Для всех, кого замучил квартирный вопрос, в кризис мелькнул луч надежды. Вдруг безумные цены на жилье все-таки рухнут? Шансы есть, потому что власти поняли, что ничего не добьются приказами квадратному метру резко подешеветь до 30 тыс. рублей. Они наконец обратились к реальной причине проблемы и пообещали освободить жилищный рынок от чиновничьего гнета.
Золотое уравнение
Правительство давно и упорно сулит нам доступное жилье. О том, насколько хорошо оно справляется с этой задачей, свидетельствует такой факт: с момента старта одноименного нацпроекта квадратные метры в среднем по стране подорожали в три раза.
Всем очевидна пробуксовка злополучной программы, которую курировал нынешний президент Дм. Медведев. Гораздо меньше вспоминают, как в 2004 г. предыдущий президент заявил в Послании к Федеральному Собранию, что уже в 2010 г. не менее трети граждан «должны иметь возможность приобрести современную квартиру».
Что тут сказать? Куда там «современную» - большинству не хватает ни на какую. Как и шесть лет назад, покупку жилья могут позволить себе не более 15% граждан. Да и то - двум третям этих счастливчиков накоплений хватит только на первый взнос по ипотеке. «У половины населения, в том числе у людей с нормальным средним доходом, нет возможности ни приобретать, ни арендовать квартиры. При этом 30-35% россиян нуждаются в социальном жилье», - констатирует президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Так что планы не сбылись. Это хороший повод задуматься, почему квартирные проекты, которые регулярно рождаются на самом верху, рушатся один за другим? До последнего времени чиновники были уверены: для достижения жилищного счастья нужно следовать правилу «золотого уравнения». Его суть в том, что в стране должно строиться хотя бы по 1 кв. м на человека в год. Тогда жилищный вопрос решится сам собой в течение 15-18 лет.
Цены квартир в рублях почти не упали, вот продажи и сократились в три раза.
Мечта о метре на каждого жителя в год напоминала погоню за синей птицей. Примером, как всегда в последнее время, был Китай. Там ухитряются ежегодно возводить по 1 млрд. кв. м жилья. Иными словами, каждый день строят столько квартир, что хватит на город с населением 100 тыс. человек. Нам такие темпы оказались не под силу. В 2008 г. мы построили только 63,8 млн. кв. метров. Вообще-то по плану должны были сдать 75 млн. «квадратов» - но в кризис резко «сдулись».
Как бы то ни было, но и это лучший показатель за последние 20 лет. Для сравнения: в 1980-1991 гг. в РСФСР ежегодно возводили по 59-76 млн. квадратных метров. И даже этого объема катастрофически не хватало - в очереди на квартиры стояли 9 млн. семей, жилья дожидались десятилетиями. Впоследствии ситуация только усугубилась. В 1992-1999 гг. произошел грандиозный обвал в строительстве, отрасль едва тянула 30-40 млн. кв. м в год... В общем, мы были на волоске от жилищной катастрофы. Но, к счастью, с 2000 г. индустрия оправилась от комы, и в ней пошел непрерывный рост, который продолжался девять лет подряд.
Только сейчас все не так радужно. Рекорд 2008 г. достигнут по инерции, потому что завершенные стройки начали еще до кризиса. Показатели 2009 г., скорее всего, будут не такими хорошими: по предварительным данным Росстата, ввод новостроек обвалился до 55 млн. «квадратов». Что касается 2010 г. - тут эксперты скрещивают пальцы. Дело в том, что рынок жилья впал в «анабиоз». Цены квартир в рублях почти не упали, вот продажи и сократились в три раза. Поэтому немногие оставшиеся покупатели выжидают, а строители не торопятся начинать закладку новых зданий... Тем временем жилой фонд страны, насчитывающий 4 млрд. кв. м, продолжает ветшать: каждый четвертый многоквартирный дом давно нуждается в срочном капремонте.
Три шага к дешевым квартирам
В докладной записке к президенту Дм. Медведеву премьер В. Путин предлагает сделать три шага к с свободному от чиновников рынку жилья.
