Историями «кинутых» дольщиков в наше время уже никого не удивишь. Мы же расскажем об иной схеме относительно честного, по выражению незабвенного Остапа Бендера, отъема денег у легковерного инвестора. Публично о ней говорят мало. Зато используют весьма активно... и в отношении частника, вкладывающего последние гроши в новую квартиру, и против юридического лица, участвующего своим капиталом в возведении коммерческой недвижимости.
В качестве примера возьмем известную строительную компанию. Скажем, ЗАО «Строительный трест», позиционирующее себя как лидера кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. Чья визитная карточка, по утверждению руководства треста, - современные жилые комплексы комфорт-класса в лучших местах города, сданные точно в срок.
Знакомство без грима
Информация с официального сайта ЗАО «Строительный трест»:
«Миссия. Мы создаем идеально продуманное пространство для жизни, в котором гармонично сочетаются природа и цивилизация, развитая инфраструктура, комфорт и безопасность».
Из откликов соинвесторов на сайтах агентств недвижимости (стиль авторов везде сохранен):
«24 сентября 2009 года. Мы заселились, но только не все так просто. Непонятно, что происходит со стоянкой для машин в доме по адресу пр. Северный/ул.Есенина, перегородили все, что можно перегородить, поставить машину совершенно некуда... Откуда такая цена - 1 миллион рублей за место под «солнцем»? Призываю всех владельцев автомобилей объединиться и высказать свое недовольство!»
Информация с официального сайта ЗАО «Строительный трест»:
«Стратегия. Мы гарантируем качество квартир. Золотое правило нашей компании - сдача объек-
тов точно в срок. Мы ценим доверие клиентов и исполняем принятые на себя обязательства».
Из откликов соинвесторов на сайтах агентств недвижимости:
«29 августа 2008 года. Заключил предварительный ДДУ (договор долевого участия. - Ред.) аж в июле 2006-го. Обещали дать основной к концу года, потом в январе обещали разобраться. И что: уже идет февраль, а договора так и нет, предлагают подписать доп. соглашение. У меня вопрос - какие сложности с этим домом могут быть и не пора ли уже боятся? Говорят, не подписан инвестиционный договор с городом, а строят вовсю... Как бы не остаться без квартиры...»
«28 октября 2009 года. Обратите внимание на фактическую площадь квартир по Коломяжскому д.15, корпус 2. У всех квартир не хватает от 1,8 до 3 кв. м, а для того, чтобы разница между договорной и данным ПИБ не превышала 2%, общая площадь увеличена за счет увеличения площади балкона, по цене и за счет полезной площади квартиры. Очень непорядочная компания, никогда больше туда не обращусь и вам не советую!»
Вот такая странная эпистолярная картинка. А потому, последовав утверждению, что лучше один раз увидеть, отправимся прямиком по адресу из последнего отзыва. Где есть и сданные объекты, и те, которые планируется вот-вот ввести в эксплуатацию.
Колодец, который построил трест!
Август 2007 года. Пробираясь к торговым точкам, объектам первой очереди, благополучно сданным ЗАО «Строительный трест» в эксплуатацию еще в октябре 2003 г., люди обреченно месили грязь там, где, по Генплану, должны быть цивилизованные парковки, пешеходные дорожки и изумрудные газоны. Но вокруг шла интенсивная стройка, и думалось, именно она - причина такой окружающей незаконченности: не успели, не уложились в срок, обязательно исправят все со дня на день...
Октябрь 2009 года. ЖК «Богатырский», пересечение проспектов Коломяжский и Испытателей. Сонм бесприютных машин, щебень вместо традиционных цветочниц, мусорные контейнеры чуть ли не у входа в «Ювелирный дворец»... Назвать такое благоустройством нельзя даже с большой натяжкой. И неужели это имеет ввиду генеральный директор ЗАО «Строительный трест» Евгений Резвов, в очередной раз завлекая потенциальных инвесторов на новые строительные галеры: «17 лет мы строим для вас. Продумывая каждую деталь дома, мы доводим уровень строительства до совершенства. Чтобы обеспечить ваше спокойствие, в каждом жилом комплексе мы предусматриваем детские игровые площадки, крытые паркинги, современные системы безо-
пасности»?
