Кому сейчас нужна квартира? За те деньги, которые просят за малогабаритную однушку на окраине, можно построить собственный 200-метровый особняк неподалеку от города! Это не шутка. По расчетам «АН», это правило верно практически для любого российского города.
Как это вышло? Во всем виноват безудержный рост стоимости квартир. Дело в том, что цена квадратного метра в России окончательно оторвалась и от реальности, и от себестоимости. Ходят легенды о том, какие деньги российские строители накручивают на жилье. По разным оценкам, накидывают от 2 до 10 раз. По данным «АН», уж точно ни одна компания не берется за возведение дома, если он не принесет ей хотя бы 100% прибыли.
Спрашивается, за что столько дерут? Не проще ли в таком случае строить самому? Любой, кто возводил свой дом, знает простое правило, что уложиться можно и в 10 тыс. руб. за кв. метр. И даже дешевле. Тем более что «бегство» населения из квартир в собственные комфортабельные дома в пригородах – мировая тенденция. Чем мы хуже?
Квадратная радость
Ситуация с жильем в России просто катастрофическая. Похоже, некоторые чиновники делают все, чтобы опять загнать население в коммуналки. Звучит дико, но на деле – все к тому идет. Жилой фонд в стране изношен на 40%. Новых домов строится до безобразия мало – всего 0,3 кв. м на человека в год. Это втрое меньше, чем в Европе, и в 5 раз меньше, чем в США. К тому же девять из десяти россиян ни при каком раскладе и ни в каком городе не могут позволить себе безумно дорогие квадратные метры.
Чем это может обернуться? Молодым семьям некуда будет деваться, они начнут ютиться в квартирах родителей. Народ будет сидеть друг у друга «на головах». С каждым поколением жилищный кризис будет нарастать… Ясно, что это чревато социальным напряжением.
Стоимость постройки каменного дома в 150 м2 под ключ с участком и коммуникациями в России не превышает 2,2 млн. рублей.
Кажется, один президент Медведев противостоит орде тех чиновников, которым выгодны искусственный дефицит квартир и их постоянное подорожание. Он не устает увещевать власти городов: «Надо больше строить. Надо сделать жилье доступным». Но те и в ус не дуют.
Последняя надежда – на национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Государство обещает, что начнет строить по 140 млн. кв. м жилья в год. Семьи поселят в индивидуальных домах площадью 70–150 кв. метров. Обнадеживает, что государство уже сделало первые реальные шаги. Гигантские земельные наделы госведомств передадут в особый фонд. Он сможет распределять этот бесценный капитал только под строительство «народных коттеджей». Планируется, что их будут возводить от 500 тыс. до 1 млн. в год. Предполагается, что до 2020 г. домом обзаведется практически каждая российская семья.
Все хорошо, но удручают два момента. Прежде всего – цена вопроса. Цену квадратного метра в «народном» доме определили в 20 тыс. рублей. К тому же власти пока не уточняют – входят ли в эту сумму земля и коммуникации? Они увеличивают цену примерно вдвое. В любом случае, спрашивается, откуда наше население со средней зарплатой 15 тыс. руб. в месяц возьмет необходимые для покупки дома 2–3 млн. рублей? Да и стоимость метра, учитывая обещанную государственную помощь, выглядит сильно завышенной. По нашим расчетам, возвести собственный особняк во многих регионах выйдет дешевле.
Настораживает и второе обстоятельство. Дело в том, что в России уже была похожая федеральная целевая жилищная программа. Называлась она «Свой дом». Приняли ее аж в 1996 году. Чего только власти тогда не наобещали. Обеспеченность жильем в стране хотели повысить до 28 кв. м на человека. Заодно тогда вышел и знаковый указ президента Ельцина. Он предписывал добиться, чтобы стоимость строительства одного квадратного метра в индивидуальном доме не превышала среднего для региона двухмесячного дохода на душу населения. Правда, и в том документе не уточнялось, входят ли в эту цену земля и инженерные сети…
В общем, что-то это сильно напоминает. Где они – те дома и дешевые квадратные метры? Конечно, нынешняя власть не в пример крепче. Да и денег у нее куда как больше. Будем надеяться, что уж она-то сдержит обещания. Но лучше все-таки скрестить пальцы…
Золотая сотка
Иными словами, на государство надейся, а сам не плошай. Если жилье нужно позарез – в нынешней ситуации лучше строить его самому. С чего начать?
Процесс возведения загородного дома делится на три больших этапа. Первый и самый важный – покупка участка. Второй – подведение коммуникаций. Третий – собственно строительство. Начнем с выбора земли. «Покупайте землю, ее больше не делают», – советовал еще Марк Твен. С тех пор ничего не изменилось. Собственный надел может стать очень выгодным вложением капитала. В среднем по России земля дорожает на 20–30% в год.
