Ростовский бизнесмен в суде добивается спасения здания, доведенного властями до опасного состояния.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (АССКО) в Краснодаре повторно рассмотрит спор ростовского предпринимателя Василия Данилова и прокуратуры (дело А53-39860/2024). Бизнесмен ведет тяжбу с надзорным органом по поводу действительности торгов за право выкупа государственного подвала в принадлежащем ему офисном здании в Ростове. Доведенное властями до плачевного состояние, это подполье начало угрожать целостности фундамента и функциональности всего бизнес-центра. Чтобы спасти здание бизнесмен вынужден был поучаствовать в аукционе. Однако после завершения конкурсных процедур прокуроры досмотрели в некоторых местах аукционной документации опечатки и затеяли процесс по признанию совершенной сделки недействительной. Пока бизнесмен в судах пытается сохранить результаты торгов, закидывая прокуроров неудобными вопросами, конструкция фундамента здания продолжает деградировать.
Подвал съехал – проблемы остались
Ранее «АН» рассказывали историю доведенного до разрухи подвала в восьмиэтажном офисном здании в Пролетарском районе Ростова-на-Дону неподалеку от парка им. Николая Островского. Предприниматель Василий Данилов в ходе приватизации в 90-х годах прошлого века выкупил этот объект вместе прилегающим к нему земельным участком и организовал в нем арендный бизнес. Подвал власти тогда решили оставить для организации бомбоубежища. Но за три десятка лет они так не смогли реализовать свои планы.
Все это время подвал стоял без электричества, водоснабжения, канализации, вентиляции и отопления, периодически подтапливался грунтовыми водами. Из-за подтоплений и перепада температур между неотапливаемым подвалом и отапливаемым первым этажом в фундаменте начали образовываться трещины. Когда чиновники поняли, что подвал начала представлять из себя не актив, а проблему, они решили избавиться от него и в начале 2024 года выставили объект на аукцион.
Подвал, конечно, не соответствовал техрегламенту безопасности зданий, требовал серьезной и дорогостоящей реконструкции. Но он угрожал арендному бизнесу, и предприниматель принял решение выкупить его, чтобы привести в порядок и защитить свое здание. Он выиграл организованные Росимуществом торги, выкупил объект. Но реализовать планы по реконструкции разваливающегося подвала он не успел, так как областная прокуратура потребовала признания торгов и договора недействительными.
Логика проиграла в суде
Как выяснилось, в извещении о торгах чиновники допустили ошибку: они указали, что подвал находится не в Ростове-на-Дону, а в Каменск-Шахтинском (это порядка 130 км к северу от Ростова). Прокуратура заявила, что это существенно затруднило для потенциальных участников аукциона поиск объекта на сайте и создало препятствия для участия в конкурентной борьбе за него.
Предприниматель пытался доказывать, что ошибка была допущена только в одном из промежуточных документов аукционной документации – во всех остальных местах (изначальном плане-графике приватизации, прикрепленной к аукционной документации выписке из ЕГРН, других материалах, извещении о торгах, размещенном на электронной торговой площадке) адрес был указан корректно. Кроме того, основной идентификатор объекта – кадастровый номер, везде был проставлен правильный (и этого по закону вполне достаточно). Иными словами, любой, кто жаждал бы получить информацию разваливающемся подвале, легко мог бы это сделать.
Изначально Арбитражный суд Ростовской области, а вслед за ним и апелляционный суд согласились с тем, что допущенное нарушение не является существенным. Но окружная кассация восприняла доводы прокуратуры и вернула дело на пересмотр — перепроверить, не были ли нарушены права потенциальных участников торгов. Ростовские суды оказались поставлены в положение, при котором результаты торгов им пришлось отменить.
Расстрелять здравым смыслом
Василий Данилов всегда на лету ловил суть момента. И в этой ситуации он понял: реконструкции подвала в ближайшие годы ему не видать. Дать объекту ладу чиновники не смогли за 30 лет. Думать о том, что они вознамерятся привести объект в порядок сейчас, по меньшей мере, наивно. Значит, фундамент продолжит разрушаться, и даже не хочется думать, к каким это последствиям может привести дальше.
С возвратом уплаченных за объект денег у него также возникнут проблемы — представители Росимущества так прямо и заявили ему, что не знают, когда смогут обеспечить возврат средств. В бюджетные расходы этого года эти средства не заложены. В лучшем случае они будут предусмотрены там только в следующем году. И то, вероятно, для этого их придется понуждать судом.
Есть еще шанс на то, что чиновники объявят новые торги. Но опять-таки, вернутся ли к тому моменту деньги? А если и вернутся, то аттракцион с опечатками, последующими обжалованиями и судами — это игра, в которую с чиновниками можно играть вечно.
