Налоговая командует: «Всем выйти из тени!»

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Ну да ладно. Расскажем о тех изменениях, которые касаются как тех кто сдаёт, так и тех, кто снимает квартиры.

Часто собственники избегают оформления договора при сдаче квартиры и уплаты налога, поскольку считают их лишними тратами. Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Договор аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность возникает у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно этот факт — факт передачи денег — налоговые органы и доказывают в суде. Сам факт проживания им доказывать не нужно.

«Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и еще 3500 ₽ получать от арендаторов на оплату коммунальных услуг, без учета льгот в месяц налоги за квартиру будут равны: 38 500 × 13% + 872 / 12 = 5079 ₽, а в год — почти двойному размеру месячного дохода, 60 948 ₽», — поясняет эксперт.

Платить полные 13% жалко. Но можно снизить налоговые платежи. Для этого можно зарегистрировать статус ИП или стать самозанятым. Но для ИП есть и обязательные взносы за себя. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года. В 2024 году это составляет 49 500 ₽. Если доход превысит 300 000 ₽ с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Но есть ещё способ легально зарабатывать на аренде.

«Сдавать квартиру в аренду можно на патенте. Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Патент — это те же 6%, но от потенциально возможного дохода. Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме. Обязательные взносы в 2024 году — 49 500 ₽. Если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 ₽ в год. Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — ИП с патентом — будет платить 90 588 ₽ за год», — разъясняет специалист.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.

«Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 872 ₽ = 14 732 ₽», — комментирует эксперт.

А что будет, если продолжать сдавать квартиру «в чёрную»? Может нечего страшного?

«Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду. Откуда берется эта сумма в 577 000 ₽? В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, то получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽», — поясняет специалист.

В общем же, если об уклонении от налогов узнают, то неприятностей можно заполучить много и они серьёзные. Вот список наказаний за неуплату налогов:

— Взыскание неуплаченной суммы налога.
— Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.
— Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
— Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽.
— Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
— Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

К тому же, с середины 2024 года в России начала действовать система учёта сдачи в аренду жилых объектов. Расчеты под контролем налоговой, комиссии для арендаторов и штрафы уклонистам-арендодателям. Владельцы арендной недвижимости обязаны внести свои квартиры и дома в единый список арендного жилья, иначе сдача их в аренду будет незаконной. Со всеми вытекающими из этого последствиями. Все лица, сдающие недвижимость, теперь обязаны оформить налоговый статус как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Те, кто не захочет регистрироваться или платить налоги, столкнутся с серьёзными штрафами.

Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Если кратко:

— Для защиты от претензий соседей и УК, что в квартире незаконно живут посторонние люди. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
— Договор дисциплинирует жильцов. В нем зафиксированы их личные и паспортные данные — понятно, к кому предъявлять претензии, если что-то пойдет не так. Вписано обязательство содержать квартиру в порядке, оплачивать свое проживание в ней, обеспечивать сохранность имущества и заблаговременно предупреждать о намерении съехать. Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
— С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
— Можно получать платежи по безналичному расчету и не бояться, что квартиранты съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Это возможно, ведь договора нет, а значит, не было и обязанности платить. Деньги придется вернуть как неосновательное обогащение.
— Нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую.
— Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой.
— Можно не бояться, что привлекут к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Санкция по этой статье — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это больше 577 000 ₽ за месяц. В остальных случаях нарушитель просто уплатит налог, а еще пени и штраф — 20% от сокрытой суммы.
— Если человек сдает жильё и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность.
Сегодня становится интересным пункт выгоды сдачи квартиры легально «нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую». У налоговых органов есть несколько источников информации:
— Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
— Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
— Риэлторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
— Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
— Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Верховный суд разрешил производить доначисление налогов на основании показаний свидетелей.

«А это значит, что если квартиранты заявят о том, что снимали жильё без официального договора, а соседи подтвердят то, что квартира сдаётся длительный срок (а уж такие найдутся всегда), то Верховный суд России признает законным начисление налогов, если налогоплательщик не предоставит документы, позволяющие точно определить сумму недоимки, с учетом показаний свидетелей», — говорит эксперт.

Хорошо ли это для государства? Скорее всего — да. Таким образом, в скором времени на рынке аренды жилья в России не останется вне налогового контроля. Хорошо ли это для арендодателей? Наверное, не очень. Ибо есть много тех, кто сдавая недвижимость в аренду нелегально ещё и пользуется льготами на оплату услуг ЖКХ. А если им придётся сдавать легально — они таковых лишатся, ибо их доход уже выйдет на тот уровень, после которого льготы не предусмотрены. Хорошо ли это для тех, кто снимает жильё? Наверное, то же не очень. И хотя в таком случае они могут смело требовать от собственника положенную по закону каждому регистрацию по месту проживания, дополнительные налоговые расходы владельцы квартир, скорее всего, переложат на арендаторов, увеличив арендную плату.