В России на сегодняшний день 15 млн. кв. м жилья признано аварийным. Это дома и квартиры, стены которых покрыты трещинами, с потолка течет, из окон дует, а крыша вот-вот обвалится. Тем не менее там продолжают жить люди. Каждый день они ждут переселения. Ждут упорно - по пять, десять, пятнадцать лет. Все это время они не могут сделать в квартире ремонт (зачем вкладывать деньги в дом, который все равно пойдет под снос?), поэтому и без того разваливающиеся строения рушатся еще быстрее. В таких невыносимых жилищных условиях находятся сегодня по меньшей мере 1,5 млн. несчастных.
Нельзя сказать, что государство о них забыло. По аварийному жилью действуют несколько федеральных программ. На днях «Единая Россия» предложила скандальную поправку в законодательство, которая, с точки зрения представителей партии, позволила бы ускорить процесс расселения авариек. «ЕдРо» предлагает переселять людей из аварийного жилья, не испрашивая их согласия, в любой город в пределах региона, где для них найдутся квадратные метры. Так, человека на законных основаниях вправе будут выслать из Санкт-Петербурга в Пикалево, а из Сочи куда-нибудь подальше от моря и Олимпиады.
Данная поправка продвигается для того, чтобы решить поставленную В. Путиным задачу: расселить к 2013 г. все жилье, признанное аварийным до июля 2007 года. Но решаема ли эта задача в принципе? И есть ли вообще такие поправки, которые позволят обеспечить всех тех, кто со дня на день ждет падения крыши, достойным жильем?
Деньги к деньгам
Проблемой аварийного жилья российские законодатели плотно занялись в июле 2007 года. Тогда был принят Федеральный закон №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Такой Фонд создали - и на его счета перечислили 240 млрд. руб., 60% из которых решено потратить на капитальный ремонт, а 40% - на переселение граждан из аварийного жилья (на тот момент его было 11 млн. кв. метров). Для удобства все «аварийные» деньги на бумаге разделили по регионам. Причем выделяемая сумма не зависела от того, сколько домов в субъекте Федерации на грани. Деньги делили исходя из общей площади жилого фонда в регионе.
Фонд содействия реформированию ЖКХ назван так недаром. Регионы получают из Фонда деньги только в нагрузку к деньгам, которые выделяют сами. Получается так: если регион уже достиг успехов в реформировании ЖКХ, Фонд ему содействует (то есть подбрасывает средства). Если же субъект числится в отстающих, Фонд добавит к региональной «копейке» свои «три копейки».
Для воспитания региональных чиновников «метод пряника», может быть, и хорош. Но как быть людям, живущим в депрессивном регионе? Местные власти для них почти ничего не делают - и федеральные тоже не хотят помочь. Поэтому особенно не на что надеяться жителям аварийных домов Забайкальского края, Дагестана, Воронежской области, где нет программ, которые Фонд мог бы активно софинансировать.
Как рассказал Сергей Сучков, заместитель директора Фонда содействия реформированию ЖКХ, как ни парадоксально, расселение аварийного жилья подстегнул кризис. В конце 2008 года была развернута рассчитанная на год программа, направленная в том числе на стимулирование рынка жилья. С учетом региональных средств на ее реализацию потрачено более 40 миллиардов рублей. Возможность переехать в новые дома получили 88 496 человек.
С другой стороны, из-за кризиса у некоторых регионов возникли проблемы с внесением своей части средств на работу с аварийными домами. Понимая их положение, Фонд снизил свои требования к софинансированию - и теперь просит регионы добавлять в среднем в 5-8 раз меньше средств. Например, раньше федералы хотели на каждый свой рубль 42 «местных» копейки. Теперь кое-где приходится и на 6 копеек соглашаться. Конечно, эти проблемы сказываются на темпах переселения из аварийного жилья. Но на все допустимые уступки Фонд, видимо, уже пошел.
Успехи
Полностью реализовали программы 2008-2009 года по расселению аварийных домов Бурятия и Свердловская область. Почти на 100% - Оренбургская и Челябинская области. В этом году в Новосибирской области новые квартиры получат 2282 человека.