Поняв, что загнан в угол судебными актами, принятыми по требованиям прокуратуры, бизнесмен принял удар судьбы и приготовился испить горькую чашу тяжбы с надзорным ведомством до дна. Но при этом он решил доставить себе удовольствие тем, чтобы из глухой обороны, как в тире, в упор «расстреливать» доводы иска и абзацы судебных решений с помощью особо опасного оружия – оружия, от которого не спрятаться за гербовой бумагой с печатями и погонами. Это оружие крайне жестоко, несмотря на его конвенциональность. Оно взывает к ответам. Не получив их, оставляет у наблюдателя интеллектуальный восторг от распознания ошибки, а у оппонента — давящее занозное чувство того, что что-то все-таки сделано не так. Имя этому оружию – здравый смысл.
Суд – место для неудобных вопросов
Устроившись поудобнее за компьютером, предприниматель начал прицельную пальбу тезисами, легшими в основу его жалобы в АССКО.
Первый вопрос, который он поставил перед судом: а кто же является ущемленной стороной в этой сделке? Прокурор говорит: пострадал неопределенный круг лиц, который не смог поучаствовать в торгах, потому что не смог найти этот лот из-за опечатки.
Но секундочку. Компьютерные эксперты исследовали этот вопрос и дали заключение, что проблем с поиском объекта нет, объект легко находится как по адресу, по виду, так и по кадастровому номеру.
Далее – где пострадавшие? Закон требует не предполагать их наличие, а предъявить конкретных пострадавших. Где те люди, которые 200-м благоустроенным подвальным и цокольным помещениям в новых домах Ростова предпочтут несоответствующий техрегламенту разваливающийся затапливаемый подвал без коммуникаций и прав на земельный участок в доме 1974 года постройки? Они не были предъявлены суду.
Уж кого и можно назвать пострадавшей стороной в этой сделке, так это самого покупателя Василия Данилова. С учетом того, что подвал не соответствует техрегламенту, а Росимущество при продаже указало, что реализуемое помещение является нежилым, то фактически ему продали некондиционный объект, не соответствующий заявленным характеристикам. По сути, коммерсант оказался обманут. Вдобавок он вынужден теперь бегать за своими деньгами, которыми с удовольствием пользуется Росимущество.
И отсюда вытекает следующий вопрос: почему же прокуратура подает иск в интересах лица, допустившего нарушение в оформлении документов, которое ввело покупателя в заблуждение относительно качественных характеристик объекта и против лица, действовавшего добросовестно, являвшегося слабой стороной в сделке и заплатившего деньги за некондиционный товар?
Витает в воздухе и такой вопрос. Раз нарушения в виде опечатки столь существенны, чтобы признавать сделку недействительной, может быть, прокуратура инициировала и наказание должностных лиц, виновных в столь значительных нарушениях (кстати, за подобные ошибки в организации торгов предусмотрена административная ответственность по ст. 7.30.5 КоАП РФ)? Но нет. Прокуратура, столь рьяно добивающаяся отмены сделки, не инициировала никакого административного дела. И в результате «столь глобальных нарушений» ни один чиновник не пострадал. Это умиляет, не так ли?
Совсем уж нелепой ситуация предстает при попытке ответить на такой вопрос: если прокуратура при подаче иска действует также в интересах Росимущества, то почему она подает иск к Росимуществу? Как такое, в принципе, возможно? Где-то во всем этом, несомненно, зарыта какая-то логика. Но, пожалуй, она (скажем мягко) не является очевидной для всех. И, конечно, можно было бы просто посмеяться над ней. Но проблема – в том, что это логика прокуратуры, она воспринимается судами и ложится в основу их решений.
«Защитили, нечего сказать»
Предприниматель задается вопросом: какие такие интересы общества и государства требуют обращения с иском в защиту интересов нарушителей закона против добросоветной стороны? Неужто под интересами общества и государства прокуроры подразумевают «право» Росимущества несколько раз продать подвал, каждый раз повышая его цену, при этом более двух лет продолжая незаконно пользоваться чужими денежными средствами, и при этом избежать ответственности за действительные, а не мнимые нарушения закона?
Этих, а также ряд других риторических вопросов коммерсант, как говорится в народе, напихал в кассационную жалобу полную панамку.
Справедливости ради редакция задала ряд из них в органы прокуратуры, попытавшись выяснить позицию надзорного ведомства по данному спору. Однако она получили ответ, в котором зампрокурора Ростова-на-Дону Иван Панчишкин пресек эту попытку, пояснив, что прокурор не обязан давать каких-либо объяснений по существу находящихся в его производстве дел и материалов (разумеется, при этом он сослался на закон). Также он предложил, если газету не устроит его ответ, обжаловать его вышестоящему прокурору или в суд.
Наша редакция, конечно, не намерена оспаривать отказ от комментария, но согласитесь, заданные бизнесменом вопросы от этого не перестали висеть в воздухе.
Мы же, тем не менее, намерены далее следить за развитием этой истории. Заседание по делу в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа намечено на 9 июня.
Ремонт фундамента отложен на неопределенный срок.