Разброс цен на участки очень велик. Раз мы строим дом, в котором собираемся жить круглый год, нужен участок с коммуникациями. Лучше всего, чтобы туда были подведены газ и электричество не менее 5 кВт. Этого хватит, чтобы создать комфорт не хуже, чем в городской квартире. Понятно, что такие участки стоят дороже всего. Но даже в Московской области можно найти такие варианты: 10 соток земли в охраняемом поселке с газом и светом – за 1 млн. рублей. На таком участке все полностью готово для возведения дома. Правда, это – одно из самых дешевых предложений.
Само собой, за пределами Московской области цены будут значительно ниже. По данным «АН», в Краснодарском крае подобный участок обойдется в 400–500 тыс. руб., в Новосибирской обл. – в 300–500 тыс. руб., в Омске – в 350–400 тыс., в Красноярске – в 250–400 тыс. рублей.
Можно и сэкономить. Во-первых, купить меньше земли – для дома достаточно и пяти соток. Во-вторых, специалисты советуют присмотреться к расположению надела. Действует простое правило – участки, расположенные вдоль дороги, стоят ровно вдвое дешевле таких же, но находящихся в глубине поселка. В-третьих, участки без газа и света обходятся в несколько раз дешевле. Не исключено, что выгоднее будет подвести коммуникации самому. Лишь бы было откуда.
Пригород состоит из деревень, поселков или поселков городского типа, садово-дачных кооперативов… Что предпочесть? С одной стороны, окраины райцентров и поселков городского типа нашпигованы предприятиями. Зато там гарантированно можно найти развитую инфраструктуру. Почти всегда есть возможность подключиться к магистральному газу, центральному водоснабжению и канализации.
Покупая участок в деревне, нужно прежде всего выяснить, есть ли там газ и «нормальный» свет. Часто в деревнях действуют жесткие ограничения на потребление электроэнергии – не более 2–3 кВт. Этого мало. Что касается дачных кооперативов, то там цены, как правило, ниже всего. Причем они зависят не столько от удаленности поселка от города, сколько от качества почвы (чернозем дороже, чем глина и торфяник).
Привет от монополий
Итак, участок выбран. Предположим, это надел в 10 соток недалеко от города. Правда, газа и света на нем нет. Зато он обошелся в 250 тыс. рублей. По нашим данным, это нормальная цена для окрестностей всех российских мегаполисов. Конечно, за исключением Москвы и Сочи...
Земля есть, значит, пора подводить коммуникации. Газ, свет, вода. Важнее всего – газ. Дело в том, что он позволит очень сильно сэкономить на отоплении дома. Считайте сами. Можно топить дровами (печкой или камином). Но в этом случае кто-то должен постоянно находиться в доме, чтобы следить за огнем. Та же проблема касается угольных котлов. Их нужно загружать топливом дважды в день. Иначе не оберешься проблем – придется сливать воду во всех трубах. Можно топить соляркой. Но это влетит в копеечку. В осенне-зимний сезон на отопление дома общей площадью 200 кв. м нужно 6 кубометров солярки. Итого – порядка 100 тыс. рублей. Кроме того, такой котел должен регулярно обслуживать специалист. Самое дорогое отопление – электрическое. Хуже всего, что на дом в 200 кв. м нужна мощность в 20–30 кВт. Где ее взять и чем платить?
Газ гораздо дешевле и удобнее. Котел работает автоматически, присмотра почти не требует. Он греет и дом, и воду... Правда, стоит такая техника от 150 тыс. руб. (с разводом труб и радиаторов по зданию). Но это еще цветочки. Гораздо дороже обойдется подключение к магистральной газовой линии. В зависимости от региона и удаленности трубы это может стоить от 50 тыс. руб. и – до бесконечности… Монополисты – «облгазы» – накручивают так, что мало не покажется. Например, в Московской области стоимость подключения дома к газу – от 200 тыс. рублей. И это при условии, что он уже идет по соседним участкам…
Электроэнергия обойдется в 20–60 тыс. руб. за кВт (итого – минимум 100 тыс. руб.). Магистральная вода – в 25– 70 тыс. рублей. Хотя за те же деньги можно вырыть собственный колодец и поставить электронасос. В общей сложности на коммуникациях набегает весьма внушительная сумма. Например, в Московской области «полный комплект» из газа, света и воды запросто может стать в 1,5–2 млн. рублей. В среднем по России можно уложиться в 300–500 тыс. рублей.
Если бы еще из расходов вычесть хотя бы часть стоимости подключения к коммуникациям! Вот тут-то и открывается простор для реальной помощи со стороны властей. Почему бы правительству не дать по рукам полугосударственным монополиям? Очевидно, что, если они снизят нынешние невероятно высокие тарифы на подключение к газу и свету хотя бы вдвое, комфортное жилье станет гораздо ближе к населению.
Власти могли бы вложить деньги в инфраструктуру. Что мешает начать комплексную подготовку земли под коттеджную застройку? Это радикально снизило бы стоимость подключения новых домов к коммуникациям. Саму землю можно продавать со скидкой и в рассрочку. К тому же в новые поселки протянулись бы современные дороги. Как следствие – появились бы школы и детские сады.
А собственные дома люди построят себе сами. Зачем навязывать им скучные типовые проекты? Тем более что при таком раскладе для многих российских семей жилье станет по-настоящему доступным.