Недавно Росстат обнародовал удивительные цифры: оказывается, 90% россиян... довольны своими жилищными условиями. Ничего, кроме саркастической усмешки, эта цифра у большинства россиян явно не вызовет. Сегодня на приобретение нормальной квартиры нужно копить десятилетиями, едва ли не треть страны живёт в домах, которые могут развалиться в любой момент, а ипотека, несмотря на все обещания, так и не стала доступной. «АН» попытались разобраться в том, светит ли гражданам России безболезненное решение жилищных проблем.
Для кого строим?..
Жилищная политика в современной России сегодня осуществляется по крайне странному, если не сказать – уродливому, сценарию. Министерство регионального развития РФ неутомимо строчит одну «жилищную» программу за другой. Как минимум раз в полгода руководитель ведомства и его замы торжественно отчитываются о наполеоновских планах. При этом центральной частью этих программ неизменно становится количество строящегося жилья. Например, «свежая» программа предполагает, что к 2020 году, то есть всего через 7 лет, ежегодный ввод жилья в России должен составить 140 млн. кв. м в год. Между тем возможности россиян это самое жильё приобретать, по оценкам экспертов, близки к нулевой отметке. Особый цинизм ситуации придаёт тот факт, что какую бы жилищную программу в России ни принимали, в её названии неизменно фигурирует слово «доступность». Однако, несмотря на красивые слова и проекты, стоимость жилья для большинства россиян была и остаётся заоблачной.
Статистика говорит сама за себя. Среднемесячная зарплата по стране в 2013 году составляет 27 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра жилья, по данным на первый квартал 2013 года, – 35 тыс. руб. (в этой цифре нашли отражение и супердорогое жильё в столице,и дешевизна «квадрата» в южных регионах). То есть, даже если представить, что среднестатистический россиянин будет каждый месяц откладывать половину этой зарплаты на заветные метры, стандартную «однушку» он сможет купить только через 8 лет. На уровне регионов картина выглядит ещё более печальной: разрыв между средней зарплатой и стоимостью квадратного метра доходит до 200%. Таким образом, очевидно, что на свои деньги квартиру сегодня не купить.
Отметим: нельзя сказать, что власти этого не понимают. Именно поэтому вторым пунктом в череде сладких «жилищных обещаний» значится развитие ипотечного кредитования (хотя в описанной выше ситуации такой жест выглядит, как минимум, издевательством).Здесь статистика покрасивее. По оценкам аналитиков, к концу 2013 года сумма ипотечных кредитов, взятых россиянами с января по декабрь, преодолеет планку в 1,2 триллиона рублей.Программы господдержки, которые сегодня реализуются, тоже выстроены по ипотечной схеме. Полная или частичная компенсация первоначального взноса, низкий процент – на таких условиях сегодня предлагают брать кредиты военным, педагогам, медикам, учёным и ряду других категорий населения.
Если учесть,что в начале двухтысячных в нацпроекте «Доступное жильё – гражданам России» – ставилась цель – к 2010 году выдавать кредитов на 415 млрд. руб. в год,похвалиться действительно есть чем. Однако, по словам аналитика Управляющей компании «ФИНАМ» Максима Клягина, популярность и темпы роста ипотеки объясняются всё той же единственной причиной – отсутствием иных путей найти средства на покупку квартиры.
«Шансы россиян купить квартиру на «свои кровные» стремятся к нулю, – рассказывает эксперт. – Доступное арендное жильё в стране, несмотря на громкие обещания, пока так и не появилось. Ещё несколько лет назад власти анонсировали строительство так называемых доходных домов, которые будут возводиться совместными усилиями государства и частных компаний. Было обещано, что цена аренды в таких домах будет более чем доступной. Тем не менее сейчас эта идея практически заглохла. Государство о партнёрстве по непонятным причинам больше не заговаривает, а частники не спешат строить такие дома из-за долгой окупаемости и невысокой потенциальной доходности. В итоге ежемесячный платёж за аренду квартиры зачастую сравним с выплатой по ипотеке».
