Земля и жилые дома, на которой они стоят, а соответственно и расположенные в них квартиры, возможно, будут объединены в единый объект собственности. О соответствующих поправках к Гражданскому кодексу сейчас размышляет Госдума. Ну а владельцы недвижимого имущества задумываются: не будут ли пересмотрены результаты приватизации. Не вырастет ли налог, не усложнятся ли сделки купли-продажи. И что вообще-то хорошего даст им эта законотворческая инициатива. Похоже, что ничего, – а вот проблем наверняка добавит.
На данный момент в соответствии с 36-й статьёй Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат по праву общей долевой собственности: лифты, лестничные клетки, подвалы, чердаки и так далее. Но законотворцам этого показалось мало. Теперь они хотят, чтобы долевой собственностью стала и земля, на которой дом расположен. А всё это вместе с квартирой стало бы единым объектом недвижимости.
То есть владеть теперь гражданин будет не приватизированными «апартаментами», а, скажем, 1/152-й частью многоквартирного дома. Вряд ли эта идея вдохновит собственников. Зато она кажется вполне естественной разработчикам поправок к Гражданскому кодексу. Эти изменения на днях, возможно, будут приняты Госдумой.
Логика проста – «Собственности на квартиры быть не может. Потому что мой потолок – это одновременно и чей-то пол, а мой пол – чей-то потолок». Поэтому и предлагается принцип долевого владения, причём доля в общем имуществе и земля должны быть пропорциональны площади квартиры. «Попробуйте сказать человеку, что купленное им помещение – на самом деле не квартира, а непонятная доля в здании,– предлагает депутат ГД от КПРФ Рашкин. – Кстати, в проекте говорится, что размер доли жильцов в общем имуществе здания может быть изменён с учётом характеристик помещения. Кто, каким образом, а главное, зачем будет высчитывать, какой кусок трубы системы отопления принадлежит именно этому жильцу? Зато могу предположить, что расходов у граждан поприбавится. К тому же земля в собственности – это ещё и немалый земельный налог, который далеко не всем жителям по карману. Ведь большая часть средств у россиян уходит на оплату услуг ЖКХ. Власти опять ищут возможность обогатиться за счёт чужой собственности».
А ещё и налог будет
Уже несколько лет ходят разговоры о принятии единого налога на недвижимость – сразу и за землю, и за дом (при многоквартирном варианте – за соответствующую часть дома). Однако такой закон в связи со сложностью учёта объектов, с неуверенностью властей по ставкам пока не принят. То есть размеры будущих платежей не ясны ещё ни экономистам, ни финансистам, ни законодателям, а тем более гражданам. Но направление уже задано, и от налога на недвижимость собственникам, скорее всего, не уйти.
«Приведёт ли это к увеличению нагрузки на население, которое и без того уже с трудом сводит концы с концами?– спрашивает Павел Грудинин, директор совхоза им. Ленина. – Люди и так платят бешеные деньги за коммуналку. Я считаю, с одной стороны, налог на недвижимость в принципе – это правильно. Вопрос в другом: каким он будет. Логично и то, что нельзя продать земельный участок, не продав строение, которое стоит на нём. И наоборот, нельзя продать строение, не продав земельный участок. Это и собираются зафиксировать в Гражданском кодексе. Такое изменение повлечёт за собой поправки в земельный, градостроительный и бюджетный кодексы».
Можно уверенно предположить, что и без того сложные сделки купли-продажи недвижимости опять усложнятся. В Москве на настоящий момент размежёвано всего около 10% земель. Межевание – процесс небыстрый, непростой и недешёвый. Кто и на какие деньги будет им заниматься, пока непонятно. Кстати, неразмежёванные участки продать невозможно.
Разработчики поправок обещают, что все сложности будут компенсированы собственникам, дополнительными доходами от использования подвалов, чердаков и прочих мест общего пользования.
Недоступные места
«В реальности жильцы практически не имеют не то что дохода, но и доступа к местам общего пользования, – говорит Владимир Жеребенков, адвокат. – Чердаки, подвалы закрыты из соображений безопасности или по другим причинам. Сдавать в аренду их практически невозможно: там проходят водяные, отопительные, газовые магистрали. А налоги за эту неизпользуемую недвижимость собирать будут... Мы будем платить за то, чем не сможем распоряжаться. Похоже, государство, а точнее, чиновники хотят в очередной раз пополнить бюджет за счёт нас».
Действительно, остаётся множество спорных вопросов в плане эксплуатации, сдачи в аренду, продажи мест общего пользования. Новые законы, принятые в рамках основного направления, обозначенного в Гражданском кодексе, должны, по мысли законотворцев, привнести ясность, добавить нюансов и деталей.
«Больше двух лет велась работа над созданием этих поправок, но при этом на всеобщее обозрение их представили только в феврале, – отмечает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. – Никакие экспертные сообщества не привлекались к обсуждению этих документов, только два профильных института занимались ими. На мой взгляд, поскольку в разработке не участвовали реально ни экспертное сообщество, ни гражданское общество, говорить о том, что этот документ тщательно проработан, как минимум, некорректно. Мне кажется, что этот документ сырой».
В Госдуме успокаивают, что в конце мая поправки, скорее всего, не примут окончательно. «Мы не примем его, пока не будет найдет консенсус, – заявляет Евгений Фёдоров, депутат ГД. – Это важный вопрос, он касается всех. Будет подробно прорабатываться. Не думаю даже, что удастся всё решить в этом году. Общественное обсуждение будет обязательно. Прежде всего в Думе предстоят первое чтение, второе чтение, круглые столы, парламентские чтения. Это всё в регламенте прописано. И, я уверен, такие вопросы будут широко обсуждаться: в Интернете, на региональных площадках. То есть закону предстоит долгая подготовка. Пока лишь первые предложения положены на бумагу...»
Самый главный и острый вопрос – не отменят ли новые законы и поправки результатов приватизации. На данный момент зарегистрирована собственность на 89 млн. объектов недвижимости, сообщают в Минэкономразвития. Не придётся ли гражданам её переоформлять? «Если власти соберутся пересматривать приватизацию, то это небезопасно,– предупреждает Роман Жигульский, предприниматель. – Ситуация на сегодняшний день накалилась, люди выходят на улицы тысячами и десятками тысяч. Если у них ещё начать отнимать то, что было получено в результате легальной приватизации, то это чревато социальным взрывом».
Депутаты заверяют, что деприватизация нам не грозит, «потому что это противоречит Конституции». Но этот аргумент почему-то, увы, не убеждает.