Что это – признак надвигающейся катастрофы? Когда же настанет «час икс», и будет ли падение достаточно глубоким?
Палаточный лагерь
Предпосылок для взрыва пузыря на рынке жилья предостаточно. Прежде всего подавляющему большинству населения банально не хватает денег даже на самую дырявую «крышу над головой». По данным государственного «Агентства по ипотечному кредитованию», в улучшении жилищных условий нуждается 4,5 млн. семей. Но только каждая двадцатая из них с трудом может наскрести денег хоть на какую-то квартиру.
«У половины населения вообще нет средств ни на покупку, ни на аренду жилья», – подтверждает депутат Госдумы Галина Хованская. И то сказать: средняя цена квадратного метра во всех крупных городах перевалила за 70 тыс. рублей. А средняя зарплата по стране не дотягивает и до 14 тыс. рублей. Значит, чтобы обзавестись даже небольшой квартирой, людям придется полностью откладывать свою зарплату в течение 12 лет! Всю, до копейки, – не останется даже на воду и сухари.
И никакая ипотека эту проблему не решит. Тут действует простое правило. Покупая квартиру в рассрочку на 10 лет под 10% годовых, в конечном счете вы отдаете за жилье двойную цену. Значит, ипотечный вариант съест всю зарплату за… четверть века. По мировым стандартам, «крыша над головой» должна обходиться не дороже 3–5 годовых зарплат. Выходит, российское жилье – одно из самых недоступных в мире.
Это не может не будоражить население. Нерешенный жилищный вопрос доведет до белого каления кого угодно. Например, известен такой факт, что в нескольких крупных городах уже прошли народные пикеты перед зданиями местных администраций. Люди разбивали «походные» городки под лозунгами: «Палатка – вот единственное доступное нам жилье!»
Финансовый детонатор
В последнее время жилье дорожало на 60–80% в год. Такими темпами в «палаточном лагере» скоро окажется полстраны. Но, если нет покупателей, кто же будет брать «хрущобы для миллионеров»? Не расставит ли все по местам невидимая рука рынка?
Вроде ценам на квартиры есть куда падать. Разрыв между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой достигает астрономических величин.
Достаточно привести такой пример. Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондонскую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллионов. Вот он – запас прочности.
Во-вторых, под цены на жилье у нас заложена мощнейшая «бомба». По данным наших источников в российском стройкомплексе, более трети новых квартир в Москве и крупнейших российских городах приобретают так называемые инвесторы. Они-то и раздувают цены до космических величин.
Результат у всех перед глазами. Кто не видел новостройки, в которых даже спустя годы после сдачи дома комиссии вечерами светятся лишь несколько окон? «Все квартиры в таких зданиях раскупаются еще во время строительства», – объясняет директор строительной корпорации «СМТ-Инвест» Сергей Шумков. Почему же там никто не живет? По той же причине, по которой многие владельцы коллекционных автомобилей никогда не выкатывают их из гаража. Инвестиционные квартиры – не более чем удачное вложение капитала.
До недавнего времени инвесторы процветали. А вот нормальный рынок – тот, где квартиры продают и покупают обычные люди, – нынешним летом чуть было не помер. Как признают сами продавцы недвижимости, он давно работает в авральном режиме.
Пока цены галопом скакали вверх, инвесторам было хорошо. Где еще они могли гарантированно заработать 50–100% годовых? Но сейчас недвижимость «встала». В такой ситуации спекулянты начинают нервничать.
Что будет, если у них сдадут нервы? Жилищные «пузыри» всегда лопаются по одному и тому же сценарию. Кто-то захочет зафиксировать прибыль, продав квартиру. За ним понесутся остальные. Как бы не опоздать! На продажу выставят миллионы «инвестиционных» квадратных метров. И это спровоцирует грандиозный обвал.
Трехкратное падение
НАСКОЛЬКО сильно могут упасть цены на жилье? «Тут действует простое правило. Во всем мире арендовать квартиру и купить ее по ипотеке стоит одинаково», – объясняет начальник отдела инвестиций в недвижимость одного из крупных банков Максим Миронов.
