Уважаемые читатели!
В сегодняшнем номере рубрика «Правовед» предстаёт перед вами в новом, необычном формате. Все вопросы, которые мы рассмотрим, почерпнуты из одного письма, присланного нашей читательницей из г. Краснодара О.А. Дёминой. Письмо привлекло наше внимание потому, что затрагивает по-настоящему острую тему – деятельность товариществ собственников жилья. «Убедительно прошу вас разъяснить некоторые статьи Жилищного кодекса и Устава ТСЖ, – пишет О.А. Дёмина. – Надеюсь, что ответы будут полезны для миллионов собственников жилых помещений, которые вольно или невольно стали членами товариществ собственников жилья».
Данную надежду мы полностью разделяем и с удовольствием выполняем просьбу читательницы, выбрав наиболее интересные вопросы из её письма.
Отдел социальных проблем
В этом номере вопросы читателей мы рассматриваем вместе с Дмитрием Павловичем ГОРДЕЕВЫМ – ведущим юрисконсультом направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».
Право имею
В нашем доме при проведении общего собрания подсчёт голосов ведётся по принципу «один собственник – один голос». Никто не учитывает, какой именно долей в жилом помещении владеет голосующий. Это законно?
В Ч. 3 СТ. 48 Жилищного кодекса РФ установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности. При этом количество голосов считается не в дробях или «штуках», а в процентах, то есть за изначальное условие принимается тот факт, что все собственники помещений в многоквартирном доме в совокупности обладают 100% голосов. Это правило действует и в отношении долей членов ТСЖ. Рассмотрим этот механизм на примере условного дома с общей площадью в 1000 кв. м. Единоличный собственник квартиры площадью в 100 кв. м на общем собрании будет иметь 10% голосов. Возьмём другой вариант, когда квартира находится в совместной долевой собственности супругов, при этом в собственности каждого находится соответственно 1/4 и 3/4 данного жилого помещения. В этом случае первому собственнику отдаётся 2,5% голосов, второму – 7,5%. Считать голоса каким-либо иным способом (мне известен случай, когда учитывалось даже количество квадратных метров в собственности) незаконно.
Большинство большинству рознь
Недавно в ТСЖ прошло голосование по одному из важных вопросов. Проводилось оно в письменной форме, каждый из собственников лично оформлял своё решение. При этом около 30% собственников к голосованию не привлекались и своё мнение по поставленному вопросу не высказали. Графы «за», «против», «воздержался» сохранили девственную чистоту. Будут ли итоги такого голосования действительными?
Для начала надо чётко уяснить значение понятия «кворум» (число присутствующих, необходимое для признания голосования действительным). Применительно к собранию членов ТСЖ кворум считается достигнутым, если в голосовании принимали участие члены ТСЖ, чьё совокупное количество голосов превышает 50%. Это установлено в ч.3 ст. 146 Жилищного кодекса.
В описанной ситуации, как мы видим, участвовали члены ТСЖ, обладающие 70% голосов, то есть кворум достигнут и в таком составе собрание правомочно принимать решения путём голосования. А вот дальше встаёт вопрос о том, по каким именно вопросам принимались решения. По особо важным вопросам, перечень которых указан в ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса (например, о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов), необходимо, чтобы «за» проголосовало так называемое квалифицированное большинство – то есть больше двух третей (66,7%) от общего числа голосов всех членов ТСЖ. По другим вопросам требуется простое большинство голосов тех, кто принимал участие в голосовании.
Рассмотрим описанную ситуацию и представим, «за» высказались присутствующие на собрании члены ТСЖ, обладающие 55% голосов. Если для принятия решения по данному вопросу нужно простое большинство, то решение считается принятым. А если для принятия решения нужно квалифицированное большинство, ситуация будет противоположной. Так как «общая мощность» собрания составляла 70% голосов членов ТСЖ, то 55% от этого числа будут явно меньше, чем требуемые 66,7%. В этом случае решение по вопросу принято не будет.
Мы выбираем. Нас – выбирают?
Разъясните, пожалуйста, права членов семьи собственников жилья при выборах правления и председателя ТСЖ. Можно ли им избираться в правление? Если да, то нужна ли для этого нотариально заверенная доверенность?
Если член семьи не имеет доли в праве собственности в жилом помещении в многоквартирном доме, то избираться в правление он не может даже при наличии доверенности. Она ему в данном случае и не пригодится. Выбираться в руководящие органы в товариществе (в правление и на пост председателя) могут только его члены. А членами ТСЖ могут стать только собственники квартир в данном доме. Такие нормы устанавливаются в ч.1 ст. 143 и ч. 2 ст. 147 Жилищного кодекса РФ.
Бесправный начальник
Председатель правления не исполняет решение общего собрания, которое занесено в протокол и подписано как лично им, так и секретарём собрания. Имеет ли он такое право?
Как ни парадоксально, председатель правления собственников жилья имеет меньше всего власти в делах ТСЖ. Основные полномочия и решение «стратегических» вопросов (в частности, проведение капитального ремонта и т.п.) отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; свой перечень вопросов – у общего собрания членов ТСЖ (например, утверждение годовой сметы, доходов и расходов товарищества). Текущие вопросы решает правление (например, выбор управляющей компании и утверждение договора с ней). Председатель же выполняет роль координатора процессов, ответственного за реализацию принятых собранием и правлением решений. По кодексу у него нет возможности по своей воле отменить или не выполнить то или иное решение. Поэтому игнорирование решения собрания или правления является грубым нарушением. Как минимум – это повод для рассмотрения вопроса о переизбрании председателя.
Не по уставу
В Уставе ТСЖ установлен трёхлетний срок полномочий для членов и председателя правления. Между тем по нормам Жилищного кодекса РФ максимальный срок их полномочий на этих должностях составляет два года. Можно ли на этом основании считать норму в Уставе незаконной?
Да, можно. Безусловно, Устав ТСЖ определяет порядок функционирования товарищества. Но нормам Жилищного кодекса (в данном случае – ч. 2 ст. 147) он в любом случае противоречить не может. Никаких оговорок насчёт того, что общее собрание ТСЖ может по своему усмотрению корректировать максимальный срок работы правления и его председателя, в Жилищном кодексе сегодня нет. А это значит, что Устав ТСЖ необходимо привести в соответствие с нормами закона, потому что «трёхлетняя» норма, зафиксированная в нём, юридической силы не имеет.