нельзя было использовать для земледелия, так как его назначение уже не предусматривало такого вида деятельности. К тому же СанПиН прямо запрещают проведение обработок посевов ядохимикатами в стометровой охранной зоне от жилых домов, что исключает возможность использования данного участка. А вот для развития поселка эта территория подходит идеально.
Осенью 2021 года руководство предприятия — собственника земли — вышло с предложением о разработке проектной документации по планировке второй очереди Восточного микрорайона — и снова полное одобрение. В декабре 2021 года от муниципалитета было получено разрешение на проведение проектно-изыскательских работ для размещения на участке Восточного микрорайона, о чем было вынесено соответствующее постановление.
Остановка на полном ходу
Процесс проектирования, как сейчас рассказывают люди, вроде бы шел без сбоев. Собственник земли — ОАО «Агроном» — тоже времени не терял: территорию разбили на участки и каждый поставили на кадастровый учет. Параллельно сформировали список желающих приобрести землю по кадастровой стоимости — по цене порядка ста тысяч рублей за сотку. В приоритете были ветераны и работники ОАО «Агроном», многодетные семьи и участники СВО. Последней категории участки предлагались по цене, сниженной вдвое.
Новый массив включает в себя 327 участков по восемь соток каждый. Кроме того, предусмотрено строительство современной школы на 550 мест с территорией площадью три гектара, детсада на 250 мест с территорией 1,3 гектара, двух спортивных площадок площадью 5945 кв. м и других объектов социальной инфраструктуры.
Нужные процедуры, включая публичные слушания, были проведены с положительным для нового микрорайона результатом. В итоге в декабре прошлого года проект планировки «территории в границах кадастрового квартала 23:07:0903000, расположенного в Мичуринском сельском поселении Динского района», был одобрен рабочей группой краевой администрации без замечаний — довольно редкий случай. Администрацией района были проведены публичные слушания по вопросу утверждения проектной документации Восточного микрорайона, на которых местные жители единогласно поддержали данный проект. В январе 2023 года положительное заключение о публичных слушаниях было опубликовано в районной газете «Трибуна».
Естественно, люди начали готовиться к строительству. Цены меняются, а строить начинать уже чуть ли не завтра надо. Будущие новоселы стали заказывать проекты индивидуальных жилых домов, закупали стройматериалы и оставляли их пока храниться у родственников или на складах, договаривались со строителями, обращались в банки за кредитами и так далее.
Беда пришла, откуда ее никто не ждал. Постановление от двадцатого марта 2023 года «Об отклонении и направлении на доработку документации по планировке территории» за подписью главы Динского района Евгения Пергуна повергло в шок тех, кто уже видел себя в своем доме. Проще говоря, стройка как минимум откладывается на неопределенный срок.
В обосновании решения глава района указал... результаты тех самых публичных слушаний, состоявшихся 29 декабря 2022 года, по итогам которых районная комиссия рекомендовала ему утвердить проект межевания и проект планировки территории Восточного микрорайона.
Объяснения и «пояснения»
Те, кто посчитал постановление досадной ошибкой, а таких было много, так как до этого момента проект Восточного микрорайона на всех уровнях однозначно одобрялся, быстро осознали, что всё серьезно. Вот только до сих пор не могут понять причин такого поворота и не верят ни единому официальному объяснению.
Из переписки руководства ОАО «Агроном» и районной администрации следует, что причиной отказа утвердить проект стала техническая ошибка, которую якобы выявили уже после проведения всех согласований. Она заключается в том, что согласно распоряжению главы администрации Краснодарского края от 16.11.2005 №1043-р часть земель ОАО «Агроном» была отнесена к особо ценным сельскохозяйственным угодьям и, по мнению некоторых ответственных сотрудников районной администрации, земли Восточного микрорайона как раз и являются теми самыми «особо ценными угодьями». И никого не смутило, что площади участков не соответствуют, Восточный микрорайон полностью расположен на землях населенных пунктов, что полностью исключает возможность его отнесения к особо ценным сельхозугодьям, а в тексте распоряжения нет ни координат, ни схем участков, которые бы могли определить, о каких именно угодьях, вообще, идет речь. Это дает возможность при желании весьма вольно трактовать данный акт двадцатилетней давности.
Пройдемся немного по хронологии событий. Проект стартовал в 2021 году. Все работы по оформлению документации, публичные слушания и утверждение на уровне края прошли в 2022-м. Более того, собственник земли не муниципалитет, а предприятие, которое уж точно знает, какое назначение у его участка. На кадастр поставили без вопросов. Проект утвердили без замечаний, при регистрации права собственности на вновь образованные участки федеральной службой Росреестра проводилась правовая экспертиза представленных документов. Где и когда «закралась ошибка»? И кому это выгодно?
