То, что в политике называется гражданским противостоянием и цветными революциями, в обычной жизни происходит регулярно. Но в малом масштабе. Полем брани для людей, как и темой брани, становится собственный дом. Точнее, многоквартирный дом с кучей собственников.
Борьба за власть
Обычно жильцам удаётся прийти к консенсусу, когда спор касается отдельных и не самых важных вопросов. Но если некоторые жильцы в корне недовольны хозяйственной и особенно финансовой деятельностью ТСЖ (ЖСК) и управляющей компании, то уступками не обойтись. В таких случаях начинается борьба за власть (потому что управляющая компания в доме может быть только одна). Казалось бы, эта борьба должна целиком регламентироваться законодательством, но в жизни всё сложнее. Иногда законы по-разному трактуются, а иногда – попросту нарушаются.
Жильцы дома №37 по ул. Пятницкая подозревают председателя своего ТСЖ в недобросовестности. Местечко – тёплое, хлебное. Стена дома – дорогая рекламная площадь, подвал – отличное помещение для сдачи в аренду. Председатель организовал форму управления «под себя»: он не заключает договоров ни с какими ДЕЗами и ЖЭКами и следит за домом самостоятельно, нанимая подрядчиков.
«Видно, что этому председателю ну очень хочется оставаться на своём месте. По закону, он обязан предоставлять жильцам все документы для отчёта о том, как потрачены их деньги. Но некоторым собственникам он эти документы не показывает, – рассказывает глава Московской жилищной ассоциации Владимир Кузнецов. – Он говорит жильцам открытым текстом: «Я ничего вам не покажу. Если хотите, идите в суд. Всё равно я выиграю». Нетрудно догадаться, почему он, нарушая закон, уверен в своей победе».
Не все решаются судиться с теми, кто аффилирован с местной властью. Например, от суда отказались жильцы дома №3/3 по ул. Кременчугская – члены бывшей ревизионной комиссии бывшего ТСЖ «Кременчугская, 3/3». ТСЖ было ликвидировано по инициативе чиновников и при поддержке многих жильцов, питавших отвращение к самому понятию «ТэСэЖэ» после многочисленных сообщений СМИ о фальшивых товариществах.
В этом доме товарищество тоже создавалось «сверху», но ряду жильцов удалось сформировать в его структуре ревизионную комиссию и наладить контроль над управляющей компанией. Поэтому чиновники воспользовались общей шумихой в СМИ и упразднили ТСЖ вместе с ревизионной комиссией, обвинив её в ангажированности и натравив на неё других жильцов. При этом оставили жильцам всё ту же управляющую компанию – местный ДЕЗ. Без нарушения закона обойтись не смогли: бюллетени были распространены не за 10 дней до заочного голосования, а накануне, чтобы ревизионная комиссия не успела провести разъяснительную работу. Так и вышло. ТСЖ настал конец. Изучив судьбу аналогичных дел, бывшая ревизионная комиссия от судебных тяжб отказалась.
Сами с усами
Зато жителям микрорайона «Павшинская пойма» в подмосковном Красногорске удалось отстоять свои права. Правда, они не стали дожидаться судебных решений и добились правды самостоятельно, поставив суд перед фактом.
«Ещё во время строительства инвестор сам организовал множество ТСЖ – по одному на каждые четыре-пять домов. Председателя нашего ТСЖ никто в глаза не видел. Эти ТСЖ наняли управляющую компанию, также связанную с застройщиком и призванную покрывать все его недоделки, – рассказывает житель микрорайона Андрей Попов. – Организовать даже заочное собрание хотя бы половины жителей четырёх-пяти домов нереально, а выйти из общего ТСЖ дом может только с согласия общего собрания. Зато дом может сменить форму управления – с ТСЖ на управляющую компанию. Мы этим воспользовались».
Разумеется, нашлись жильцы (предположительно – связанные с застройщиком и его управляющей компанией), которые выступили против такого решения в своих домах. Они подали в суд. Процесс длился несколько месяцев: проверить 150 подписей голосовавших жильцов – дело непростое. Однако в итоге суд признал голосование честным.
Когда идут такие процессы, возникает правовая коллизия: должно ли оспариваемое решение собственников вступать в силу (пусть и временно)? Согласно судебной практике, не должно. Но в данном случае жильцы не стали уповать на волю судьи и взяли ситуацию в свои руки.
«Мы встали насмерть и не отдали свой дом. Пришлось привлечь ЧОП, – говорит А. Попов. – Но оно того стоило. Новой управляющей компании мы платим на 30% меньше, при этом она честнее и профессиональнее. Чтобы найти её, тоже пришлось постараться. Мы поездили по округе, посмотрели, кто как работает. Нам понравились несколько компаний. Но лишь одна согласилась вступить в противостояние».