2007-й рубеж
Вышеописанные программы касаются того жилья, которое было признано аварийным до июля 2007 года. Но как быть тем, чье жилье получило этот статус позже? По экспертным оценкам, таких квадратных метров насчитывается уже не менее 4 миллионов.
«В стране очень много жилья, которое не признается аварийным, хотя является таковым на деле, - утверждает депутат Госдумы Галина Хованская. - Чиновникам невыгодно плодить аварийки, потому что от них много головной боли. Если дому присваивают такой статус, его жителям нужно вне очереди предоставлять другое жилье. На это нужно изыскивать деньги, которых у муниципалитетов нет. Так было и перед принятием закона №185. По состоянию на июль 2007 года по искаженной статистике насчитали 11 миллионов квадратных метров аварийного жилья. Всем этим квартирам и домам разрешили участвовать в федеральных программах. А те, чье жилье по факту являлось аварийным, но признано таковым до 2007 года не было, остались за бортом».
В регионах рассказывают, что шанс для расселения таких домов дает только уже упомянутая программа стимулирования рынка жилья. Она позволяет переселять людей из зданий, которые были признаны аварийными на 1 января 2009 года. Правда по словам Сергея Сучкова, условия предоставления средств по этой программе несколько иные. Фонд диктует региону, за какую цену он должен покупать у застройщика квадратные метры. Следит, с кем заключается контракт на работы. Смотрит, чтобы квартиры покупались в домах готовностью не менее 70%. Если за полгода субъект Федерации деньги не освоил, он должен их вернуть. Так, Ростов и Ставрополь возвратили миллиард, на который не сумели заключить госконтракты. Но и на таких условиях местные власти охотно пользуются возможностью переселить «невезучих» очередников.
Программа стимулирования рынка жилья заканчивается 1 января 2010 года. «Многие регионы, и наш в том числе, обращались в Фонд с просьбой продлить эту программу, - говорит Евгений Кайгородов, заместитель директора Департамента строительства, госэкспертизы и ЖКХ Курганской области. - Но пока такого решения не принято. Сейчас люди продолжают жить в строениях, признанных непригодными для проживания после июля 2007 года. У нас в Курганской области мы стараемся силами муниципалитетов вести в таких домах поддерживающий ремонт. Но когда люди будут оттуда переселены, мы не знаем». Кстати, по закону, после признания дома непригодным для проживания жителей должны отселять в течение полугода. Однако эта норма нарушается сплошь и рядом.
«Очень важно продлить программу стимулирования рынка жилья, - поддерживает коллегу Никита Борисов, начальник одного из отделов Министерства ЖКХ и строительства Калининградской области. - В нашем регионе дома, признанные аварийными до июля 2007 года, составляют лишь малую часть от всех домов, признанных аварийными на сегодняшний день».
Если федеральные программы не продлят, события для жителей домов, признанных негодными для проживания, станут
развиваться по крайне неприятному сценарию. «За аварийный дом будут нести ответственность собственники квартир. Такие нормы прописаны в Жилищном кодексе РФ, - рассказывает Дмитрий Гордеев, ведущий эксперт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города». - Муниципалитет, заметив плохое состояние дома, должен вызвать специальную комиссию, которая признает строение аварийным. Затем он выдвинет жителям требование (именно требование!) снести дом за свой счет. Далее возможны два варианта. Первый: добросовестные собственники снесут дом, из своего кармана оплатят вывоз мусора, рекультивацию земли. Но у них останется актив - земельный участок. Этот участок они вправе продать. На этом месте они могут сами построить дом. Либо отдать землю застройщику, который возведет дом лучше старого, а бывшим собственникам раздаст по квартире».
Другой вариант развития событий: собственники не хотят сносить дом. Тогда муниципалитет принудительно выкупит у них квартиры. Причем по рыночной стоимости (очевидно, что цена жилья под снос стремится к нулю). В этом случае снос оплачивает муниципалитет и ему же достается земля.