Глава Динского района прекрасно знает о проекте с самого начала, так как возглавляет Динской район с 2019 года. Он лично подписывал многие документы по проекту Восточного микрорайона. А теперь получается, что те подписи ничего не стоят?
Ситуацию усугубляет то, что с людьми, по их мнению, никто не хочет разговаривать на уровне местной власти. Это вынудило руководство ОАО «Агроном» обратиться в суд с иском об оспаривании постановления главы района, которое остановило реализацию проекта (дело №2а-2947/2023, судья — В. Е. Ромашко).
В свою очередь администрация Динского района летом 2023 года также обратилась в Динской районный суд с иском о снятии земельных участков Восточного микрорайона с кадастрового учета (дело №2а-4306/2023, судья — Ю. С. Смородинова). Кроме того, было инициировано внесение изменений в генплан Мичуринского сельского поселения, суть которых сводилась к тому, что Восточный микрорайон полностью исключался бы из границ земель поселений. Следует отметить, что, по словам получателей земельных участков, данный вопрос местные власти старались не афишировать: никто из людей не помнит, чтобы в техдокументации была пояснительная записка, что может свидетельствовать о ее отсутствии. А выводы о переводе массива в земли сельхозназначения и об уменьшении площади поселка Агроном практически в два раза можно было сделать лишь по графическим материалам, что под силу только специалистам. Возражения на подобный кульбит подала как администрация сельхозпредприятия, так и десятки возмущенных жителей Мичуринского сельского поселения. По итогам данных слушаний, состоявшихся 20 сентября 2023 года, комиссия была вынуждена принять возражения и рекомендовать главе удовлетворить представленные возражения на проекты внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки Мичуринского сельского поселения Динского района Краснодарского края в части включения в границы населенного пункта территории в границах кадастрового квартала 23:07:0903000 с установлением соответствующего зонирования согласно действующему генеральному плану Мичуринского сельского поселения. Однако этим же решением рекомендовано отправить материалы нового генплана на согласование с уполномоченным правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном этим органом, и с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находится поселение, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Динской районный суд встал на сторону администрации, признав постановление законным. Была написана апелляционная жалоба. На ее рассмотрение пришли представители истца, инициативной группы и средств массовой информации. И тут случился неожиданный кульбит: судья Динского районного суда отозвал свое решение для устранения неточностей. Тоже обнаружил их в последний момент, как получилось с проектом у главы района?
Зачем?
В этой истории больше непонятного, чем очевидного. В первую очередь, совершенно не угадывается цель, которую преследуют власти муниципалитета. Ведь, с какой стороны ни посмотри, они виноваты. Если предположить, что «ошибка» есть, получается, что многочисленные структуры, которые проверяли проект на чистоту, ее пропустили, что заставляет усомниться в компетентности специалистов. А это не только муниципальные, но и краевые и федеральные органы. Если же полагать, что в компетентные структуры были представлены документы, где всё было правильно, почему местные власти на протяжении многих лет скрывали «техническую ошибку», позволив довести проект почти до завершения?
Совершенно необъяснима позиция власти и относительно социальной составляющей. Одним своим постановлением глава района, на наш взгляд, лишает подведомственную ему территорию новой школы, детского сада и останавливает развитие перспективного населенного пункта.
Ведь чисто с позиции хозяйственника, если даже та ошибка есть, хотя в этом вопросе колоссальное количество нестыковок, как лучше для района? Конечно, приложить все силы для содействия в ее устранении, чтобы очень хороший проект реализовался. Тут этого, возможно, и не видно.
Отдельного рассмотрения заслуживает и тот факт, что муниципалитет через административные процедуры ограничивает распоряжение землей, которой не владеет. Массив-то принадлежит ОАО «Агроном».
И последнее: многодетные семьи и участники СВО находятся в безусловном приоритете. Выделение им земельных участков обязательно к исполнению. И совершенно понятно, что на Кубани, где свободной земли нет в принципе, эти задачи решить гораздо труднее. Тут же готовое предложение — люди с землей. Вместо этого сейчас район получил сотни возмущенных граждан, с которыми к тому же не хотят разговаривать те, кто по своим полномочиям обязан прояснять все спорные моменты. К чему такое отношение может привести, даже думать не хочется.
Решение жилищного вопроса для государства является одной из главных задач. Оно напрямую способствует реализации национальных проектов «Жилье и городская среда» и «Демография». Поэтому именно по активности региональных властей в этом направлении во многом оценивается эффективность их работы. Здесь смотрят и на достижения, и еще пристальней — на проблемы. А в пору тотальной доступности информации надеяться на то, что ситуацию удастся замолчать, могут только недальновидные люди.