Чёрный «квадрат»

Почему так дорожает жильё и как за это расплачивается каждый

, 16:30

Чёрный «квадрат»

Если квадратный метр в хрущобе на окраине Новосибирска стоит как в доме на берегу Средиземного моря в Валенсии, здесь явно что-то нечисто. Российские строители рассказывают, что на взятки за различные согласования уходит треть стоимости проекта. Ещё треть может съесть подводка коммуникаций, которую, например, в Финляндии власти осуществляют бесплатно. Плюс в России дорогая ипотека. Но граждане всё равно вынуждены ею пользоваться, залезая в долги на 20 лет, треть этого срока отрабатывая «коррупционную составляющую». Первые лица уже давно обещают снизить количество согласований в строительстве. Но жильё от этого не дешевеет, что только подхлёстывает и без того высокую эмиграцию. Десятки тысяч россиян уезжают именно по этой причине: продать недвижимость здесь, купить там, а на разницу неплохо устроиться.

Прощание славянки

Риелторы оценивают число одних только наших пенсионеров, живущих за границей, в 150–200 тыс. человек. Правда, пожилые люди чаще сдают свои российские квартиры, чем продают. Наиболее популярны у таких эмигрантов, сохранивших связи с родиной, Болгария, Черногория, Греция и Испания. Уехавшие «с концами» предпочитают Францию, Германию, Великобританию, Латинскую Америку и Юго-Восточную Азию.

Стоит ли удивляться: в Греции однокомнатная квартира у моря стоит где-то миллион рублей, в Болгарии – 700 тысяч. Для сравнения: однушку в панельном доме в Подмосковье предлагают от 2 млн., даже в Рязани или Тамбове – за 1,3–1,5 миллиона. За эти деньги никакого моря вы не увидите, зато услуги ЖКХ могут составить 5–6 тыс. в месяц. Плюс цены на продукты отличаются в 1,5–2 раза.

Даже в респектабельной Западной Германии средние цены на квартиры ниже российских. Например, 45-метровая квартира в Дюссельдорфе (дом 1974 г. постройки, 3-й этаж с подвалом и балконом) предлагается в одном из агентств недвижимости за 1,7 млн. рублей, 40-метровую двушку в Кёльне можно приобрести за 1,1 миллиона.

– Это цены с учётом комиссионных российского посредника, а они могут быть безбожными – до 30%, – поясняет риелтор Дмитрий Цветков. – Это связано с тем, что раньше заказы на жильё за границей считались у агентств штучными, рынок сформировался всего пять лет назад. И он растёт на 30–40% в год. По моим наблюдениям, уезжают преимущественно молодые профессионалы с образованием, деловой репутацией и знанием языков. Людей, бегущих от российских порядков, меньше, чем желающих выиграть от переезда материально. Например, одна москвичка за свою трёшку в Сокольниках получила трёхэтажный дом на побережье в Нормандии с кафе и комнатами под сдачу. И ещё деньги остались.

Конечно, не стоит сбрасывать со счетов, что в той же Испании дорого оформление сделки по недвижимости – доходит до 12% стоимости сделки. А во Франции высоки налоги на жильё. Но на фоне российских проблем эти мало кого пугают.

Откатный стан

Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2013 г. достигла 200 тыс. рублей. Это дороже, чем в Лондоне и Париже. Как именно цена добралась до таких высот, не до конца понимают даже специалисты. По данным президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, в стоимости квартиры 10% приходится на землю, 20% – на согласования проекта, 30% – на проводку коммуникаций и 40% – собственно на стройку. По мнению петербургского риелтора Марины Скворцовой, по 30% – на землю и строительство, по 20% – на откаты и коммуникации. В Нижнем Новгороде аналитик рынка Павел Велехов считает, что земля обходится в 10%, а москвичка Екатерина Андронова – что в 50%.

Всё правильно, в каждом городе существуют свои правила игры. Например, Национальное объединение строителей насчитало около 30 согласований, которые нужно получить при строительстве дома по федеральным законам. Но в некоторых регионах эта цифра доходит до 130. То есть ещё сотню (!) согласований изобрели местные чиновники.

