Откуда в городских квартирах берется горячая вода? Присмотритесь: в жилых кварталах во дворах домов стоит немало довольно неприглядных приземистых «коробок» размером с крупный гараж. Эти одноэтажные здания - так называемые центральные тепловые пункты (ЦТП). Именно к ним подведены магистральные трубы, по которым горячая вода от громадных ТЭЦ и котельных поступает в районы города.
Каждый тепловой пункт принимает потоки теплоносителя для батарей отопления и холодной воды из магистральной трубы. И распределяет их на несколько жилых домов. Его оборудование следит за давлением, температурой и прочими важными параметрами. Даже такими тонкостями, как жесткость воды, содержание в ней кислорода и железа, а также показатель pH. Кроме того, именно в ЦТП производится подогрев водопроводной воды. Затем, пройдя через трубы в квартирах, вода постепенно остывает, поступает обратно и в конечном счете возвращается на ТЭЦ. Откуда ее опять направляют снабжать теплом наши дома.
Все эти технические тонкости были бы интересны только специалистам, если бы не одно «но». В любом крупном городе - сотни ЦТП. В Москве - вообще более десяти тысяч. Огромное число теплопунктов располагается в самых престижных районах города. Причем не гденибудь на отшибе, а в шаговой доступности от жилых домов. Обычно - на расстоянии не более 500 метров. Вот и получается, что тепловые пункты стоят на золотой земле. Что с того? В Московской объединенной энергетической компании (МОЭК) сделали простой расчет. Если сменить устаревшую начинку станций на современное оборудование, получится тройная выгода.
Во-первых, теплопункты станут намного надежнее и экономичнее. Заменив старые теплообменники, насосы и трубы на современные, потери тепла, которое поступает в квартиры, можно сократить на 40%.
Во-вторых, новое оборудование гораздо компактнее. Оно занимает всего четверть того места, на котором располагаются нынешние агрегаты. «Старые тепловые установки размещались на 120-180 кв. м, в то время как новые занимают всего 30-40 кв. метров», - поясняют инженеры МОЭК.
В-третьих, вместо нынешних невыразительных одноэтажных «бараков» на той же земле можно построить современные красивые двух, трехэтажные здания. В подвале будут стоять машины, обслуживающие теплосеть. А сверху расположатся магазины, химчистки, кафе, ремонтные мастерские и прочие объекты социальной инфраструктуры. И все это - в самом центре жилых кварталов со сложившейся застройкой.
В общем, просто сказка, а не предложение. Дело было за малым - требовалось одобрение городских властей. Благо в мэрии очень заинтересовались планом. Там сообразили, насколько масштабной и полезной может получиться программа.
По расчетам, переоборудование хотя бы 2 тыс. ЦТП даст городу дополнительно 1 млн. кв. м новых нежилых площадей. Для сравнения: с 2004 по 2007 г. в Москве построили 2,2 млн. нежилых квадратов. Столько же планируется создать в 2008-2011 годах. Больше просто не получается изза острого дефицита земли.
Почему нужна реконструкция?
Крупные аварии в теплосетях - не редкость. Например, под самый Новый год рванул шов магистральной трубы теплоснабжения в Улан-Удэ. Из-за этого без тепла и горячей воды осталась значительная часть Советского района города. В Нижнем Новгороде «праздничный» разрыв трубы произошел 2 января. Из-за этого на два дня остались без тепла и горячей воды жители 25 многоэтажек. Местная прокуратура даже завела уголовное дело по статье «Халатность».
А самая крупная в нынешнем году авария случилась в Питере. Там в конце января ночью прорвало трубу с горячей водой на Васильевском острове. Начали вымерзать 300 жилых домов.
Между тем это как раз те помещения, которых так не хватает малому бизнесу. Насколько велик дефицит? «Обеспеченность столичного малого бизнеса помещениями в среднем - 5 кв. м на одного сотрудника. Это в 3 раза меньше аналогичных показателей в Европе и в 5 раз меньше, чем в США»,- поясняют в московском Департаменте поддержки и развития малого предпринимательства. В общем, с «жильем» для небольших предприятий в столице - просто беда. Да и основная часть новых зданий возводится на окраинах. Это не решает проблему с острой нехваткой социальной инфраструктуры в старых районах города.
Так что за мэрией дело не стало. Городские чиновники обеспечили программе зеленый свет, подготовив программу «О комплексной реконструкции зданий центральных тепловых пунктов и тепловых сетей». Она предусматривает реконструкцию 3 тыс. ЦТП. Суть плана такова.
МОЭК договаривается с частными инвесторами, готовыми вложить средства в переоборудование станций и строительство новых зданий. В обмен предприниматели становятся собственниками всех квадратных метров. Кроме тех, на которых стоит тепловое оборудование, и площадей, необходимых для его обслуживания. Иными словами, им достается практически все здание в 1,5-2 тыс. квадратов. В чем тут выгода каждой из трех сторон?