Во-первых, оформление строительных документов радикально упростят. Количество согласований сократится в разы. Сам процесс строительства разобьют на два этапа: предварительный и финальный. Чтобы начать стройку, достаточно будет предварительного архитектурного эскиза здания без детальной проработки. Также потребуются два основных согласования: пожарное и экологическое. Остальные документы можно собирать уже в процессе строительства, их нужно предъявлять только после сдачи здания в эксплуатацию.
Во-вторых, чиновников обяжут оформлять предварительные строительные согласования в срок не более полугода. Кроме того, отменят поэтажную инвентаризацию здания, заменив простой процедурой осмотра дома комиссией.
В-третьих, поскольку чиновники не заинтересованы в подготовке земельных участков к торгам, эти функции передадут автономным организациям. Они будут сами формировать земельные участки, оценивать их и проводить тендеры на аренду или продажу. Мотивом к хорошей работе для этих организаций станет премия за каждый проданный участок.
Все по закону
Но есть и хорошие новости. Похоже, у премьера наконец лопнуло терпение. Он подготовил докладную записку президенту, в которой предлагает радикальные средства реанимации новостроек. План таков: нужно сократить объемы и сроки согласований, необходимых для начала строительства. Оказывается, сейчас, прежде чем приступить к возведению дома, приходится собирать 120 различных разрешительных бумажек, обивать пороги 35 инстанций, вдобавок нужно получить 15 экспертных заключений.
В результате подготовка стройки растягивается на два года. Еще год-полтора уходит собственно на строительство, а затем еще 12 месяцев госкомиссия занимается «поэтажной инвентаризацией здания». Таким образом, полный цикл - от сбора документов до получения жильцами бумаг на квартиру - занимает более пяти лет. По этому показателю мы находимся на одном из последних мест в мире.
Сроки - это еще полбеды. Как именно все эти согласования выглядят на практике, подробно рассказывает председатель совета Национальной гильдии градостроителей Юрий Перелыгин. С 2004 г. он пытается построить маленькое здание площадью 120 кв. метров. Градостроитель даже не замахивался на возведение жилья в крупном мегаполисе - там вообще не продерешься, без связей к земле не подступить. Речь идет всего лишь о маленьком сельхозмагазине на участке площадью 15 соток в Ленинградской области.
Суть эксперимента в том, что все делается строго по закону - без посредников и разного рода «средств мотивирования». В итоге чиновники затягивают работу как могут. Например, процесс наделения землей растянулся на четыре года. Комиссия, в которую входят руководитель райкомзема, первый зам.главы администрации, начальник управления архитектуры, главврач, представитель санэпидемнадзора, начальник отдела пожарной охраны, некто из Ростехнадзора, глава администрации Юрковской волости... и еще 15 человек, не могла собраться пять месяцев.
Потом землю ставили на кадастровый учет - сбор документов занял год. Затем пошло бесконечное согласование проекта - причем с теми же людьми и инстанциями, с которыми уже все давно обсудили. «Наши 15 соток в жилом районе исследовали даже на наличие взрывоопасных веществ. Согласования до сих пор не закончены, хотя на это уже истрачено совершенно официально около 450 тыс. рублей», - рассказывает г-н Перелыгин. Ровно такие же суммы ушли на подвод воды и электричества. В итоге все согласования с уплатой по госрасценкам обошлись в 1,5 млн. рублей. Дом пока не построен.
Если строительство обставлено такими препонами даже в райцентрах, то становится понятно, почему жилье в крупных городах стоит так дорого. В неофициальных разговорах строители признаются, что на цемент, арматуру и прочие стройматериалы приходится от силы 7-10% себестоимости здания. Земля и подключение к коммуникациям съедают еще 10-20%, а уж плата за чиновничьи согласования добавляет 60-70% цены.
Рынок давно поделен между придворными компаниями, аппетиты у бюрократов изрядные, поэтому далеко не самые роскошные российские квартиры порой стоят дороже, чем иные замки в Чехии. Зато на запястьях у некоторых больших строительных начальников откуда ни возьмись берутся часы за 1 млн. швейцарских франков. Пока эти люди не боятся и не стесняются украшать себя такими приборами, государство может сколько угодно обещать народу доступное жилье. Эффект выйдет один, и для большинства он будет не совместим с нормальной жизнью.