Но в России это не так. Во всех больших городах плата за аренду жилья в 2–3 раза ниже месячного ипотечного взноса. При этом стоимости съема квартир расти уже некуда. Она и без того почти сравнялась со средней зарплатой. Значит, образовался трехкратный запас для снижения цен на жилье…
Когда же грянет гром? Тут мнения экспертов расходятся. Многие уверяют, что никакого падения не будет, а стоимость жилья застыла лишь на время. Но, мол, скоро рост продолжится из-за инфляции. Некоторые эксперты ухитряются даже делать поразительные предсказания. Например, такие. Через несколько лет нижняя планка цен на новую трехкомнатную квартиру в Москве достигнет 1 млн. долларов. Напрашивается вопрос: а знают ли эти «специалисты», что во всей России насчитывается всего 120 тыс. человек, ликвидное состояние которых превышает этот самый миллион? И все они давно владеют собственными квартирами…
«Тормозной» рынок
ПОНЯТНО, что такие провокационные прогнозы дают те «аналитики», которые в той или иной форме зависят от агентств недвижимости или строительных компаний. Они заинтересованы в росте цен не меньше, чем волк в мясе. К сожалению, подобных «экспертов» – подавляющее большинство.
Зато те, кто посмелее, в приватных беседах дают понять, что в действительности стоимость квартир уже пошла вниз. «Достаточно взглянуть на предложения в новостройках», – подсказывает наш источник в крупном агентстве недвижимости. Формально цена метра в новостройках с начала осени почти не изменилась. Но на деле сейчас все строительные корпорации предлагают скидки, доходящие до 25%. Это и есть замаскированное падение.
Получается, цены рухнули почти на четверть. Впору говорить об обвале. Но «аналитики» этого упорно не замечают. Когда же тайное станет явным? Лишь после того, как сработает «эффект домино». Начавшись с новостроек, удешевление докатится до вторичного рынка жилья. После этого скрывать спад будет уже невозможно.
Произойдет это примерно через год. «Рынок недвижимости – очень консервативный. Даже серьезные потрясения проходят на нем с большой задержкой», – отмечает начальник аналитического департамента строительной компании «Масштаб» Марк Сагальский.
Но удержать немыслимо высокую цену квадратного метра не помогут никакие «тормоза». Например, после августа 1998 г., когда рубль обрушился в 4 раза, жилье формально не дешевело еще 18 месяцев. Хозяева квартир выжидали сколько могли. Потом не выдержали, и цены обрушились в одночасье.
Тот же сценарий сработает и на этот раз. Только жилье подешевеет не так сильно.
Как лопнул мировой «пузырь»
«ПУЗЫРИ» на мировом рынке недвижимости регулярно надуваются и так же часто лопаются. Самый громкий в истории крах случился в 1990 г. в Токио. Японский «пузырь» начал раздуваться в 1986 году. За год цена недвижимости утроилась. Она поставила рекорд, не побитый до сих пор. Стоимость 1 кв. м земли в жилом районе, прилегающем к императорскому дворцу в Токио, достигла… 1 млрд. долларов. Правда, покупателей на нее так и не нашлось. В 1990 г. на японской фондовой бирже разразился грандиозный коллапс. За год общая стоимость японских компаний снизилась втрое. Жилье подешевело в 5 раз.
Похожие, но не такие впечатляющие «хлопки» на протяжении 1970–80-х годов случались в США, Италии и Великобритании.
Сейчас мир переживает очередной глобальный крах «жилищного пузыря». Он уже лопнул. Правда, пока не в России. В США и Европе цены на квартиры «надувались» с 2001 года. Их рост шел из-за слишком доступной ипотеки.
Банки довели дело до абсурда. Зачастую человек не мог снять квартиру – на квартплату ему не хватало. Зато он запросто мог ее купить!
Кончилось это плохо. Дешевые кредиты без первоначального взноса в США выдавали буквально кому попало. Ситуацию усугубило то обстоятельство, что на первых порах банк «забывал» об ипотечных платежах. Как правило, мораторий продолжался два года. С такими поблажками, да на фоне постоянно растущих цен клиенты пустились во все тяжкие. Безработные, малообеспеченные, матери-одиночки не задумываясь брали кредиты на покупку домов стоимостью в полмиллиона долларов.
А почему бы и нет? Расчет-то прост. Через два года, когда настанет время расплачиваться, цена недвижимости подскочит на 20–40%. Тогда можно будет продать дом и рассчитаться с банком. А заодно неплохо заработать, не вложив ни копейки собственных денег.
Но чудес не бывает. В нынешнем году перегретые сверх всякой меры цены пошли вниз. В результате массовое ипотечное безумие обернулось тяжким похмельем. Все большее число горе-владельцев недвижимости отказываются платить по кредитам. Поэтому ипотечные банки и фонды лопаются один за другим. Итог: у одних нет жилья, у других – денег.
Хуже всего, что до России уже докатилось первое эхо этих событий. Нашим банкам отказывают в дешевых западных кредитах. Это сильно пошатнуло позиции многих финансовых институтов. Сейчас аналитики, затаив дыхание, ждут, что будет, когда к нам придет «вторая волна» потрясений…