Двоевластие
Любопытная ситуация сложилась в ЖСК «Наука», что в подмосковном Троицке, который летом станет частью Москвы. Сейчас там действуют сразу два правления. Новое правление избрано большинством голосов, но старое отказывается признать его легитимность. Аргумент нехитрый: подписи, дескать, сфальсифицированы. К тому же в уставе ЖСК «Наука» сказано, что руководство избирается не просто большинством, а двумя третями голосов. «Они могли бы добрать подписи, но не сделали этого», – говорят сторонники старого председателя.
Действительно, новое правление не придало значения данному пункту устава, исходя из логики законодательства о ТСЖ (в ТСЖ правление избирается простым большинством собственников, и только ЖСК имеют право самостоятельно регламентировать этот аспект в своём уставе). Предполагалось, что старое правление увидит масштабы недовольства (из 190 пайщиков в протестном собрании участвовали 98 человек) и не станет цепляться за власть. Но старый председатель и его сторонники в количестве 15 человек обвинили новое правление в нечестных намерениях и отказались передать дела. Документы, печать и ключи от правления они держат в закромах.
Случай уникален ещё и тем, что свергаемого – старого – председателя никто не обвиняет в хищениях. Напротив, его выбрали под лозунгами борьбы с воровской системой ЖКХ. Но, оказалось, хороших намерений мало – нужен профессионализм. Решающей промашкой председателя стал выбор подрядчика для ремонта швов и крыши. Подрядчик получил 2 млн. 300 тыс. рублей и вскоре исчез, бросив дело на полпути. Кроме того, судебную борьбу с воровской системой председатель ведёт, разумеется, не на западные гранты, а на деньги жильцов – и безуспешно. Такая вот общественная деятельность за чужой счёт.
Удивительно, но в доме через улицу (ТСЖ «Микрорайон») ситуация прямо противоположная. Там тоже действуют два правления, однако новый председатель сумел вписаться в единый государственный реестр юридических лиц и получить контроль над банковским счётом ТСЖ. Как ему это удалось – непонятно. По его словам, соответствующие документы ему выдали в налоговой инспекции – на том основании, что в ТСЖ эти документы утеряны. Но прежний председатель говорит, что документы не терял, никто их у него не запрашивал, и поэтому происходящее нельзя назвать иначе как рейдерство.
В новом правлении ЖСК «Наука» говорят, что знают об этом рейдерском варианте, но не считают его правильным. Выбран другой путь – судебный. К слову, старому председателю ЖСК вряд ли грозит что-то кроме утери власти. Ответственность за отказ передать дела, как ни странно, в законодательстве не предусмотрена.
Их война
«Часто говорят о том, что проблемой для дома являются некие ушлые жители, сильные мира сего, которые преследуют какую-то корыстную цель. Но часто бывает совсем наоборот: проблемы дому доставляют несостоявшиеся люди, которые видят вокруг себя сплошь врагов и убеждают в этом других, – делится впечатлениями А. Попов. – Они не могут сделать для дома ничего полезного, но у них полно времени, чтобы ходить по квартирам и против кого-то агитировать. Отсутствие работы, семьи и хобби выливается в такое времяпрепровождение. Бороться с подобными людьми не только сложно, но и противно – приходится опускаться до их уровня наглости и скандальности».
«Я бы сравнил таких людей с комитетами бедноты, которые формировались из лентяев и натравливались на кулаков, – говорит В. Кузнецов из Московской жилищной ассоциации. – Мы регулярно указываем на то, что аффилированные с чиновниками фирмы плохо работают и берут слишком много денег. Но есть и обратная сторона медали: чиновники несут за них некоторую ответственность, поэтому они жульничают до определённых рамок. Другая компания может оказаться ещё хуже – обобрать жильцов до нитки. А пожаловаться на неё чиновникам уже не получится – они её знать не знают. Поэтому председатель ТСЖ (ЖСК) должен хорошо разбираться в жизни и в бизнесе, если решил отказаться от услуг чиновной фирмы и найти другую».
Все средства хороши?
Одной из форм борьбы жителей с правлением дома или управляющей компанией является неуплата. «Нельзя так поступать, – уверен эксперт направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрий Гордеев. – Если житель не согласен с тарифами или недоволен качеством услуг, то пусть воспользуется регламентированной процедурой перерасчёта – через Жилищную инспекцию. Можно подозревать председателя своего ТСЖ (ЖСК) и в воровстве, и в расточительстве, но самому нарушать закон, не платя за квартиру, – совершенно незачем. Бороться с председателем надо законными средствами».
Однако жильцы в такой ситуации ничем не рискуют, если не намерены идти до конца. Стоит председателю подать на них в суд за неуплату, они могут тут же начать погашение задолженности