Как выясняется при ближайшем рассмотрении, предусматривать - это одно, строить - совсем другое.
О дольщике бедном...
Лучшая тому иллюстрация - «Заключение специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» М. Магницкой, датированное 25 июня с.г, которое позволяет аргументировано «подсветить» невидимую часть айсберга, именуемого «долевое строительство» по-питерски. Выясняется: обещая безоблачное сосуществование простого жильца, автовладельца и многочисленных посетителей торговых предприятий данного ЖК, застройщик изначально лукавил. Ведь в соответствии со СНИПами для обеспечения безболезненной жизнедеятельности всех дольщиков он обязан был запланировать, а затем построить 1371 машино-место. Из которых 1023 предназначались для посетителей торговых центров. В реальности же эта самая тысяча с хвостиком трансформировалась в... 118 парковочных мест.
Как мог «проскочить» подобный проект, когда на 14 тыс. кв. метров торговых площадей преду-смотрено только 27 парковочных мест - большой вопрос. Но ведь проскочил же! Не потому ли, что застройщик, как мы знаем, лидер? Даже если и с его слов!
Есть на Генплане и такие объекты, как открытые стоянки на 48 автомобилей и 298 машино-мест для кратковременного использования. Которые, как все понимают, являются общедолевой собственностью, поскольку и рассчитывались на всех дольщиков, и строились на деньги всех без исключения инвесторов. Но и с ними стали происходить странные метаморфозы. Паркинг на 48 автомобилей по письменному признанию самого господина Резвова «будет передан в общую долевую собственность нескольких лиц» (каких именно - не для непосвященных!). А на стоянке кратковременного использования и вовсе беззастенчиво вывешено объявление об открытой продаже машино-мест.
На этом фоне бесследное исчезновение одной из контейнерных площадок для сбора мусора (отмеченное в заключении), а также усыхание более чем в 2 раза размера детской площадки откровенно меркнут. К слову сказать, ее подобие разместили прямо под стенами подземной автостоянки в нарушение существующих норм. О всяких елочках-березках и говорить не хочется!
Поговорим лучше о приложении к протоколу инициативной группы собственников жилья на имя гендиректора местной управляющей компании «Уютный дом». О самой УК расскажем чуть позже. Пока же поинтересуемся, какие проблемы волнуют людей, купивших квартиры в доме, построенном нашим лидером кирпичного домостроения.
Выясняется, что волнует многое. Почему, например, до сих пор им не представили единого плана застройки? Или почему то тут, то там появляются некие, в том числе многоэтажные, сооружения. Их не только в Генплане не было, но они еще и угрожают безопасности жильцов (чем не уплотнительная застройка на стадии новостройки?)! И почему, наконец, проект застройки изменяется без согласования с собственниками жилья?!
При чем тут управляющая компания, спросите вы, когда все эти вопросы должны напрямую адресоваться застройщику? Это, господа, главная интрига нашего расследования.
В трех лицах един
30 января 2006 г., если верить протоколу общего собрания домовладельцев, в Питере появилось еще одно товарищество собственников жилья. Присутствовали на собрании, цитируем, «представители ЗАО «Строительный трест», являющегося учредителем ТСЖ «Коломяжский 15», обладающего 100% голосов: Резвов Е.Г., Берсиров Б.Р., Лютинская Т.Н.».
С Евгением Резвовым мы с вами уже знакомы. Беслан Берсиров - его непосредственный заместитель, а значит - второе лицо в руководстве треста. А фишка, как говорится, в том, что на момент оформления этого протокола право собственности на объекты по указанному адресу еще даже не было зарегистрировано. Да и сами участники собрания никогда не входили в число собственников ни жилой, ни коммерческой недвижимости по данному адресу! В то же время ни один из сотен дольщиков - будущих собственников помещений и общего имущества, для управления которым по закону создается ТСЖ, на учредительное собрание не был приглашен и в нем не участвовал. Зато «заботливый» застройщик «Богатырского» не просто создал сам товарищество собственников, но и возглавил его, выбрав Берсирова председателем правления ТСЖ.