– Чаще всего это делается с целью получения взяток, – говорит экономист Андрей Близнец. – Кое-где практикуют экспертизу каждой партии кирпича и требуют историко-культурное исследование местности. Вдруг 200 тысяч лет назад на месте строительства находилось языческое капище, никого ранее не интересовавшее, а теперь ставшее поводом для новых согласований и выплат. Работают посреднические фирмы, которые предлагают ускорить согласования, нередко занимающие от двух до пяти лет.

И далеко не факт, что количество экспертиз обезопасит строительство от злоупотреблений. Взять, например, Петербург. 10 лет назад в городе начался строительный бум. Причём наибольшую прибыль сулило строительство зданий в историческом центре, где действовали жёсткие охранные регламенты. В частности, высота не больше 24 метров. И Смольный начал упрощать процедуру: отобрал право «вето» у Градостроительного совета, ликвидировал должность главного архитектора. Когда в центре стали появляться стеклянные высотки, выяснилось, что куча частных контор получила право выносить заключения, вписывается тот или иной новодел в архитектурную среду. Благодаря историко-культурным экспертизам некоей «Архитектурной мастерской Татьяны С.» в Таврическом саду появился развлекательный комплекс, напротив Казанского собора – «стекляха». А ради диковатых по стилю бизнес-центров и гостиниц снесли два десятка исторических зданий на Невском проспекте, Петроградке, Васильевском острове. Под видом реконструкции шедевры XIX века сносились, а вместо них возникало нечто похожее. Эксперты находили по 20 нарушений закона в новых высотных проектах, которые имели все необходимые согласования.

После назначения губернатором Георгия Полтавченко в Смольном решили отменить все ранее выданные разрешения на строительство. И многие стройки тут же встали.

– К тому моменту часть согласований уже проплатили. И вдруг строителям предложили пройти те же круги ада, но уже с участием недавно назначенных чиновников, якобы честных и порядочных, – говорит участник строительного рынка Андрей. – Некоторые фирмы предпочли уйти из региона. За сокращением объёмов строительства начался рост цен, вплотную приблизивший Питер к Москве. Горожане во всём винят жадных застройщиков, но разве они виноваты, что город предоставляет мало «пятен» под жильё и за них приходится драться? К тому же на застройщика стали вешать не только подвод коммуникаций, но и так называемые обременения – школы, поликлиники и детсады, которые всегда строились на деньги бюджета. А садик, к примеру, стоит 150 миллионов рублей, которые потом включат в цену жилья.

В европейских странах широко применяется форма государственно-частного партнёрства. Например, определяют границы будущего квартала, создают архитектурный проект, подводят коммуникации. После этого объявляется конкурс на право застройки на казённые деньги, из которых исполнитель получает свой процент. Главные плюсы в том, что можно развивать депрессивные районы, основная прибыль идёт в казну, есть много жилья для льготников, строитель не слишком рискует, мэрия контролирует цены. Но и откаты платить не за что – проект-то муниципальный, частник только исполняет.

Возможно, именно поэтому государственно-частные партнёрства мало где в России прижились. Наоборот, рынок движется в противоположном направлении. Чиновники постоянно уверяют, будто застройщик получает сверхдоходы: например, вице-премьер Игорь Шувалов насчитал у них 150% доходности. Губернатор Ленобласти Николай Дрозденко заявил, что не даст денег на дороги, инженерию и социалку проектам, которые строятся вблизи Петербурга. А значит, работать придётся по старым схемам. А цены будут бить рекорды.

Фонд в помощь

В 2008 г. указом президента Медведева был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Поскольку издержки, не связанные со строительством, составляют у застройщика никак не меньше трети, то фонд мог бы выделять земли, налаживать инфраструктуру, развивать ЖСК. Однако фонд стал более известен попытками отобрать землю у Павловской опытной станции Россельхозакадемии в Ленобласти и у Ботанического сада в Ростове-на-Дону. Кроме того, он занялся размещением технопарков и бизнес-инкубаторов. В частности, британская компания Norman Asset Management планирует разместить на землях фонда пять ритейл-парков по 3 млрд. руб. за каждый.