Может быть, в теории этот порядок и хорош. Но на практике возникает масса вопросов. Где жить собственникам, пока для них возводят новый дом? Как они могут быть уверены в том, что застройщик либо ЖСК их не обманут, учитывая, что мошенничества с жильем встречаются на каждом шагу? Наконец, как быть тем, кто живет не в городе, - и, соответственно, земля под его домом не имеет почти никакой ценности? Между тем в России практически все села состоят из аварийного и ветхого жилья. По некоторым оценкам, в капитальном ремонте и сносе на селе нуждается не менее 100 млн. кв. метров.
Занимательные цифры
Геннадий Гудков, депутат Госдумы:
- Государство должно выполнять свои обязательства по аварийному жилью. Я предлагал ежегодно выделять из бюджета на ЖКХ не менее 100 миллиардов рублей. Тогда за 5-6 лет количество старого жилья снизилось бы в разы. Но говорят, денег нет. Разворовывается все слишком быстро...
Сейчас в стране не менее 100 миллионов квадратных метров ветхого и аварийного жилья. Некоторые эксперты называют цифру 200 миллионов. А объемы строительства - 44-46 миллионов квадратных метров в год (с учетом индивидуального строительства). Даже если возводить дома только для тех, кто переезжает из авариек, потребуется 2,5 года! Не нужно популизма. Не нужно говорить, что мы переселим всех людей из авариек к 2013 году. Когда я слышу такие заявления, мне вспоминаются грандиозные проекты типа «Жилье-2000». Тогда обещали каждой семье отдельную квартиру к миллениуму. И что, дали?
Признайтесь честно
На ключевой вопрос: что же будет с аварийными домами в России - сегодня не может ответить никто. Не знают ответа и в правительстве. С одной стороны, власти взяли на себя обязательство ликвидировать все жилье, признанное аварийным до июля 2007 года. И соответствующие программы идут пусть медленно, но верно. Немного помогает бюджет и аварийщикам, дома которых признаны непригодными для проживания после июля 2007 года. С другой стороны, очень заманчиво выглядят нормы Жилищного кодекса РФ. Спихнул все «старье» на плечи собственников - и гуляй смело. Закон тут на стороне государства.
Лавируя между этими двумя позициями, чиновники забывают об одном: людям необходимо знать, будут им давать квартиры взамен аварийных или нет. От этого зависит их жизнь: вкладывать ли деньги (пока не поздно!) в поддержание старого дома, делать ли ремонт в нынешней квартире, создавать ли ТСЖ, которое сможет организовать все эти работы рационально. Люди готовы ждать, они спокойно относятся к тому, что не получат квартиру завтра. Но им важен честный ответ: есть ли чего ждать? Вправе ли они надеяться на переселение?
Позор собственников?
Дмитрий Гордеев, ведущий эксперт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»:
- Нормы Жилищного кодекса РФ, согласно которым собственники сами отвечают за снос дома в случае признания его аварийным, действуют уже 5 лет. По моему мнению, это справедливо. Они вполне соответствуют европейскому опыту. Например, в Таллине живут такие же бывшие граждане СССР, как и мы. Живут практически в таких же домах, построенных в советское время. Когда я рассказал эстонцам, что у нас государство финансирует 95% стоимости капитального ремонта, они мне не поверили. Для них обязанность собственника содержать свое имущество самоочевидна.
Нашему народу пора привыкнуть к тому, что халявы больше не будет. Давать жителям аварийных домов жилье за счет бюджета крайне неразумно. Это значит скидываться всей страной на квартиру для какого-нибудь г-на Иванова или Петрова. Не лучше ли потратить общие деньги на что-то полезное для всех? Например, на строительство дороги?
Более того, старый подход к аварийному жилью тормозит реформу ЖКХ. Обыватель рассуждает так: зачем я буду ухаживать за своим домом, если, когда он придет в негодность, мне все равно дадут новую квартиру? Теперь собственники должны думать о состоянии своего дома, делать поддерживающий ремонт, который позволит годами избежать сноса строения (если жители не хотят строить новый дом). А государство, в свою очередь, должно адресно помочь малоимущим и льготникам, если они не смогут поддерживать свое жилье в нормальном состоянии.
