Времена бесплатного жилья практически полностью ушли вместе с развалом Советского Союза. И сейчас для большинства людей, особенно молодых и семейных, не имеющих наследства или богатых родственников, выход, как правило, один – ипотека. Которую кто-то считает кабалой, а кто-то, наоборот, спасением для решения необходимого вопроса.
Тятя, тятя, наши сети притащили триллион
В ушедшем году российские банки выдали физическим лицам, то есть населению России, ипотечных кредитов примерно на 7, 8 трлн рублей. В банке ВТБ, подсчитавшем эту астрономическую сумму, отметили рекордный улов: «Этот результат на 60% превысил результат 2022 года». При этом средний чек приблизился к 6 млн, а сроки отдачи – к четверти века.
И ещё немного цифр. По данным ЦБ РФ, в 2023 г. чистая прибыль российских банков перевалила за 3 трлн рублей. Сколько в ней ипотечных процентов, сказать сложно. Такой статистики найти не удалось, но то, что доля ипотеки весьма и весьма весома, сомневаться не приходится. Причём кредиты эти самые «отдающиеся», квартира ведь до его полной выплаты остаётся за банком. И в случае просрочки разговор короткий.
Коммерческие банки, а других у нас почти нет, дерут с россиян десять шкур, обеспечивая себе безбедное существование. Возьмём пример, приведённый ВТБ: средний чек на ипотеку 6 млн на четверть века. В Сети много калькуляторов разных банков. Откроем любой и забьём туда данные. Стоимость недвижимости – 8 млн. Первоначальный взнос – 30%, или 2, 5 млн рублей. Сумма кредита – 5, 5 миллиона. Так вот, при ставке 10, 5% средний ежемесячный платёж больше 50 тысяч. А переплата в два раза больше – берёшь пять миллионов, отдаёшь десять! Только за то, что ребята перераспределяют денежные знаки.
Когда осознаёшь размах этого «бизнеса», оторопь берёт. С другой стороны, колхоз – дело добровольное: не хочешь – не бери. Но тогда и живи где сможешь.
Кому выгодна льгота?
В стране действует несколько льготных видов ипотеки, как бы направленных на облегчение долгового бремени. Попавшим под её действие людям банки дают кредит по сниженному проценту.
Это дальневосточная ипотека для покупки жилья строго на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Кроме того, есть ограничения по возрасту, сроку и размерам кредита. Зато ставка действительно льготная – до 2%. На середину прошлого года, по данным Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ), чуть более 70 тыс. семей смогли ей воспользоваться. Общая сумма выданных кредитов превысила 300 млрд рублей.
В корпорации считают это хорошим результатом, но в сравнении с 8 трлн, выданными только за прошлый год, результативность, мягко говоря, не очень.
В августе прошлого года приказала долго жить вторая действительно льготная «сельская ипотека» с щадящими 3% кредита. Причина – заоблачное повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Всего было выдано, по данным Россельхозбанка, 170 миллиардов.
Также есть отдельная ипотека для IT‑специалистов. По данным Минцифры, за период её действия с мая 2022 г. порядка 30 тыс. профильных специалистов получили более 200 млрд кредитных рублей по ставке до 5%.
Чуть больше, 6%, ставка по так называемой семейной ипотеке. На неё могут претендовать семьи, в которых на дату заключения договора есть двое и более детей до 18 лет, а также семьи, где первый или последующий ребёнок родился с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г., семьи с усыновлёнными детьми, родившимися в те же сроки, а также семьи, воспитывающие детей с инвалидностью. Если, конечно, найдут 20% первоначального взноса и примерно тысяч 50–70 в месяц, чтобы отдать их банку. Особенно это «просто» сделать с ребёнком-инвалидом на руках. Так или иначе, но всего за 5 лет с момента запуска по «семейке» выдано кредитов на общую сумму 2, 5 трлн рублей.
И наконец, самая массовая: «льготная» ипотека для всех. Вокруг неё сейчас ломается столько копий, что о ней стоит поговорить отдельно. А пока ещё несколько слов о самой сути разных льготных программ, направленных на решение квартирного вопроса.
По закону сохранения денег в природе «ничто не берётся ниоткуда и не пропадает в никуда». В нашем случае, если физлицо из населения берёт кредит под сниженный процент, то государство из бюджета компенсирует частному или получастному банку (а полностью государственных банков у нас всего-навсего десять!) разницу между рыночной и льготной ставкой. Кстати, полностью государственный Россельхозбанк и прикрыл-то сельскую ипотеку из-за резко возросшей разницы ставок, хотя в данном случае бюджетные деньги просто перекладывались из одного госкармана в другой госкарман. Зато компенсации тому же Сберу (только 52, 32% акций у Минфина) идут в полном размере.