Сколько стоит дом построить
В том, что цены на жильё лезут к заоблачным высотам, российские чиновники порой обвиняют жадных застройщиков. Однако реакцией на призывы власти удешевлять строительство в лучшем случае становятся оправдания, почему снизить цены ну никак нельзя.
По словам экспертов, условно себестоимость строительства можно разделить на четыре части: траты на стройматериалы (25%), строительно-монтажные работы (15%), аренда или приобретение земли (30%), необходимые согласования с администрацией и подключение к инженерным сетям (30%). При этом первая часть – в частности, стоимость строительных материалов, по словам Максима Клягина из УК «ФИНАМ», отличается самой стабильной ценой, которая не сильно разнится по регионам. И если эта цена растёт, то не выше чем в рамках инфляции. О ценах на землю и подключение к инфраструктуре этого не скажешь: здесь цифры могут «скакать» даже в разных районах одного города. При этом прозрачного ценообразования,в отличие от рынка стройматериалов, тут нет и в помине. Очень часто цены диктует местная администрация, не исключены и «коррупционные» траты. Себестоимость в таких условиях растёт как на дрожжах, что в конечном итоге сказывается на стоимости квадратного метра для потребителя.
«Частный бизнес не хочет и зачастую не может самостоятельно нести на себе все риски и издержки такого характера, – рассуждает М. Клягин. – Например, траты на прокладку коммуникаций с нуля велики даже для крупных компаний. Если бы застройщикам в рамках государственно-частного партнёрства выделяли участки с подготовленными дорогами, коммуникациями, инженерными сетями, социально-бытовыми объектами, себестоимость жилищного строительства упала бы примерно на треть. Пока власть не поймёт, что подключаться к процессу необходимо, ситуация так и не сдвинется с мёртвой точки».
Впрочем, по мнению специалистов, представители стройбизнеса вовсе не такие белые и пушистые, какими порой хотят казаться. В частности, непрозрачен в отрасли не только механизм ценообразования, но и механизм формирования прибыли –о размере которой, понятное дело, застройщики распространяться не спешат. Особенно если компания занимает монопольное положение на определённой территории.
Бесплатно? Не дождётесь!
По оценкам экспертов, крайне мало шансов улучшить свои жилищные условия и у тех, кому по закону положено бесплатное жильё или субсидия на его приобретение. Жилищная очередь, в которой сейчас томятся миллионы россиян, движется крайне медленно. Причина проста. Сегодня обеспечение жильём большинства тех, кому оно полагается, практически полностью лежит на нищих муниципальных бюджетах. А у нищих муниципалитетов попросту нет средств на покупку квартир (опять же так и подмывает вернуться к вопросу, для кого власть собирается возводить 140 млн. «квадратов» в год. – Прим. авт.). Например, в Ульянвске, по данным местной прессы, сегодня квартиры получают те, кто встал в очередь ещё в 70-х годах прошлого века, – то есть ждёт жильё более сорока лет. Всё потому, что новое муниципальное жильё практически не строится и не приобретается, а неприватизированные квартиры, которые переходят городу после смерти их владельцев, можно по пальцам посчитать: очередникам достаётся не более десяти в год.
Отметим, что вылететь из жилищной очереди сегодня можно в два счёта.Например, буквально до недавнего времени из жилищной очереди выкидывали многодетных, которые получили участок под индивидуальное жилищное строительство, – даже если этот участок расположен где-нибудь в чистом поле, коммуникации не подведены, а школа или детский сад – в нескольких километрах. Лишаются права на квартиры обитатели общежитий, которые с баланса предприятий передаются в муниципальный фонд. Если это происходит, люди, проживавшие в крохотных комнатушках, слышат от чиновников, что теперь у них появилось собственное жильё с правом на приватизацию – а значит, с местом в очереди можно распрощаться. Наконец, из-за дефицита «метров» в муниципальном фонде возможности купить квартиру или получить субсидию на неё лишаются даже те, кто вступил в широко разрекламированные программы из серии «Молодой семье – доступное жильё». Участвовать в таких программах могут супружеские пары, в которых и мужу, и жене не исполнилось 35 лет. Однако время ожидания порой так затягивается, что семья автоматически выбывает из программы, что называется, «по возрасту».
