Как определить надежного застройщика? И что делать, если вы ошиблись?

Для того чтобы адекватно оценить степень риска и вероятность успеха сделки, необходимо изучить информацию о застройщике, и чем больше ее будет, тем лучше. Какие можно выделить критерии надежности застройщика?

Открытость сведений

Если информация о компании то и дело появляется в СМИ, обзорах, финансовых сборниках – это хороший знак. Застройщики, которые публикуют балансовые показатели, работают открыто, вызывают больше доверия. Какая же информация будет полезна?

1. Дата основания. Чем дольше застройщик на рынке, тем выше шанс его благонадежности. Это не означает, что новые компании ориентированы на мошенническую работу, вовсе нет. Это говорит исключительно об опыте. В строительстве, где есть множество «подводных камней», законодательных нюансов и технологических сложностей, он крайне важен. Если не предвидеть все нюансы, можно пошатнуть финансовую стабильность даже не намерено.

2. Проекты застройщика. Если «за плечами» у компании – качественно построенные и сданные дома, можно рассчитывать на то же и в отношении выбранного объекта. Репутация застройщика формируется, исходя из того, насколько он выполняет обязательства. Безусловно, финансовые и организационные трудности могут возникнуть внезапно, однако вероятность их появления при прошлом позитивном опыте ниже. Кроме того, накопленная практика позволяет оперативнее устранять преграды на пути к реализации проектов.

3. Ценовая политика. В погоне за низкими ценами не стоит забывать о том, что любой застройщик работает ради прибыли. Слишком низкая ценовая политика, даже на начальном этапе строительства, должна насторожить. Это может свидетельствовать о ненадежности компании или финансовых проблемах, которые заставляют демпинговать. Не только низкие цены, но и солидные скидки – повод задуматься. Если стоимость недвижимости изначально завышается, чтобы привлечь клиентов за счет небывалого дисконта, это может свидетельствовать о возможной недобропорядочности.

4. Наличие необходимой документации. Надежные застройщики максимально полно раскрывают информацию о строящихся объектах: проектные декларации, планировки, метражи, условия использования участков, отведенных под строительство и так далее. Главный документ, на который стоит обращать внимание, – договор. Серьезные компании заключают его, основываясь на 214-ФЗ – законе, защищающем права дольщиков.

5. Партнеры. Страховые компании, соинвесторы, банки – те организации, по которым можно судить о благонадежности застройщика. Каждая из них проверяет потенциального партнера перед началом сотрудничества. Кроме того, при внезапном ухудшении финансового состояния они смогут предоставить необходимую поддержку.

Как быть, если задерживают ввод дома?

Первая реакция дольщика – писать жалобы и обращаться в суд. Однако необходимо внимательнее присмотреться к ситуации, а точнее – перечитать договор с застройщиком. Как правило, в ДДУ (договоре долевого участия) фигурирует 2 срока – ввод дома в эксплуатацию и передача квартиры дольщику.

Обычно сроки ввода в эксплуатацию указаны в ДДУ как информация, а не как обязательства по договору. Сроки сдачи дома могут быть изменены, если это не влияет на срок передачи ключей от квартир. Поэтому в данной ситуации не стоит тратить нервы и время на бесперспективные жалобы, а лучше поговорить с представителями застройщика и разъяснить ситуацию мирным путем.

Если история идет по другому сценарию, когда застройщик затягивает сроки, не проясняя ситуации, тогда пора оформлять документы на выплату неустойки. Это величина в денежном выражении, которую должен уплатить застройщик при задержке сроков строительства. Для ее расчета необходимы следующие данные:

• действующая ставка рефинансирования – изменяющаяся величина, значение которой можно посмотреть на официальном сайте ЦБ РФ;

• коррегирующий коэффициент – для физических лиц он составляет 1/150;

• количество дней просрочки обязательств – определяется временным интервалом от первого дня квартала, следующего за оглашенным в договоре, и до момента фактического выполнения обязательств застройщиком.

Неустойку рассчитывают как произведение данных составляющих и стоимости приобретаемой квартиры.

Способы взыскания имущественной компенсации

Когда размер неустойки определен, стоит переходить к действиям.

Направление требования непосредственно застройщику

Зачастую это наиболее простой и эффективный способ. Для этого необходимо:

• составить претензию со ссылкой на статьи Закона, защищающего права дольщиков (ФЗ-214);

• указать реквизиты счета, на которые необходимо перевести компенсацию;

• приложить копии документов, свидетельствующих о правах дольщика.

Подавать документы можно:

• лично – в двух экземплярах (на одном из них ставят дату принятия, номер, подпись уполномоченного представителя застройщика и возвращают истцу);

• по почте – к комплекту документов необходимо добавить опись с полным перечнем содержимого конверта. Дополнительно можно оформить уведомление, которое вернется отправителю после получения документов адресатом.

На ее рассмотрение претензии дается 10 календарных дней. При отсутствии реакции со стороны застройщика стоит обращаться в суд.

Обращение в суд

Представлять свои интересы в суде можно самостоятельно. Главное – грамотно составить исковое заявление. О том, что в нем отражается, можно почитать в ГК РФ (статьи 131 и 132). Иск вместе с доказательной базой, направляют в канцелярию суда, после этого:

• если заявление оформлено верно, вам назначат конкретный день слушания;

• при наличии ошибок/неточностей его вернут с пометками. Как правило, устранить их можно в течение дня. Что касается доказательной базы, доукомплектовать ее можно в процессе судебных слушаний.

Процесс самостоятельного взыскания неустойки с застройщика, невыполнившего вовремя свои обязательства, – хлопотное мероприятие. Вместе с тем при внимательном и грамотном подходе суд защитит права дольщиков, так как закон на их стороне.

Как решить ситуацию мирным способом

Любой порядочный застройщик стремится решить ситуацию мирным путем. Никто не заинтересован в бесконечных судебных тяжбах: ни он, ни дольщики. Нередко сроки сдачи объекта сдвигаются по непредвиденным причинам (по большей части бюрократическим), которые в скором времени устраняются. Поэтому при выборе застройщика обратите внимание на то, как он ведет себя в подобной форс-мажорной ситуации (которая может коснуться любой компании). Если застройщик не отмалчивается, не прячется, а встречается с дольщиками и обсуждает проблему и отвечает на вопросы, при этом в его бэкграунде – процент своевременной сдачи домов выше, чем процент срыва сроков, то ему можно доверять. 

ЖК «Чапаева, 16» компании ЮИТ СПб. Сдан в 2015-м году.