Позор Государства !
Галина Хованская, депутат Госдумы:
-Аварийное жилье - это наш национальный позор! Находясь в аварийном доме, люди рискуют жизнью и здоровьем. А государство, призванное о них заботиться, закрывает на это глаза. Одно дело, когда где-то трещина на стене. А другое дело, когда на детскую коляску падает кусок крыши. Я считаю, Фонд содействия реформированию ЖКХ нужно ликвидировать. Это лишняя бюрократическая структура. Как они могут проконтролировать из Москвы расходование средств на местах? Необходимо перевести деньги на переселение людей из аварийного жилья непосредственно в регионы. Ответственными за их расходование назначить губернаторов и глав муниципальных образований. Также государство должно оперировать реальными цифрами о состоянии жилищного фонда на сегодняшний день. Очевидно, заявленными 240 миллиардами рублей никак не обойтись.
Из огня да в полымя
Казалось бы, с переселением из аварийного жилья мучения его бывших жителей должны закончиться. Однако для многих это только начало. Дело в том, что, согласно Жилищному кодексу РФ, граждан должны переселять из аварийного дома в жилье не хуже, чем в среднем по региону. Надо ли говорить о том, что в некоторых регионах и самое среднее жилье впору признавать аварийным! Более того, переселение из аварийных домов не совмещено с улучшением жилищных условий. Семь человек (бабушку, дедушку, папу, маму, троих детей), которые занимали комнату в бараке, по закону могут переселить в такую же «однушку».
«Считаю, что такой порядок нарушает права граждан, поскольку социальные и санитарные нормы пока никто не отменял, - комментирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. - Формулировка «не хуже, чем в среднем по региону» тоже оставляет желать лучшего. Думаю, что программу переселения из аварийного жилья нужно сочетать с программой улучшения жилищных условий. В противном случае переселение из «авариек» не решает проблемы многих граждан, а лишь отсрочивает необходимость принимать такое решение на неопределенный срок. Это калечит судьбы людей!»
Многие регионы и сами понимают, что неправильно переселять людей из аварийного жилья во вторичное. Новые дома для переселенцев строят, например, в Ивановской и Калининградской областях. «Мы были бы рады дать людям новые квартиры, - говорит Наталья Сильвентойнен, начальник отдела реализации жилищных программ Управления строительства Министерства строительства Республики Карелия. - Но, например, в 2008 году у застройщиков в городе не было ни одного проекта многоквартирного дома, который прошел бы государственную экспертизу. В жилье без экспертизы мы переселять не могли - и ждать тоже не могли. Поэтому в прошлом году все квартиры для аварийщиков Карелии выкупили на вторичном рынке: 7 в Петрозаводске и 48 в городе Кемь».
Регионы жалуются на то, что застройщики не учитывают при строительстве их интересов. «Мы должны давать «аварийщикам» столько же квадратных метров, сколько у них было раньше, - продолжает Наталья Сильвентойнен. - В новых домах обычно большие квартиры. Брать с людей деньги за лишние метры мы не можем. Фонд содействия реформированию ЖКХ покупку этих площадей тоже не софинансирует. Приходится брать все деньги из регионального бюджета, что влетает в копеечку - и тормозит процесс переселения».
В Костромской области в 2008 г. около 30% «аварийщиков» переселили во вторичное жилье, остальных - в новостройки. «В нынешнем году всех будем переселять только в новое жилье. Такое условие поставил нам Фонд содействия реформированию ЖКХ, - рассказывает Елена Кашкарова, директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Костромской области. - Также мы активно реализуем программу малоэтажного строительства. Возводим дома, где от двух до 12 квартир. Такое жилье даем тем, кто живет в сельской местности». Кстати, в малоэтажные дома переселяют некоторых «аварийщиков» и в Москве. Если семья стоит на очереди по улучшению жилищных условий и является многодетной (четверо детей и более), она может претендовать на отдельный коттедж прямо в городе.