Если власть и делает что-то, чтобы очередь не росла, – так это постоянно ужесточает условия для тех, кто стремится получить от государства квартиру или субсидию на её приобретение. Сегодня единственный критерий для постановки в очередь – статус малоимущего и нехватка квадратных метров по социальной норме на каждого члена семьи. Однако эти простые на первый взгляд условия сегодня превратились в «прокрустово ложе». Например, надо быть не просто малоимущим – нищим: среднемесячный доход на одного члена семьи не должен быть выше мизерной цифры прожиточного минимума по региону, который кое-где не доползает и до 15 тыс. рублей. С нехваткой метров дело обстоит ещё веселее. Выясняя, действительно ли не соблюдена социальная норма, дотошные чиновники посчитают всё – даже, скажем, доставшуюся кому-то из членов семьи долю в «однушке», где физически нельзя проживать. Если общая площадь всех таких «кусочков» вылезает за рамки социальной нормы – с мечтой о постановке в очередь можно попрощаться.
Реплика эксперта
«Наше государство государство встало в позицию, когда решить жилищную проблему способны две «полярные» группы, – говорит депутат Государственной думы Галина Хованская. – Это самые бедные, которые теоретически могут дождаться субсидии или бесплатной квартиры, и относительно обеспеченные, которые в состоянии купить квартиру за наличные или взять ипотеку. Средний класс, который уже не считается малоимущим, но и ипотеку не потянет, наша власть «посадила между двух стульев»: для них способов решить жилищные проблемы сегодня практически нет. Единственным выходом для них могла бы стать как раз доступная аренда. Скоро Госдума должна окончательно принять законопроект, предполагающий строительство домов под некоммерческий найм, – для граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не подпадают под категорию малоимущности».
Остаётся только надеяться, что реализация этого закона не забуксует.
Крыша едет, дом стоит…
Глобальной жилищной проблемой в России остаётся и катастрофическое обветшание жилого фонда. Домов, у которых в прямом смысле этого слова едет крыша (а также трескаются стены и проваливаются полы), в России сотни тысяч. Заместитель министра регионального развития Сергей Вахруков на днях озвучил красноречивые цифры: по состоянию на 1 января 2012 года в стране насчитывалось 10,7 млн. кв. м аварийного жилья. В попавших в печальную статистику домах и квартирах сегодня проживают 700 тыс. человек, что сравнимо с населением приличного областного центра.
За сухими цифрами стоят трагедии и драмы миллионов людей. Как ни чудовищно звучит, до сих пор в России широко представлен такой тип жилья, как бараки довоенной и послевоенной постройки. Отметим, что само слово «барак» по словарному определению означает «лёгкую постройку для временного проживания». Но, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное. Например, в Анжеро-Судженске (Кемеровская область) таких «домов» без горячей воды и с удобствами на улице – около двух тысяч. В другом райцентре Кузбасса – Таштаголе – в бараках ютятся 517 семей. Примерно 2 тыс. человек ждут переезда в нормальное жильё в Ижевске: власти обещают снести ветхие бараки в ближайшие пять лет. Список можно продолжать бесконечно – в него попадёт, как минимум, каждый второй райцентр.
Попытки ликвидировать аварийный фонд российская власть предпринимает с 2007 года, когда для этих целей была создана специальная «кубышка» – Фонд содействия реформированию ЖКХ. На его счета перечислили 240 млрд. руб. и 40% этой суммы (96 млрд. руб.) запланировали потратить конкретно на расселение аварийного жилья. Деньги фонд выделял регионам на условиях софинансирования, строго контролируя процесс и даже лишая субсидий тех, кто не соблюдал поставленные условия (например, не успевал освоить деньги за определённое время).
