Камчатские новостройки: безопасность или прибыль?

Изменение правил игры в строительной отрасли самого сейсмоактивного региона страны может привести к необратимым последствиям.

На пороховой бочке

Ранним воскресным утром 18 августа вся Камчатка проснулась от мощного подземного толчка. Землетрясение магнитудой 7 баллов заставило людей в панике выбегать на улицу. Домашние животные метались по углам и прятались в ванны. По квартирам прыгала мебель и холодильники, билась посуда, ходуном ходили стены. Десятки зданий потрескались. Практически одновременно на восточном побережье началось извержение вулкана Шивелуч, что только добавило опасений людям. Таких подземных толчков на полуострове не было больше 50 лет, сообщили позже ученые. Жертв и разрушений удалось избежать во многом благодаря надежности камчатской застройки, к качеству которой со времен Советского Союза предъявлялись особые требования. Для сравнения — во время февральского землетрясения 2023 года в Турции, магнитуда которого составляла 7,6 баллов, немногим больше камчатского, обрушились тысячи зданий и погибли порядка 50 тысяч человек. 

Каждый раз после таких природных катаклизмов, возникает вопрос: какие толчки способны выдержать здания на Камчатке? Турецкую трагедию нередко вспоминают на полуострове в связи с планами властей по масштабному строительству жилого фонда и появлением на этом фоне на рынке новых застройщиков без опыта работы в самом сейсмоактивном регионе России и мира.

«Камчатка – самая горячая точка на Земле. Гавайи, Исландия не идут с нами ни в какое сравнение. У нас 28 активных вулканов, их извержения представляют угрозу городам Петропавловск-Камчатский, Вилючинск, Елизово и населенным пунктам Усть-Камчатского района»,  — дает оценку Директор Института вулканологии и сейсмологии ДВО РАН Алексей Озеров.

Исторические сведения свидетельствуют, что территория вышеупомянутых городов  за последние 300 лет не менее пяти раз подвергалась воздействию 9-10-балльных землетрясений. Нередко они сопровождались цунами с высотой волн от 6 до 18 метров.

По данным ГУ МЧС по Камчатскому краю, На Камчатке, Курильских и Командорских островах, под дном Тихого океана, Охотского и Берингова морей и у их берегов происходит подавляющее большинство сильных землетрясений, наблюдающихся в Российской Федерации. Сейсмические станции Камчатки ежегодно регистрируют несколько тысяч землетрясений, из которых около 50 ощущаются жителями полуострова. В среднем примерно раз в десять лет происходят крупные землетрясения, размеры области очага которых превышают 150 км. Расстояние от ближайших «домашних» вулканов до Петропавловска и Елизово всего 30 км, немногим более чем от Помпей до Везувия.

Ученые не могут дать точного прогноза, но в своих расчетах для военных и гражданских властей исходят из вероятности повторения катастрофического землетрясения на Камчатке в любое время. Полуостров входит в Тихоокеанское огненное кольцо, и подземный исполин спит неспокойно.

Камчатцы живут буквально на пороховой бочке. Население полуострова сегодня составляет менее 300 тысяч человек, большинство из которых приходится на столицу края и два ближайших городах. Согласно расчетам МЧС РФ, при отсутствии оперативного оповещения в случае 9-балльного землетрясения в Петропавловске-Камчатском, Елизове и Вилючинске число погибших может составить до 36 тыс. человек, раненных – до 65 тыс. человек. При 10-балльном землетрясении расчетные цифры еще выше.

