Алтайская аномалия
По данным Федерального агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК), в прошлом году в стране выдали 200 тыс. кредитов на квартиры. Половину из них – жителям Поволжского и Сибирского округов.
В Сибири ипотека выросла вчетверо. Сейчас кредит на квартиру там берет каждая трехсотая семья, а в среднем по стране – лишь каждая двухтысячная.
Самый удивительный регион – Алтай. Средняя зарплата в крае – 6 тыс. рублей, а стоимость стандартной «хрущевки» – 1,5 млн. рублей. Казалось бы, какая уж тут ипотека, было бы на что кормить семью. Но объемы ипотечного кредитования в маленьком Барнауле бьют все рекорды. За прошлый год краевое ипотечное агентство выдало 5 тыс. кредитов на 3 млрд. рублей. Для сравнения: в столице за тот же срок заключили
11 тыс. ипотечных сделок.
Причина «алтайской аномалии», как ни парадоксально, кроется в росте стоимости квартир. «В 2006 году дважды снижалась ставка по ипотеке», – говорит гендиректор Алтайского краевого агентства по жилищному кредитованию Лариса Останина. – Вот и решили барнаульцы подзаработать, пустившись в массовые спекуляции жильем. Итог «квартирной лихорадки» закономерен: за год квартиры в городе подорожали в 2,5 раза.
Возможен и другой сценарий. В Уфе – втором «чудо регионе», где по ипотеке приобретается каждая пятая квартира, механизм ипотечного скачка был иным. Когда средняя стоимость квадратного метра в уфимских новостройках перевалила за 55 тыс. рублей, местные власти дали старт программе социальной ипотеки. Город стал сам возводить жилые кварталы и продавать квартиры в них в два раза дешевле – по 24–27 тыс. рублей за метр. Почему так дешево? Застройщикам жестко ограничена норма прибыли – не больше 20%.
Ежемесячная ипотечная выплата по этой программе, рассчитанная на 27 лет, составляет порядка 10 тыс. рублей.
Примечательно, что социальная ипотека обрушила там спекулятивный рынок жилья. Стоимость метра на рынке упала на 15% и продолжает снижаться. Хотя до запуска программы квартиры в Башкортостане дорожали на 40% в год.
У ипотеки есть и третий путь развития – за счет крупных компаний. Например, «Газпром» переселяет своих сотрудников с северных территорий. Ежегодно около тысячи бывших работников газового гиганта получают ипотечные кредиты в «Газинвестбанке», который выступает партнером «Газпрома» по этой программе. Переехать можно в любой регион, но чаще всего газпромовцы покупают жилье в Серпухове, Апрелевке и Наро-Фоминске. Ставки: от 11 до 13% годовых в рублях. Однако в зависимости от того, сколько человек проработал в «Газпроме», ему компенсируется до половины процентной ставки.
В Башкирии власти ограничили прибыль застройщиков, участвующих в социальной ипотеке, 20 процентами. И цены на квартиры пошли вниз.
Причем «Газинвестбанк» заботится еще и об инфраструктуре. «Человека нельзя просто взять и перевезти. Каждый участник ипотечной программы должен знать, где он будет работать, лечиться, учить своих детей. Поэтому мы решаем все эти вопросы комплексно, – поясняет председатель правления «Газинвестбанка» Эльвира Маймина. – Успех любой ипотечной программы зависит не только от стараний банка, но и от совместной работы с руководителями предприятий, главами регионов. И хорошие темпы развития нашей программы обусловлены эффективным сотрудничеством с администрацией Ямало-Ненецкого автономного округа и мэрией Нового Уренгоя».
Ипотечные «набеги»
Впрочем, в большинстве регионов ситуация развивается по другому варианту. Так, в Новосибирске, Челябинске и Красноярске в позапрошлом году ипотечная активность неожиданно выросла в 10–15 раз. Правда, спустя пару месяцев показатели вернулись на прежний уровень.
Почему? В города, где прежде про ипотеку слышали только в новостях федеральных каналов, «зашли» крупные банки. Они развернули рекламу своих ипотечных программ. Акцент сделали на «вкусностях» в виде нулевого первоначального взноса и рассрочки на 25–30 лет.
Банки сняли сливки, а через несколько месяцев обеспеченные клиенты «закончились». Когда становится ясно, что поток «богачей» иссяк, банк гастролер сворачивает рекламу и запускает ипотечную программу на новом месте.
Ипотечные «набеги» не развивают местный рынок жилья. Например, в Перми и Иркутске работают 30 банков, предлагающих около 100 ипотечных программ. Но чтобы получить кредит, нужно записываться в очередь. Проблема не в деньгах – просто новые квартиры практически не строятся.
Заместитель гендиректора Иркутского регионального ипотечного агентства (ИРИ) Татьяна Кубасова вздыхает по этому поводу: «Когда мы приезжаем в Красноярск, Новосибирск или Хабаровск и видим, что там все небо в строительных кранах, нам становится завидно». В самом Иркутске после 1991 года почти ничего не строили.
Когда в городе появилось Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИ), рынок жилья пришлось создавать с нуля. Выход – ИРИ наняло компанию из Китая численностью в 600 человек для возведения жилого квартала в Иркутске на 20 девятиэтажек. Делается это по поточной технологии быстрого строительства.
Самой поразительной характеристикой проекта стала цена квадратного метра – 14,5 тыс. рублей. Что втрое меньше, чем средняя цена по городу. Квартиры раскупили еще до появления котлована. А чтобы жильем не воспользовались спекулянты, в ипотечных договорах оговаривается, что ее можно продать не раньше, чем через пять лет.
В ИРИ готовы строить по всей России: «Нам все равно, где будут дома, в Иркутске, Пензе или Новосибирске. Мы везде получим одинаковую прибыль. Нужны лишь две вещи: площадки под застройку и мэры, которые хотят чтото сделать»
Ликбез для мэра
Мэры городов Иркутской области регулярно собираются в областной администрации. Но большинство из них имеет смутное представление об ипотеке и о том, как с ее помощью можно решить проблемы малых городов. Поэтому после собраний ИРИ устраивает для них ипотечный ликбез, даже собирается открыть специальные курсы.
«Бывают мэры ленивые. Они говорят нам: вы сами все постройте и сами продайте, а мы наверху отчитаемся о проделанной работе. Но мы можем подобрать подрядчика, наладить финансовую схему, – жалуется Татьяна Кубасова. – А вопрос с площадками под застройку все равно решается в администрациях».
Поэтому пока не произойдет перелом в мэрских и губернаторских головах, квартиры не станут доступны и ипотека не заработает так, как должна. Но заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов настроен оптимистично: «В большинстве регионов уже понимают, что развитие ипотеки – ключ к решению демографических и экономических
проблем». А соответственно, и лояльному отношению населения к городским начальникам.