По данным самого Фонда РЖС, Счётная палата в минувшем году не нашла в его действиях никаких финансовых нарушений. Фонду удалось решить и главную свою проблему – по изъятию земель. Определён порядок передачи неиспользуемых площадей Минобороны, упрощёна процедура признания земель сельхозназначения бесхозными.

Жильё и жульё

Уже много лет чины российского правительства не устают повторять, что малоэтажное строительство должно стать государственным приоритетом. Например, зампред комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева полагает, что малоэтажка поможет снизить уровень коррупции в строительстве. По её мнению, нельзя непрозрачно реализовать проекты на 1,5 тыс. домов, под которые взяты крупные кредиты.

В 2009 г. бывший губернатор Томской области Виктор Кресс говорил, что 60% возводимого жилья должно быть малоэтажным, и собирался построить его 700 тыс. кв. метров. Под это дело создали Региональное ипотечное агентство (РИАТО), принадлежащее областному правительству. Цену каждого коттеджа планировали на уровне 3–4 млн. руб., а в реальности получилось 8–12 миллионов. Понятно, что бюджетникам теперь новоселье не светит: коттеджи продают по рыночным ценам, чтобы хоть как-то отбить потери.

Экс-главу РИАТО Александра Буянова новый губернатор Сергей Жвачкин отстранил от должности, а следователи возбудили в отношении него уголовное дело. По их версии, при строительстве коттеджного посёлка «Снегири» генподрядчиком стала фирма, соучредителями которой стали сам Буянов и жена председателя совета директоров РИАТО Бориса Мозголина. За три года не построено и половины коттеджей в «Снегирях», прямые потери бюджета составили 69 млн. рублей. Руководители РИАТО выпустили на 507 млн. руб. векселей под гарантии Томской области. Часть денег осела в подозрительных фирмах, которые не выполнили своих обязательств, часть потерялась при странных сделках с жильём.

– Как видите, с внедрением государственно-частных партнёрств в России нужно быть очень осторожным, – полагает юрист Алёна Гаврилова. – Может возникнуть ситуация, как в дорожном строительстве, когда цену объекта рассчитывают исходя из государственных нормативов без учёта откатов. А исполнитель неминуемо начинает экономить на материалах и упрощать технологии. В дорожном деле это оборачивается ямами и колдобинами через два месяца, а в строительстве может привести к настоящей трагедии. Законодательство этому потворствует. Например, разрешена оплата наличными через кассу услуг рабочих, которые трудились менее трёх месяцев. Отсюда «мёртвые души» и массовый вывод налички. Страхование в строительстве словно для того придумали, чтобы узаконить откаты. А субподрядчики делятся со своим нанимателем через оплату мифических «генподрядных услуг».

Как это отражается на простом человеке? Двухкомнатная квартира в центре Томска стоит около 4 млн. рублей. Молодой семейный инженер может приобрести её только в ипотеку. Если в Дании переплата за 15 лет составила бы 14%, то в России – 217%. Раскидать 8 млн. руб. на 15 лет – получится более 30 тыс. в месяц. Не всякий инженер столько зарабатывает, а ведь надо ещё на что-то жить. Но если человека ценят на работе, а предприятие не бедствует, то распространена следующая схема. Ипотеку платит завод, пока сотрудник на нём работает. Если вдруг решит уйти – вернёт заводу все предыдущие взносы. Получается форма крепостничества, когда человек не может уволиться, даже если предприятие лишилось госзаказов и не платит ему зарплату.

При этом гражданин будет понимать, что примерно 5–8 лет он вкалывает на коррупцию. То есть отрабатывает все те откаты, которые раздавались на разных стадиях строительства и оказались включёнными в его личную цену.

Лечение подобного подобным

Федеральные власти регулярно заявляют о своём желании сделать жильё доступным. В 2009 г. президент Медведев насмешил многих, потребовав в течение двух месяцев разработать новый порядок согласований в строительстве. Он предложил наказывать или увольнять ответственных чиновников, если все согласования занимают больше 3–4 месяцев. Как часто случалось и с другими яркими заявлениями ДАМа, больше он на этом вопросе не акцентировался, а исполнять его наказы никто даже не подумал. Разве что немного упростили регистрацию гражданами квартир в новых домах – вдруг вспомнит.

