Едва московское правительство успело принять пятилетний план по жилищному строительству, как речь в кулуарах зашла об очередных проектах. На сей раз снова заговорили о доходных домах, возводить которые, в случае отсутствия инвесторов, планируется на бюджетные средства. И всё это якобы исключительно с целью борьбы с серым рынком аренды недвижимости.
В то же время не существует доступной и однозначной официальной статистики, которая ответила бы на вопросы о том, сколько квартир сдаётся в Москве и за какую часть из них налоги в казну не поступают. Так, по данным Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, в нашем городе нелегально сдаётся более одного миллиона квартир. Общее их количество, по данным столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда, составляет приблизительно 3,9 миллиона.
С такими данными не согласен депутат МГД Михаил Москвин-Тарханов, по оценкам которого объём московского рынка жилой аренды составляет не 25%, а максимум 15–20% от общего количества квартир. Между тем вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев приводит свои данные, ещё сильнее противоречащие данным Комитета. По его мнению, самой реальной является цифра в 500 тысяч, что составляет лишь 12–13% от общего объёма столичного жилья.
Зарубежный аргумент
Зарубежная практика показывает, что государство должно создавать цивилизованный рынок, являясь лишь регулятором в вопросах строительства жилья. И – предоставляя частным инвесторам гарантированную прибыль на долгосрочных условиях.
Так, в Германии около 60% населения проживают в арендуемых квартирах и домах. И лишь 40% обладают частной недвижимостью.
Государство предоставляет социальную поддержку менее обеспеченным гражданам, оплачивая достойное, соответствующее всем нормам комфортности жильё частично или полностью – в зависимости от наличия доходов.
Кроме того, существуют различные программы поддержки населения. Например, программы помощи одиноким гражданам и семьям, которые финансируются городскими властями. При этом семья не должна быть малоимущей. Скорее она занимает нижние ступени среднего класса, и её доходы ограничиваются вполне соизмеримыми с нормальной жизнью суммами. Государство субсидирует (то есть перенимает часть расходов на жилую площадь) таким образом, чтобы арендная плата в домах не превышала 6–7,5 евро за кв. метр. Например, во Франкфурте-на-Майне.
С ростом доходов растёт и арендная плата. Однако в случае потери работы оплату перенимают на себя социальные городские службы. И если у нас, в силу ряда причин, все гонятся за сиюминутной прибылью, то в Европе инвесторы гораздо больше ценят долгосрочные, но безопасные вложения.
Старое – на новый лад
Определение «доходный дом» в законодательстве не проработано. В Постановлении Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. даётся следующее толкование понятия: «доходным домом следует считать жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. А при их отказе – гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет».
Однако доходным домом зовётся, например, и построенный в качестве эксперимента Управлением по реализации инвестиционных программ (ранее ДИПС) в 2003 году дом, расположенный по адресу Большой Николоворобинский пер., 10. Там стоимость аренды многокомнатных хором варьируется от 2,5 до 12 тыс. долларов в месяц.
На постройку этого здания, кстати, было затрачено около 12,3 млн. долларов. Очевидно, что к очередникам или нуждающимся арендаторы данного доходного дома отношения не имеют. И сегодня московское правительство продолжает обсуждать строительство доходных домов, зачастую не уточняя, о каких именно домах идет речь. Будут ли это сооружения для нуждающихся (и тем самым они не являются в прямом смысле доходными) или элитные постройки, которые не имеют отношения к социальным программам по расселению.
А прибыль будет?
«Мы рассматриваем строительство опредёленной категории домов. А назначение с учётом программы «Жилище» установит правительство. Например, они могут быть для очередников или для расселения людей из аварийных домов. Возможны доходные или бездоходные. Это все программы социального характера. Коммерческого назначения они сегодня иметь не могут», – считает Михаил Москвин-Тарханов. И действительно, в реальности доходные дома могут приносить прибыль, только если речь идёт об элитном или в крайнем случае бизнес-секторе. Иначе в режиме действующей системы законодательства окупить расходы на строительство, обслуживание, последующие ремонты будет практически невозможно. Даже – при условии долгосрочного планирования.
«Правительство города должно заниматься только вопросом организации условий для нормального развития бизнеса. Создавать более прозрачные правовые механизмы (как законодательные, так и правоохранительные), а не очередные «междусобойчики», финансируемые из городского бюджета», – считает председатель общественного движения «Наша столица» Александр Закондырин. Однако депутат МГД Инна Святенко с таким мнением не согласна. «Доходные дома – это очень хороший бизнес. Город зарабатывает для своих нужд и для своего бюджета деньги. Для этого он в состоянии позволить себе строить такие дома». При этом средства, по мнению депутата, можно будет направить из адресной инвестиционной программы с целью последующего получения прибыли.
Действительно, при нынешней системе кредитования гораздо более выгодно получать быструю прибыль, продавая недвижимость, а не вкладывать средства в долгосрочные проекты. Инвесторов к решению социальных проблем (на действующих условиях и при сегодняшнем уровне коррумпированности и нестабильности рынка) привлечь в социально значимые программы невозможно. Следовательно, речь может идти только о бюджетных средствах. Реальнее было бы говорить о доходных домах как об альтернативе обычным гостиницам, в которых более комфортно проживать в течение длительного времени. Но подобные проекты не смогут повлиять на ситуацию на рынке недвижимости и не имеют отношения к городским жилищным программам.
Похоже, актуальность квартирного вопроса в Москве остаётся неизлечимой.