Любая ипотека выгодна прежде всего застройщикам «человейников» и банкам. Причём последним, как показывают профильные калькуляторы, она не просто выгодна, а супервыгодна. Кроме безумной переплаты за временное использование их средств банки зарабатывают на предоставлении кредита на первоначальный взнос, который есть в большинстве льготных ипотечных программ. Вряд ли у простого человека в кармане завалялось несколько миллионов, которые на него нужны. Приходится какую-то часть одалживать, и тут процент совершенно безжалостный. Выгодна ипотека и государству: попавший в четвертьвековую кабалу должник будет работать, не отвлекаясь на всякие глупости.
Сколько россиян могут позволить себе платить 50–70 тыс. ежемесячно? Да так, чтобы не протянуть ноги от голода да ещё накормить детей? Общий бюджет семьи должен тогда быть (с одним ребёнком!) тысяч двести, а лучше двести пятьдесят. Много у нас таких семей?! У Росстата есть отчёт «Распределение численности работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по размерам начисленной заработной платы». Если его экстраполировать на всё трудоспособное население, 73, 3 млн человек, то зарплатой от 100 до 200 тыс. (до вычета налогов и обязательных платежей) могут похвастаться 8, 1% россиян, или 5, 94 млн человек. От 75 до 100 тыс. – 8% работающих, 5, 86 млн россиян.
При этом опрос, проведённый ВЦИОМ и «ДОМ.РФ», показал, что потребность в улучшении жилищных условий испытывают 10, 5 из 19 млн семей с детьми. А 46% россиян репродуктивного возраста откладывают рождение детей по материальным соображениям, в том числе из-за стеснённых жилищных условий.
Вернёмся к всеобщей 8%-ной ипотеке. По задумке её мог получить любой работающий гражданин с подтверждённым стабильным доходом. И естественно, решивший вопрос с 20%-ным первоначальным взносом. Таких граждан набралось немало: львиная доля в ипотечных триллионах как раз и приходится на неё.
Банки охотно давали кредиты. Строители строили. Спрос превышал предложение, природная жадность пересекала границы, и жильё в новостройках, по словам руководителя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, выросло в цене за три года на 90%. А кредитование на ипотеку росло по 30% в год.
Собственно, «всеобщая» и так должна была закончиться естественным путём 1 июля 2024 г., но её решили приговорить раньше. В конце декабря правительство изменило правила игры: повысило первоначальный взнос до 30% и снизило сумму кредита. В то же время Банк России продолжил ужесточение денежно-кредитной политики и повысил ключевую ставку до 16%. Разрыв между рыночными ипотечными ставками и ставками по льготным программам стал неприлично большим. После этого Сбербанк разослал строителям письмо, в котором заявил, что с 11 января 2024 г. будет выдавать займы по льготным госпрограммам, только если строители-партнёры будут платить ему соответствующие «субсидии» в размере от 7, 5–11, 5%. Иначе клиенты смогут рассчитывать лишь на рыночную ипотеку, где ставки приближаются к 20% (!) годовых. После новогодних праздников к доминирующему игроку на рынке ипотеки присоединились ВТБ и «Альфа Банк». На эти банки приходится около 85% ипотечного рынка, и они по-прежнему хотят быть «в шоколаде».
– Банки «перекладывают» свою угрозу упущенной выгоды на застройщика. Застройщик может пойти тремя путями: переложив увеличение своих издержек на клиента путём увеличения цены, что, конечно же, «ударит по карману» покупателя. Либо попытавшись снизить свою маржинальность. Либо, как уже заявляли некоторые крупные игроки, отказавшись сотрудничать с банками, требующими комиссию. Мне кажется, что первый и третий варианты наиболее реалистичны, поскольку застройщики не всегда смогут включить новые издержки в таком объёме в свои модели в целях поддержания стоимости для клиентов, и это зачастую под силу только крупнейшим игрокам с внушительными портфелями. Прочие же окажутся на перепутье – либо увеличивать цены и, значит, неизбежно терять темпы продажи, либо искать альтернативы в банковском секторе в поисках банков, которые не требуют и не будут требовать субсидии.
Данный шаг выигрышный для всех сторон: застройщик не теряет клиентов, клиенты не получают очередное подорожание недвижимости, банки, согласившиеся на эти условия сотрудничества, получают новый объём заёмщиков и развитие своих ипотечных направлений. От банков-лидеров ипотечного кредитования не стал бы ожидать «добровольного» отказа от своих требований, за исключением случая, если это директивно не распорядится сделать регулятор, – считает эксперт в области продаж и стратегического планирования Валерий Кузнецов.
Все эти льготные условия для ипотек различного толка – ситуативное решение для попытки страны выкарабкаться из демографической ямы и стимулировать узких специалистов остаться. Но, как всегда и бывает, когда между благими намерениями власти и людьми в виде прокладки встраивают бизнес, нацеленный только на получение прибыли любым путём, получается строго по Виктору Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Если решаешь государственные задачи, то принимай государственные решения, а не пытайся усидеть на двух стульях.
Между тем Россия достигла самого низкого уровня рождаемости за всю новейшую историю. В 2023 г. в стране родилось 1, 213 млн новых человечков против 1, 215 в 1999-м, когда был поставлен антирекорд.