Теперь рассчитывать на ставку в 11–13% уже будет нельзя, а значит, тем, кто захочет заключить ипотечную сделку, надо приготовиться к выплатам в среднем по 15% годовых. Застройщики ожидают падение спроса, чиновники, как и положено, пытаются сохранить оптимизм, а потенциальные покупатели, которым труднее всего, подсчитывают, во сколько им обойдётся покупка квартиры.
Итак, ипотека уже не будет столь «доступной», ставки вырастут, а о предвыборных обещаниях четырёхлетней давности – понизить ипотеку до 8,5% к 2015 году – уже никто и не вспоминает. Однако решать жилищный вопрос людям как-то надо, тем более что вокруг столько рекламы и цены вроде как не очень высокие. Вот только какими они окажутся в новых ипотечных условиях?
Если вы придёте в офис продаж какого-нибудь известного застройщика или обратитесь в агентство недвижимости, то вам легко рассчитают стоимость квартиры по ипотеке. Арифметика тут несложная.
Допустим, вам приглянулась дешёвая квартира за 2 млн рублей в какой-нибудь новостройке, где ещё нулевой цикл и ввод жилья запланирован в лучшем случае на 2017 год. Два миллиона – это чаще всего студия или однушка в многоэтажном жилом комплексе на выселках. Часто эти ЖК раскрашивают в яркие жизнерадостные цвета, что только повышает их привлекательность. Правда, инфраструктура и транспортное сообщение там подчас вызывают много вопросов. Но вы решились: проверили застройщика, почитали отзывы в Интернете и, собрав волю в кулак, готовы раскошелиться. Предположим, денег у вас только на первый взнос, где-то тысяч триста или четыреста. По словам менеджеров самого большого в городе агентства «Петербургская недвижимость», ипотечных клиентов, имеющих не более полумиллиона на первый взнос, сегодня большинство.
От условной цены в 2 млн отнимаем первый взнос (пусть будет 400 тыс.) и получаем сумму кредита – 1 600 000 рублей. Без проблем менеджер агентства, а потом ещё и сотрудник банка, в который вы за кредитом пойдёте, подсчитает, что ежемесячный платёж в течение 20 лет составит около 38 тыс. рублей – это при 15% годовых и без всяких дополнительных выплат. Именно на эту цифру покупатели обращают внимание прежде всего, и на этой цифре стараются концентрировать их внимание менеджеры по продажам. Просто потому что она менее травмирующая: 38 тыс. в месяц – это, если верить Петростату, почти 85% среднего заработка в Петербурге. А что же по поводу итоговой суммы?
Она впечатляет куда сильнее. При размере кредита в 1,6 млн рублей и процентной ставке в 15% годовых вы за 20 лет заплатите 8,9 млн рублей! При этом переплата составит почти 7,3 млн рублей. И отдавать деньги вам придётся до 2036 года.
Через 20 лет однокомнатная квартира где-нибудь в Девяткино или в Кудрово станет наконец-то вашей, и вы сможете при желании её продать. Зачем? Ну, например, чтобы заплатить за первый взнос и купить по ипотеке или даже по программам рассрочки двушку. Ведь к тому времени ваши дети вырастут, а жить вместе с ними в одной комнате – это, прямо скажем, не то, о чём вы мечтали.
Конечно, никто не знает, какова будет рыночная стоимость подобной квартиры через 20 лет, и тем более никто не знает, сколько к тому времени будет стоить рубль. По недавним оценкам Минфина, в застойном состоянии нашей стране пребывать ещё 15 лет. Причём застой надо расценивать как оптимистичный сценарий, потому что он исключает резкое падение доходов населения, то самое падение, которое происходит сейчас.
В любом случае застой не предвещает уверенного роста цен на рынке недвижимости, и едва ли однушка при таких условиях подорожает за 20 лет в 4 раза. Тем более что на вторичном рынке петербургское жильё эконом-класса («хрущёвки», «брежневки», «корабли» и прочее) сегодня даже дешевеет.
Ещё один важный аспект – продать старую квартиру в Петербурге сейчас очень сложно. Если только вы не скидываете цену до неприлично низких отметок. «Да, вашу квартиру оценили в 2,5 миллиона рублей, и она находится в обжитом Красносельском районе, но продать её в течение полугода за эту цену вы вряд ли сможете, – говорит агент по недвижимости с 20-летним стажем Ирина Стрельникова. – Сами посудите, зачем людям покупать однокомнатную квартиру в уже потрёпанном доме советских времен, если они смогут купить абсолютно новое жильё за эти же деньги в новостройке чуть дальше по Петергофскому шоссе?» Пример, который приводит Стрельникова, очень показателен. Кстати, дорогие квартиры в историческом центре продать тоже очень сложно. «Или вы демпингуете до предела, или ждёте удачи», – резюмирует агент.
Специалисты рынка недвижимости удачи или же перемен к лучшему ждать не советуют. Доступнее жильё в городе точно не станет, а падение цен может произойти, если вместе с ними упадет всё, в том числе доходы простых людей.