Малоэтажная Камчатка

Понятно почему надежность жилища для каждого жителя полуострова имеет жизненно важное значение. Петропавловск-Камчатский — единственная столица субъекта Российской Федерации, для которой расчётный сейсмический балл, согласно действующей карте сейсмического районирования, достигает 9 баллов для объектов гражданского строительства и 10-ти для строительных объектов повышенной ответственности. Город застроен преимущественно советскими пятиэтажками, многие из которых прошли дополнительное сейсмоукрепление после 2000-го года. В столице края всего два «небоскреба» высотой в 16 этажей, а лифты для жителей края – развлечение во время отпуска на «Большую землю». Современные жилые районы последние годы строятся в основном с ограничением по высоте до 9 этажей по монолитным проектам

Как строят новые дома на Камчатке.  Проектировщикам домов для Камчатки и в советское время, и сейчас приходится учитывать поведение зданий при землетрясениях. Поэтому здесь другие требования к стройматериалам и устойчивости домов.  Прочность зданий выше на 30% чем в других регионах. На это влияют усиленное армирование, ширина фундаментов и другие характеристки. «Качество строительства зависит в первую очередь от проектирования — все должно быть учтено, все усилия заложены в расчетной схеме», — говорит Татьяна Нигматулина, заместитель директора по строительству компании «Русский двор», — которая с 1976 года работала в «Камчсатскгражданпроекте».

Сейсмобезопасные дома в камчатском крае должны выдерживать до 10 баллов. Отличить такие здания от обычных на глаз невозможно.  Вся хитрость – в конструктиве.  «Выглядеть здание может как угодно. Все зависит от того, как оно просчитано, как сделано. Самое главное – какая площадка, грунты и тому подобное.  Ограничение по высотности было при панельном домостроении, потому что там своя специфика конструктива.  Сейчас его нет – монолит в этажности не ограничен», – комментирует Елена Никитина, заместитель начальника отдела жилищного строительства минстроя Камчатского края.

Последние десятилетия среди жителей Камчатки особенно популярна технология  монолитного строительства с использованием  несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ». «Монолитными» домами, как их называют камчатцы, застроены самые престижные районы города. Метод рассчитан на повышенную сейсмостойкость зданий. Технологию местный застройщик привез еще в 1990-х из Канады, а региональные конструкторы и архитекторы рассчитали оптимальные параметры конструкции здания, позволяющие строить крепкие и удобные дома.

Еще одно отличие домов на полуострове – материал. Камчатские строители делают многоэтажки из железобетона. На «материке» чаще используют газобетон – этот материал легче, у него совсем другие характеристики, которые для сейсмоопасного региона не годятся. 

Строгие требования к многоквартирным домам на Камчатке предъявляет и закон. Проектные документы таких зданий обязательно проходят экспертизу. Если в здании больше двух этажей – инспекторы государственного жилищного надзора должны следить на площадке за соблюдением проекта.  

«Когда речь идет о жилищном строительстве, важно точно понимать, какая сейсмичность у выбранной территории.  «Если завышена сейсмическая опасность, это тормозит строительство. Делает его очень дорогим. В случае недооценки случаются трагедии, — считает геофизик Данила Чебров — «Мне сложно комментировать происшествие в Турции. Но стоит понимать, что там очень сильные сейсмологи. Они очень хорошо представляли, какая у них сейсмическая опасность. Я делаю вывод, что дело в качестве строительства».

Страсти по «Олимпу»

Настоящие страсти разыгрались на Камчатке в связи с началом строительства в краевом центре первого в истории полуострова высотного многоквартирного комплекса.

ЖК бизнес-класса «Олимп» на элитном участке площадью 8 Га в центре города возводит местный миллиардер-рыбопромышленник Игорь Редькин, практически не имеющий опыта в девелопменте.  Чтобы получить элитную землю, принадлежащая Игорю Редькину компания «СЗ "Олимп-Камчатка"», резидент ТОР (территории опережающего развития) обещала построить на участке большую ледовую арену. Инвестпроект курировала Корпорация развития Дальнего Востока (КРДВ), подведомство Минвостокразвития. Однако вместо спортивного дворца на бывшем пустыре начали возводить циклопический по масштабам Камчатки жилой комплекс.

