С 2019 г. вступили в силу новые правила по уплате налогов за дачную недвижимость. А уже к началу апреля уровень предложения дач вырос в сравнении с первым кварталом 2018-го на 22%. Граждане не хотят платить за каждый сарай. Специалисты по недвижимости полагают, что на рынке наблюдается только первая волна продаж: люди избавляются в основном от неиспользуемой собственности. Ведь по новому закону в течение 2019 г. они должны переоформить документы на свои фазенды. А тех, кто этого не сделает, в 2020 г. начнут преследовать.
Смерть и налоги
Де-юре за каждый сарай налог платить не нужно – только за капитальные строения. Согласно определению капитального строения в Градостроительном кодексе РФ, это «объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка». Стало понятнее? Вряд ли.
Если брать практику судов, то они при определении капитального строения отталкиваются от наличия фундамента. Если ваша баня стоит на 12 винтовых сваях, то она, ясен пень, капитальная. А если вы паритесь в типовой сборной конструкции в форме бочки, которую кран может без ущерба переставить на новое место, то платить налог не требуется. Другое дело, что суд всегда может назначить экспертизу и обязать вас оплатить не только налог, но и экспертизу как часть судебных издержек. Бывает и наоборот: есть прецедент, когда суд отказался признать капитальной постройку, фундаментом для которой служила бетонная плита.
Размер налогов пока тоже вроде нестрашный. Но у государства сейчас в ходу процесс «подкормки» 60 млн дачников. Им продлевают «дачную амнистию». У государства есть цель: всех вывести на свет, выдать учётные номера.
Большинству дачников придётся заплатить два налога. Налог на имущество физических лиц – за дом и земельный налог – за участок, на котором он расположен. Налог на жилой дом составляет 0, 1% от кадастровой стоимости этого дома. Даже хитрее: для исчисления налоговой базы (то есть суммы, с которой вы заплатите налог) нужно из стоимости всего дома вычесть цену 50 кв. м, и 0, 1% от остатка составит ваш налог. Плата для садоводов также будет исчисляться из кадастровой стоимости и не может превышать 0, 3% от неё.
– Кадастровая стоимость дома у разных оценщиков может отличаться в разы, – говорит юрист Алёна Гаврилова. – Существует также практика признавать недвижимостью и облагать налогом не зарегистрированные в Росреестре объекты, которые суд признал «обладающими признаками недвижимого имущества». А если собственник долго не строит на принадлежащем ему участке дом, то его могут обязать платить земельный налог в повышенном размере. Новых налогов, по сути, не появилось. Просто никто не платил долю с самовольно возведённых построек, и теперь государство хочет её получать.
Пока размер налога не связан напрямую с площадью дома. И многие граждане напрасно опасаются, что если они пристроят террасу, то их заставят платить больше. Но согласовывать перепланировку отныне обязательно.
К счастью, пока не нужна и лицензия на добычу воды из скважин на дачном участке. Но только в том случае, если добыча ведётся не из того же водоносного горизонта, что и центральное водоснабжение (если оно имеется). Прописаны и ограничения: в сутки дачник может накачать не более 100 тыс. литров, и при этом вода может добываться не для целей предпринимательской деятельности.
Мимо кассы
Как уже рассказывали «АН», Союз садоводов полагает, что в России около 16 млн дачных участков и 60 млн садоводов. Андрей Трейвиш из Института географии РАН верит в 17–20 млн участков, а профессор Института экономики РАН Иван Стариков – вовсе в 32–35 миллионов. Исторически сложилось, что за пользование землёй, имуществом и электроэнергией дачники платят относительно скромные суммы. А власти давно мечтают обложить садоводов по-взрослому. Разумеется, заворачиваются эти инициативы в обёртку заботы о владельцах дач: регистрация собственности на землю и строения, возможность прописки, включение садоводств в границы поселений и т.д.
Было бы ошибкой считать, что нынешняя дачная империя выросла из привычки русской аристократии проводить лето в деревенской усадьбе. Ничего общего. При царях, как и в любой европейской стране, дачи были элементом рынка, покупались или арендовались, незначительно оживляя сезонную экономику в пригородах столиц. В советские времена индустриализация вызвала невиданный приток в города крестьян. А в тех жила неистребимая привязанность к земле. Кроме того, колхозы не смогли справиться с обеспечением страны продовольствием. Отсюда логичное решение властей: раздавать горожанам наделы в пригородах без права собственности и при отсутствии рынка.
Идея блестяще сработала: на дачах народ разряжался от стрессов и революционного запала. А в 1980-е на шести сотках выращивалась треть союзного урожая картофеля и две трети овощей. В нестабильные 1990-е эта доля достигла пика, да и сегодня в приусадебных хозяйствах содержат 60% всех коров и производят 50% молока, выращивают 80% картошки и 70% овощей. И только благодаря огородам Россия более-менее обеспечивает по этим позициям продовольственную безопасность страны.
Сложилось так, что доступ к получению дач при СССР был внеклассовым, а потому домик на природе заимели миллионы малоимущих горожан. И когда рынок вернулся, власти побоялись искусственно внедрять рыночные механизмы. То есть до 2010 г. никто не пытался обкладывать садоводов налогами, напрягать с оформлением земли в собственность или вводить для них драконовские цены за свет. В итоге в XXI век перетёк парадокс: в богатых Франции или Швейцарии лишь 3–5% граждан имеют второй дом, а в России, где после дефолта на человека приходилось 150 долларов в месяц, – каждый третий.
Федеральный центр поступил иезуитски: выгреб из областных бюджетов налоговые крохи, повесил на них траты по майским указам, но дал право доить дачников – налоги на садоводов идут в местные бюджеты. Если что – во всём виноваты «перегибы на местах».
В 2014–2016 гг. местные власти начали массово взимать налог на дачную землю по новым правилам. Размер налога для дачника вырос в 3–10 раз, так что в некоторых регионах беднейшие слои стали массово продавать дачи. Кадастровая оценка оказалась не только близка к рыночной, но и формировалась оценщиками произвольно. В СМИ и чиновничьи инстанции пошли жалобы: мол, как так, у нас с соседом два одинаковых участка, похожие дома, но его владения оценены в 400 тыс. рублей, а мои – в 4 миллиона. Чаще всего в ответ на жалобы приходили разъяснения, что за задержку выплаты земельного налога гражданину могут закрыть выезд за пределы страны. И люди платили по 15 тыс. за свои 6 соток – куда деваться.
Бюрократы на местах, похоже, исходили из критериев «подъёмности» суммы: из-за 15 тыс. вряд ли кто будет всерьёз судиться, заказывать независимую оценку, проходить комиссию в Росреестре. Но со временем чиновник может решить, что дачнику и 30–40 тыс. по плечу. К садоводу могут присосаться, например, пожарные: вот у вас сарай к дому слишком близко стоит – либо сносите, либо платите. Найдут новые «подходы» энергетики, санэпидемстанция и десятки других проверяющих структур. А федеральная власть с удивлением обнаружит, что мирный расслабленный садовод в выходные сквернословит на митингах, а не жарит шашлык после бани. Поэтому с дачниками лучше не шутить, особенно когда пенсионная реформа ещё не забылась.