Тем не менее, несмотря на то что с того момента некоторое число россиян смогло избавиться от падающих на головы крыш, в целом достижения на сегодняшний день оказались далеки от первоначальных планов. Шесть лет назад, когда запускали программу, власть насчитала в регионах 11 млн. кв. м аварийного жилья – при том, что подсчёты порой велись некорректно и многие подлежащие немедленному сносу дома посчитаны не были. Потом действие программы трижды продлевали: первоначальные планы закончить расселение «аварийки» к 2010 году с треском провалились. Время шло, статус аварийных обретали всё новые и новые дома. В итоге, если сравнить цифры шестилетней давности с сегодняшними (теми самыми 10,7 млн. «квадратов» по состоянию на 1 января 2012 г.), получится, что число непригодных для жилья «метров» за эти шесть лет в общем исчислении уменьшилось… на 300 тыс. кв. метров.Вряд ли такой результат можно назвать удовлетворительным.
Буквально на днях власть предприняла очередную попытку подстегнуть процесс ликвидации аварийного фонда. В начале октября премьер-министр Дм. Медведев утвердил подготовленную Минрегионом программу, в которой предложено расправиться с упомянутыми 10,7 млн. кв. м. «аварийки» за пять лет – до 1 января 2017 года.
Тем не менее, даже если власть выкрутится и расселит эти 700 тыс. человек, проблема непригодного жилья в России отнюдь не окажется решённой. Сейчас власть ведёт речь исключительно о расселении домов, формально признанных аварийными, – то есть таких, где износ несущих конструкций превышает 65% и присутствует угроза обрушения. Жильё, имеющее статус ветхого,осталось вне поля зрения чиновников. Между тем в стране его в разы больше, чем аварийного (в подобных домах проживают, по разным оценкам, более трёх миллионов человек), а принципиальной разницы зачастую нет. По чиновничьей логике жить в доме нельзя только в том случае, если он доведён до такого состояния, что может рухнуть в любой момент. «Мелкие неприятности» в виде обвалившейся штукатурки, повсеместной плесени и проржавевшего водопровода, который уже не подлежит ремонту, препятствиями для жизни не считаются.
Отдельный разговор – о том, какое жильё сегодня предоставляют переселенцам. Фонд занял жёсткую позицию, заявив, что ликвидация аварийного фонда не предполагает улучшения жилищных условий тех, кто в нём обитал.Это значит,что бывшие жильцы «авариек» получают жильё метр в метр, без учёта социальной нормы. То есть если семья из 10 человек ютилась в крохотной комнатушке в бараке, после сноса старого дома всем придётся переезжать в такую же по площади «однушку». Причём «однушка» ещё может считаться везением: при нынешнем подходе велики шансы получить комнату в просторной квартире и из ветхого, но отдельного жилья загреметь в коммуналку.
Примеров подобных драм в России достаточно. Например, в Арамильском городском округе (Свердловская обл.) застройщик возвёл для переселенцев дом, в котором нет однокомнатных квартир, зато есть просторные «трёшки». В эти «трёшки» и стали селить бывших обитателей общежития – по три семьи в одну квартиру. Следили при этом лишь за тем, чтобы каждой семье вне зависимости от её размеров было предоставлено столько же «квадратов», сколько было в общежитии. Аналогичная ситуация возникла в Нальчике, где в трёхкомнатные квартиры попытались селить по несколько многодетных (!) семей. Там ситуация дошла до того, что жителей аварийных бараков, для которых возвели два многоквартирных дома, чуть не переселили в новое жильё принудительно.Остановить этот кошмар удалось только после обращения в суд, который принял сторону жителей. Городу это решение в прямом смысле слова влетело в копеечку: теперь чиновники обязаны вернуть фонду развития ЖКХ 138 млн. руб., которые были потрачены на возведение незаселённых домов.