В комплексе сразу девять шестнадцатиэтажек на 100 тыс. кв. м. жилья для 3500 жителей. Одного взгляда на мастер-план ЖК достаточно, чтобы понять желание владельцев выжать из отвоеванных гектаров максимальное количество квадратных метров за счет плотности застройки и жесткой экономии на инфраструктуре. Расчеты экспертов подтверждают беспрецедентную для Камчатки плотность застройки, которая более чем в два раза превышает градостроительные нормативы Камчатского края. Согласно требованиям местного законодательства, на 8 га можно построить (всего) порядка 40 тыс. кв. м жилой площади для примерно 1,5 тыс. человек, — сообщает «Профиль» Застройщик утрамбовал в «Олимп» в два раза больше человеко-метров за счет счёт высокой этажности, экономии на инфраструктуре и, так или иначе, нарушении прав и интересов будущих жильцов. На три квартиры «элитного комплекса» приходится всего одно машино-место в паркинге, в то время как по нормам должно быть минимум одно на каждую квартиру. Огромный микрорайон, в который встиснулся новый сосед-гигант, планируется  без необходимой социальной инфраструктуры, детского сада и школы. С территории «Олимпа» ведет всего один выезд, что чревато хроническим транспортным коллапсом и проблемами для работы экстренных служб. Зимой, во время знаменитых камчатских метелей, жители «Олимпа» обречены стать заложниками.  ЖК «съел» новую дорогу, строительство которой было предусмотрено ранее градостроительным планом, чтобы облегчить транспортную нагрузку на район.

Вместо монолита создатели элитного комплекса решили обойтись проектом, разработанным Владивостокским ООО «Новая архитектура», из более дешевых каркасных многоэтажек. Это объяснимо с точки зрения бизнеса, но на Камчатке может обернуться драматическими последствиями.

Депутаты, эксперты и общественность бьют в набат. В СМИ появились свидетельства многочисленных нарушений градостроительных норм и требований сейсмобезопасности в ходе проектирования и реализации проекта нового высотного микрорайона. Застройщика и проектировщика обвиняют в шапкозакидательском подходе, а краевые власти — в попустительстве. Местные жители опасаются, что в случае мощного землетрясения высотки сложатся как карточные домики и превратятся в гигантские братские могилы.

«Жителей края возмутили планы по строительству «человейников» на ул. Топоркова. Горожане считают, что 16-этажные дома недостаточно сейсмоустойчивы и испортят вид города» — `сообщает ИА «Кам24». 

Весь город знает, что под строительство камчатских «небоскребов» выбрано максимально неудачное и одно из самых опасных мест в городе.

«На этом пустыре, десятилетия стоявшем незастроенным, неустойчивые грунты. А потому строить там ничего нельзя. Это профильные специалисты выяснили ещё в советское время», ставит под сомнение депутат местного ЗАКСа, журналист Александра Новикова проведенную экспертизу проекта.

 «В районе ул.Топоркова вообще нельзя строить что-либо многоэтажное, там грунт неустойчивый. Но те, кто подписывают все эти экспертизы, не собираются жить в таких домах, тем более на верхних этажах. А на остальных им глубоко наплевать ("деньги не пахнут"). Раньше, во времена СССР, за каждое неграмотное решение по строительству (…) ждали серьезные наказания. А сейчас никто за свои решения, подписи, экспертизы практически никогда не несёт ответственности. Вот и творится такой беспредел»

«…думаю, что в опасном месте микрорайон поставили, да ещё так не продумано... Оторопь порой берет и недоумение...» — комментируют пользователи соцсетей.

Застройщики и проектировщики утверждают, что современные технологии строительства гарантируют сейсмостойкость при 9-10-балльном землетрясении.

Однако в случае с «Олимпом» ни простые горожане, ни эксперты в этом не уверены.

«Раньше были экспериментальные лаборатории по строительству, где проводились исследования – из каких материалов, на каких грунтах нам строить и т. д. Сейчас я таких лабораторий не вижу. Более того, ранее при строительстве домов на них выборочно проводились испытания, за которыми я сам наблюдал. Построенные коробки домов раскачивались с помощью специального устройства – эксцентрика. Если сегодня я увижу такие испытания, то буду уверен в высоком уровне строительства»,  — делится своими сомнениями директора Института вулканологии Алексей Озеров.