И случилось все это уже после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, который еще с 1 марта 2005 г. исключил существовавшую ранее возможность создания ТСЖ застройщиком.
Не думаем, что господа Резвов, Берсиров или третий член ТСЖ «Коломяжский 15», некая Лютинская пребывали об этом в неведении. Как и о том, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений. Так что два голоса от застройщика и еще один, приблудившийся из ниоткуда, не имели законного права учреждать подобную структуру. Однако и учредили, и зарегистрировали в соответствующих государственных структурах! Каким образом? Это уже вопрос прокуратуре Санкт-Петербурга.
А пока чиновники в упор не видели никаких нарушений, Резвов, Берсиров «и компания» породили еще одно предприятие - ООО «Управляющая компания «Уютный дом», в учредителях которой и значатся. Мало того, не моргнув глазом, наделили последнюю полномочиями, по закону абсолютно не свойственными УК: принимать дом от застройщика с определением состава общего имущества собственников, по своему усмотрению распоряжаться средствами, получаемыми от сдачи в аренду общего имущества... Кстати, без необходимого на то решения общего собрания дольщиков. А после... единогласно приняли решение о ликвидации ТСЖ «Коломяжский 15»! Мавр сделал свое дело, мавр ушел.
Ох, не хотелось бы оказаться на месте дольщиков! Схема этого «развода» проста до гениальности и безотказна, как удавка. Строительный трест усилиями первых лиц, которые одновременно являются основными собственниками компании (96% пакета акций), закрыв глаза на закон, учреждает и каким-то образом протаскивает в соответствующих структурах решение о создании ТСЖ, в котором состоят только три известных нам человека. И теперь они могут выступать от имени всех дольщиков, единолично контролировать любые действия реальных собственников жилья или коммерческой недвижимости, а также от имени ТСЖ определять, сколько и кому должны платить собственники жилья и магазинов, расположенных в доме. А людям, инвестировавшим стройку, если они захотят вступить в ТСЖ и взять бразды правления в свои руки, всегда можно отказать: ТСЖ находится в стадии ликвидации. Если же собственники все-таки попытаются создать свое товарищество, им скажут, что старое ТСЖ еще не ликвидировано. А двух товариществ в одном доме не может быть по закону!
Во что это выливается для кармана дольщика? Считайте! 30 января 2006 г. ТСЖ «Коломяжский 15» заключает договор о техническом обслуживании и эксплуатации жилого дома с неким ООО «Стройподряд». Стоимость ежемесячных услуг независимо от объема работ - 113 тыс. 21 рубль. Действовал договор до 6 февраля 2008 года. Следовательно, за это время означенное ООО должно было получить от товарищества более 1,5 млн. рублей. В том числе и за устранение таких гарантийных дефектов, как протечки кровли, межэтажных перекрытий, возмещение ущерба и т.д. Ну не господину же Резвову, в конце концов, из собственного кармана исправлять всякие там недоделки или устранять нарушения Генплана?!
Подобный фарс не мог продолжаться бесконечно. И тогда на сцену выводится ручная УК. Которой по договору предприимчивая троица передает право на участие в приемке дома от застройщика и все полномочия ТСЖ вплоть до управления его расчетным счетом (!), а по доверенности (в разрез с требованиями Жилищного кодекса) - функции самой ТСЖ, «в том числе и исполнение прав и обязанностей председателя правления в полном объеме». То есть происходит откровенная противозаконная подмена понятий, позволяющая господам Резвову и Берсирову окончательно отстранить собственника от защиты своих интересов, так как от их имени теперь выступает частная фирма «Уютный дом». Зато гендиректор УК О. Мартыновская, потрясая доверенностью от имени членов правления ТСЖ, имеет вход в кабинеты питерских чиновников. Там она с успехом решает вопросы исключительно в интересах руководства «Строительного треста». Капкан захлопнулся. Теперь облапошенный дольщик будет платить создателю этой прохиндейской схемы столько, сколько он пожелает!