В 2011 г. о согласованиях подробно говорил В. Путин. Тут дошло до конкретики: нацлидер предложил запретить регионам придумывать бюрократические барьеры. Разрешить частным фирмам проводить экспертизу зданий наравне с Гостехнадзором. Однако специалисты сразу отметили нюанс: Путин говорил о сроках выдачи разрешения на строительство, а основная масса усилий уходит на сбор подписей и согласования проектной документации. Это не одно и то же. Ведь на выдачу диплома студенту уходит немного времени, но попробуйте сдать все экзамены и зачёты.

Так или иначе, никакого удешевления жилья не наблюдается. Даже в кризис, когда подешевели стройматериалы и упали зарплаты строителей, «квадрат» продолжал расти в цене. Зато власть прекрасно осваивает бюджетные средства на народные хижины. Например, программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» предполагает потратить в 2013–2020 гг. 2,4 трлн. руб., из которых 560 млрд. – бюджетные деньги. По словам главы Минрегиона Игоря Слюняева, к 2018 г. предполагается снизить цену «квадрата» на 20%25 млн. кв. м жилья экономкласса смогут купить 370 тыс. семей.

Но похожую идиллию власти обещают и по итогам ФЦП «Жилище», рассчитанной на 2011–2015 годы. Её реализуют аж с 1993 г., а последний этап в 2002–2010 гг. «съел» около 1 трлн. рублей. Ещё 242 млрд. ахнули на нацпроект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», запущенный в 2005-м. Рассчитывали строить дополнительно 80 млн. кв. м в год, но, как показала проверка Счётной палаты, построили менее трети. К тому же жильё получилось не то чтобы очень доступным. Среди 22 компаний, получивших казённые деньги, оказались структуры Сулеймана Керимова с проектом «Рублёво-Архангельское». Британская газета The Times написала о проекте: «Этот город раскинется на площади, в два раза превышающей территорию Монако. Он будет представлять собой крепость в европейском стиле, и в нём будут проживать 30 тысяч богатых новых русских». И при чём здесь госфинансирование доступного жилья для очередников?

Конечно, тяжело бороться с коррупцией, когда левая рука не ведает, что творит правая. Но шанс подешеветь у российской недвижимости всё-таки есть. Только связан он не с усилиями властей, а с набирающей силу эмиграцией. Ведь зарабатывать на коррупции хотят не только чиновники.

Вопрос стоял об уплотнении

России до сих пор не удаётся изжить одно из самых тяжких наследий СССР – коммунальные квартиры. Более того, неизвестно даже точное их количество. В 1999 г. Госкомстат насчитал около 750 тыс. коммуналок, и с тех пор на федеральном уровне подсчётов не велось.

Даже в богатой Москве в 2009 г. в 70 тыс. коммуналок проживали 180 тыс. столичных семей. Анализ рынка показывает, что предложения о купле-продаже комнат составляют примерно четверть на рынке жилья Новосибирска и Казани. О высоком спросе говорит и солидная стоимость жилья в коммуналках – 700–800 тыс. руб. для Воронежа или Екатеринбурга.

Специалисты полагают, что на одну коммуналку приходится в среднем 7–8 жильцов. Если учесть, что с 1999 г. количество коммуналок сократилось не более чем на 15%, получается, с посторонними людьми живут около 5 млн. человек. С учётом заводских и студенческих общежитий остро нуждаются в жилье 10–12 млн. россиян. А ведь есть ещё огромное количество скрытых коммуналок – когда малознакомые люди снимают одну квартиру. Или когда граждане разных поколений вынуждены жить вместе из-за невозможности разъехаться.

Добавьте АН в свои источники, чтобы не пропустить важные события - Яндекс Новости

Политика

Песков: в случае вступления Украины в НАТО у России возник бы территориальный спор со страной, входящей в альянс

Аргументы НеделиАвторы АН

Аргументы НеделиИнтервью

Политика