Тепло без отключений
Почему во всех мегаполисах страны летом обязательно на несколько недель отключают горячую воду? Давление в магистральных трубах высокое, а температура жидкости доходит до 100 градусов. Так что нагрузки на металл очень велики, и состояние труб необходимо проверять каждый год. Но в замкнутом контуре при ремонте магистрального водопровода поток никак не получится пустить в обход.
Проблему могла бы решить только установка индивидуальных котельных в каждом жилом доме. Они получают холодную воду и на месте нагревают ее до нужной температуры. Но частные котельные - очень дорогое удовольствие. Вряд ли жители российских многоэтажек согласятся скинуться по несколько сотен тысяч рублей с квартиры, чтобы смонтировать в подвале такую установку.
Энергетики обновляют оборудование. Они получают огромную экономию и заодно резко поднимут качество обслуживания.
Инвесторы открывают на своих площадях магазинчики, парикмахерские, спортивные залы и т.д. Есть и еще одна тонкость. В столице запрещена точечная застройка. Значит, возвести новое здание в старом районе невозможно. Но программа реконструкции ЦТП не считается точечной. Так что, по сути, это единственный оставшийся способ проникнуть в престижные районы.
А городские власти решают проблему острой нехватки магазинов шаговой доступности. Одновременно город получает значительные площади для развития малого бизнеса. Ну и помимо прочего город станет гораздо краше.
Как ни крути, программа получается и полезная, и выгодная. Да и вложения, по московским меркам, нужны совсем не большие. Значит - дело только за инвесторами.
На вопросы «АН» отвечает генеральный директор МОЭК Александр Ремезов:
Как появилась идея реконструкции станций?
- Мы увидели, что оборудование большинства ЦТП занимает максимум треть площади. То есть внутренняя часть помещения в большинстве случаев пустует. Затем специалисты «МОЭКПроект» рассчитали, что после реконструкции общая площадь здания увеличится в 2,5-3 раза.
Возьмем конкретный пример: центральный тепловой пункт на ул. Костромская. Его исходная площадь - 474 кв. м. После реконструкции она составит 1421 кв. м. При этом под оборудование и вспомогательные помещения пойдут 190 кв. м, а под размещение предприятий шаговой доступности - 1231 кв. м.
Важно понимать, что после реконструкции здание принципиально меняется. Из технологического объекта оно превращается в мультисервисный центр. Это будут химчистка, прачечная, приемный пункт, маленький магазинчик, ремонт обуви, парикмахерская - все, что должно быть под рукой. А сам ЦТП будет занимать в лучшем случае четверть здания в цокольном этаже.
Исходные размеры площадей существующих зданий ЦТП, отобранных в результате обследования для проведения реконструкции, колеблются от 200 до 600 кв. м.
- Реконструированные станции остаются в вашей собственности?
- Основная доля собственности будет принадлежать тем, кто будет финансировать реконструкцию этого объекта. Инвестор - значит, инвестору, город - значит городу, МОЭК - значит, МОЭКу.
Теплоэнергетическое оборудование, а также помещения для его размещения и обслуживания останутся в собственности ОАО «МОЭК». Как и прежде, оборудование будет обслуживаться высококвалифицированными специалистами ОАО «МОЭК». Процесс реконструкции центральных тепловых пунктов не снимает с ОАО «МОЭК» ответственность за надежное обеспечение отоплением и горячим водоснабжением более двух третей столичных объектов.
- Ваш интерес?
- Одним выстрелом убивается несколько зайцев. Первое: мы экономим земельные площади для города, создаем социальную инфраструктуру внутри кварталов - это польза для жителей. Второе: наш интерес в том, что в процессе реконструкции мы меняем старое оборудование на новое, энергосберегающее.
- Во сколько обойдется реконструкция каждой станции?
- По предварительным расчетам, от 80 до 100 млн. рублей. Но с учетом сегодняшней финансовой обстановки мы принимаем меры по удешевлению этих проектов. Чтобы инвесторам было интереснее с нами работать.
- Как будут использоваться площади? Смогут ли инвесторы сами решать, что с ними делать?
- Не совсем так. Уже на уровне подготовки проекта четко определяется функциональное назначение здания. Оно согласовывается с префектурами, управами и населением. Так что, если определят, что это будет магазин, а потом инвестор решит все поменять - ничего не получится. В этом случае с ним расторгнут договор аренды земли - и до свидания.
- Сколько времени займут работы на каждой станции?
- Это зависит от места и площади. В среднем, по нашим расчетам, реконструкция займет порядка 550 дней, то есть - около полутора лет.
- Вся программа предусматривает реконструкцию 3 тысяч ЦТП. Удастся ли ее реализовать за пять лет?
- Надеюсь, да. Минимальный темп, который нам нужно набрать, это примерно 100 ЦТП в год, первый год подготовительный, потом - уж как пойдет.
Но в принципе это реально.