С появлением «Уютного дома» ни уюта, ни порядка, ни прав у собственников жилья ЖК «Богатырский», как следует из их письменных посланий руководству УК, тоже не появилось. И не могло появиться: трест и его «детишки» ушли в глухую оборону от тех, на чьи фактически деньги строят свой бизнес. Зато «Уютный дом» исправно получает доход от размещения рекламы на фасаде дома. Еще он собирает с собственников жилья деньги на содержание придомовой территории, которая в общую долевую собственность не передавалась и до сих пор находится в собственности «Строительного треста». И при этом ни перед кем не отчитывается! «Почему управляющей компанией до сих пор не проведено ни одного собрания? Договор между УК и собственниками жилья на обсуждение жильцов не выносился и не содержит многих обязательных положений, применительно к конкретному дому (состав имущества, в том числе земельный участок, обязанности УК, вопросы, касающиеся средств от аренды совместного имущества)» - спрашивают в очередной раз дольщики. В ответ - тишина!
Сказка о злобном рейдере
Рассказывают, сегодня кое-где в высоких питерских кабинетах с подачи самих господ Резвова и Берсирова начинают плодиться слухи о неком кровожадном то ли московского, то ли местного разлива рейдере, возжелавшем разорить и поглотить бедное-бедное ЗАО «Строительный трест». А поскольку нынче клеймо рейдера может обойтись клейменному дорого, давайте приглядимся повнимательней к тем, кто все же осмелился посягнуть на неприкосновенный доселе покой лидера и весомого питерского застройщика.
Для начала вернемся к договору о долевом участии в строительстве коммерческой недвижимости, известной как торговый комплекс «Купеческий двор», между группой частных инвесторов и ЗАО «Строительный трест» от 15 января 2003 года. Согласно этому документу, именно застройщик гарантирует инвестору не только то, что грамотно и в достаточной мере запроектирует все, необходимое в дальнейшем для беспроблемного функционирования будущего торгового объекта, но и качественно воплотит проект в жизнь.
Надо признать, первая очередь «Купеческого двора» родилась и получила прописку в жизнь практически без проблем. Первый звоночек о том, что впереди большая головная боль, прозвучал для инвесторов в момент сдачи в эксплуатацию второй очереди комплекса. Выяснилось: трест, в свое время буквально навязавший дольщикам излишки нежилых площадей, образовавшиеся в результате корректировки плана застройки и гарантировавший решение всех возникающих в связи с этим проблем с электроснабжением, получив деньги, мягко говоря, о своих обещаниях забыл. Хотя и оформил их по всем правилам.
Надо отдать должное руководству Управляющей компании «Монолит» и собственникам «Купеческого двора». Более трех лет эти люди, однажды уже оплатившие тресту всю инфраструктуру торгового комплекса и свою часть общедолевой собственности, пытались не нагнетать обстановку, не разжигать конфликт, а решить вопрос миром.
Существует как минимум три документа, подтверждающих тот факт, что именно прижатые к стене инвесторы в течение нескольких лет самостоятельно неоднократно обращались в «Ленэнерого» с просьбой о выделении мощностей для второй очереди «Купеческого двора». Они были готовы решить наболевший вопрос полностью за свой счет. А пока, чтобы хоть как-то обеспечить жизнедеятельность торгового центра, вынужденно перераспределяли мощности первой очереди, использовали передвижные трансформаторные подстанции... Но всякий раз, когда «Ленэнерго» согласовывал выделение вожделенных киловатт, вставал вопрос о размещении новой трансформаторной подстанции. А поскольку собственник земли до сих пор ЗАО «Строительный трест», приходилось инвесторам отправляться на поклон к застройщику. Но как только запрос о выделении земли оказывался на столе Резвова, следовал резкий недвусмысленный ответ: «Не разрешаю!» Ну чем не беспредел застройщика?!
