С начала 2020 года на российском рынке жилой недвижимости наблюдается резкий рост цен, который опережает уровень инфляции. В 2021 году цены на новостройки выросли на 16%, а на вторичное жилье — на 25%. В 2022 году данная тенденция продолжила сохраняться, но уже с меньшими темпами — на 15% и 10%, соответственно.
Параллельно с этим растут и цены на индивидуальное жилье, общая площадь которого уже превысила половину от общего количества новостроек, главным образом из-за увеличения стоимости строительных материалов.
Хотя 2023 год вначале оказался положительным для рынка недвижимости, особенно для новостроек. В значительной степени такая ситуация была связана с низкими процентными ставками по ипотеке. Фактическая ставка Центрального банка Российской Федерации была таковой, что делало приобретение жилья в ипотеку очень выгодным.
Однако Банк России внес изменения в свою политику и ввел повышение ключевой ставки с 7,5% в июле до 15% к концу ноября.
Вслед за этим коммерческие банки также подняли свои процентные ставки. В начале года ипотека в среднем обходилась в 11%, иногда даже опускалась менее 10%. В настоящее время жилищные кредиты на коммерческих условиях выдаются под ставку 16% и выше, что при учете текущего и ожидаемого уровня инфляции делает покупку жилья крайне затруднительной для большинства населения. По сути, доступность рыночной ипотеки на сегодняшний день остается только для самых отчаянных.
Действует программа льготной ипотеки, которая была продлена на очередной срок, но применяется лишь при покупке новостроек. Однако в настоящий момент банки практически исчерпали свои средства на компенсацию разницы между рыночной и льготной ставками по ипотеке. Поэтому существует вероятность повышения условий льготных кредитов или даже приостановки их выдачи для многих кредитных организаций.
Одновременно стоимость вторичного жилья остается на очень высоком уровне и достигла исторического максимума — в среднем по стране она составляет 119,13 тыс. рублей. В прошлом месяце стоимость вторичного жилья поднялась на 1,4%.
Российский рынок недвижимости находится на перепутье.
После нескольких лет активного роста как по количеству квадратных метров, так и по ценам, ситуация радикально изменилась: рост процентных ставок подвергает угрозе спрос на новостройки и вторичное жилье. Неясно, насколько льготная ипотека сможет единолично поддерживать рынок. Уже сейчас наблюдаются исторические максимумы по объему нереализованных квадратных метров в новостройках.
А отсюда и опасения того, что рынок недвижимости может попросту стагнировать.