Ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства должна быть застрахована или гарантирована банками. Такие требования вступили в силу с 1 января.
До сих пор основным способом обеспечения обязательств был залог прав на земельный участок, но кризис продемонстрировал неэффективность такого механизма. Поэтому помимо залога каждый застройщик теперь должен предоставить поручительство банка или страховой полис, гарантирующий выплату в пользу дольщиков.
Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, – покупатель квартиры вправе требовать с банка неустойки, штрафы и пени за несвоевременную сдачу объекта, передачу некачественного жилья и иные нарушения. При этом законом определено, что гарантом может выступать только кредитная организация, работающая на рынке не менее пяти лет, имеющая не менее 1 млрд рублей собственного капитала и соблюдающая все нормативы Банка России и иные требования законодательства. Поручительство должно действовать как минимум в течение двух лет после окончания установленного срока строительства. Жесткие требования установлены и для страховых компаний – не менее пяти лет «стажа», собственные средства в размере 400 млн рублей и так далее.
В то же время вводимые нормы не позволят полностью гарантировать возврат дольщикам вложенных в строительство средств. Так, в случае краха застройщика банк несет субсидиарную ответственность, исходя из площади указанной в договоре квартиры и среднерыночной цены жилья, установленной Минрегионом на дату заключения договора. Для Санкт-Петербурга этот норматив определен в размере 53,7 тысячи рублей за кв. метр, что почти в два раза ниже рассчитанной Федеральной службой государственной статистики реальной рыночной цены квартир (99,8 тысячи рублей за кв. метр).
Размер страховки должен определяться, исходя из полной стоимости договора, однако страховая компания не обязана выплачивать неустойки и пени, а также возмещать иные потери дольщиков. Кроме того, право на страховку возникает у потерпевшего дольщика только после принятия судебного решения, подтверждающего несостоятельность застройщика.
Однако вместо заключения договора со страховщиком закон разрешает застройщику войти в общество взаимного страхования, включающее хотя бы трех участников. Такая оговорка позволит строительным холдингам создавать собственные «общества», тем самым минимизируя затраты и де-факто лишая дольщиков каких-либо гарантий.
Новый закон затронет только будущих участников долевого строительства – граждан, заключающих договоры после 1 января 2014 года. Для их государственной регистрации в органы Росреестра застройщик должен будет представить банковское поручительство или страховой полис.
Напомним, что в настоящее время собственный капитал свыше 1 млрд имеет более 300 российских банков. Требованиям о предоставлении поручительства отвечало и большинство кредитных организаций, лишившихся лицензий в конце минувшего года. Механизмов защиты прав дольщиков в случае краха банка новый закон не предусматривает.
Напомним, что согласно разъяснениям Верховного суда России правами дольщиков обладают в том числе покупатели квартир по предварительным договорам и иным притворным сделкам. В то же время закон № 214-ФЗ не защищает членов жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов, а также приобретающих квартиры в самовольных постройках.