С этим, кстати, согласился арбитражный суд, полностью удовлетворивший требования инвесторов о переводе принадлежащих им на праве собственности помещений на постоянные источники энергоснабжения, решив эти вопросы именно за счет стройтреста.
И уже в суде всплыли некоторые детали в деятельности застройщика, которые сильно смахивают на то, что подпадает под статьи Уголовного кодека. Например, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта второй очереди строительства были подложены документы о выполнении ТУ электроснабжения торгового комплекса первой очереди. Мало того, на одном из судебных заседаний представитель треста предъявил копию некого соглашения, якобы подписанного инвесторами, о том, что выделенное количество мощностей их вполне устраивает, и на большее они не претендуют. Однако подлинник этой филькиной грамоты не был представлен ни суду апелляционной инстанции, ни впоследствии - работникам милиции, проводившим проверку по заявлению дольщиков.
Все это вкупе с историей создания ТСЖ-УК заставляет задуматься о чистоте имиджа добропорядочного застройщика и репутации благонадежного партнера для любого инвестора ЗАО «Строительный трест». Возможно, и городским властям.
Не сей ветер!
История с энергоснабжением ТК «Купеческий двор» - далеко не единственная иллюстрация пренебрежительного отношения руководства ЗАО к своим обязательствам по отношению даже к крупным дольщикам компании. Просто самая наболевшая. Из прочего арсенала - все та же нехватка парковочных мест, отказ благоустроить даже имеющиеся, фактический запрет на пользование оборудованной контейнерной площадкой для мусора и чехарда с организацией отдельного места для сбора отходов из нежилых помещений...
Стоит ли удивляться, что, в конце концов, терпение собственников почти 14 тыс. кв. метров недвижимости лопнуло: попытки решить наболевшие вопросы, не вынося сор из избы, в случае с ЗАО «Строительный трест» обречены на провал. Пришлось уже в судебном порядке искать справедливость.
А в начале октября т.г. случилось то, чего застройщик, похоже, никак не ожидал. Но после чего слухи о возможном рейдерском захвате ЗАО стали нарастать, как снежный ком: арбитражный суд признал факт недобросовестного исполнения застройщиком условий инвестиционного договора по возведению ТК «Купеческий двор» и взыскал с него кругленькую сумму убытков и упущенной выгоды. Так как инвесторам не только приходилось за свой счет устранять многочисленные промахи строителей, благоустраивать парковку, за организацию которой, как и за отсутствие контейнерной площадки почему-то именно УК «Монолит» органы Роспотребнадзора то и дело пытались наказать рублем, но и терять реальные деньги на том, что уже они не могут создать своим арендаторам достойные условия для работы.
Показательно: до сего момента руководство «Монолита» многократно стучалась в чиновничьи кабинеты, включая Службу государственного строительного надзора и экспертизы, Роспотребнадзор, прокуратуру Санкт-Петербурга, пытаясь добиться от чиновников реакции на безобразные действия организации, старательно культивирующей в городе репутацию безупречного застройщика. И просто подвигнуть ее выполнить условия договора долевого строительства, зафиксированные на бумаге. От него просто отмахивались, как от надоедливой мухи. А то и просто пытались переложить бремя исполнения Генплана на плечи собственников недвижимости. Сегодня инвесторы вынуждены обратиться уже в Генпрокуратуру России.
Сейчас движение по этому пути, судя по всему, начинают уже участники долевого жилищного строительства. И не только собственники квартир ЖК «Богатырский», но и дольщики других строительных объектов ЗАО «Строительный трест». Будем ждать очередных массовых акций протеста? Или все-таки пока еще не сдана последняя очередь этого и других жилых комплексов данного застройщика, стоит просто обратить на людей внимание и заставить трест исполнить свои обязательства перед соинвесторами?!
Мы же обещаем следить за дальнейшим развитием событий.