Гром средь ясного неба

Вмешательство прокуратуры края подтвердило подозрения и стало громом среди ясного неба. В ходе проверки обнаружилось, что до настоящего времени у застройщика вообще нет права на строительства, хотя работы идут полным ходом, а город увешан баннерами для привлечения дольщиков.

Согласно материалам прокурорской проверки, разрешение на строительство ЖК «Олимп»,  выданное Минвостокразвития, не соответствует требованиям капстроительства. Объект возводится без утвержденной документация по планировке территории. Нет проекта межевания земельного участка, а градостроительный план нарушает ФЗ No 473-ФЗ. Без этих документов в принципе невозможно оценить насколько соответствуют разрешенным параметрам размеры участка, предельное количество этажей, высота зданий, плотность застройки и другие жизненно важные показатели.

В настоящее время материалы проверки находятся в Генпрокуратуре, которая должна дать оценку выявленным фактам.  Но как такое вообще возможно? Куда смотрят власти и идет ли речь об одном факте или такой подход к строительству на Камчатке сегодня системное явление?

Головная боль губернаторов

Камчатка остро нуждается в новом жилье. Последние годы федеральный центр вкладывает в строительство жилья на Камчатке миллиарды. Только Федеральным нацпроектом «Жилье и городская среда» для Камчатского края с 2019 по 2024 год на переселение жителей из ветхого и аварийного жилья было предусмотрено финансирование 3,4 миллиарда рублей. В 2021 году на Дальнем Востоке также началась реализация программы "Дальневосточный квартал" по возведению комфортного, надежного, но при этом доступного по цене жилья. К 2030 году для более чем 100 тысяч дальневосточников, в том числе жителей Камчатки, дополнительно планируется построить 2,5 миллиона "квадратов" жилья.

При этом с учётом местных климатических условий и повышенных требований к сейсмостойкости зданий на полуострове не так много строительных компаний готовых этим заниматься, а уж коммерческой застройкой, а не по госконтракту – единицы. Застройщиков не хватает. Даже Крупные социальные проекты, такие как многострадальная краевая больница, превращаются в ползучие долгострои. Развитие отрасли сковывают многочисленные проблемы: от низких темпов развития территории и убыли населения до высокой себестоимости строительства и проблем с подведением инфраструктуры к земельным участкам. Строительная отрасль камчатского края десятилетиями находилась в упадке. Крупные федеральные игроки на Камчатку не спешат. Есть много гораздо более привлекательных регионов. Дальневосточная ипотека лишь немного оживила рынок. Для достижения показателей нацпроектов по вводу жилья необходимо увеличивать производительность в разы, считают эксперты.

Власти отчаянно лавируют между KPI по нацпроектам и необходимостью отчитываться по освоенным бюджетам перед центром с одной стороны и проблемами в стройотрасли региона с другой. Губернатор Камчатки Владимир Солодов недавно открыто  признал, что Камчатский край и его столица находятся в аутсайдерах по строительству жилья.

В рейтинге российских городов по вводу жилья в строй Петропавловск-Камчатский занял 99 место из 100 возможных. При этом правительство края заявляет, что жилищное строительство — одно из ключевых направлений плана развития Петропавловска-Камчатского, а в регионе с прошлого года ведётся работа по подготовке проектов комплексного развития территорий, стимулирующих появление новых многоквартирных домов.

«Это связано с множеством факторов, и, конечно, ситуацию нужно срочно менять», – заявил Владимир Солодов.

Поддержку инвестпроекта резидента ТОР по строительству скандально известного высотного ЖК «Олимп» власти Камчатского края также объясняют необходимостью решать острую проблему дефицита жилья. При этом жилье в «элитном человейнике» сложно назвать социально-доступным. На этапе фундамента за четыре года до сдачи объекта квартиры предлагаются по московским ценам от 7,11 до 19.7 млн руб.(ЦИАН)

Владимир Солодов в ходе июньского отчета перед Заксобранием края, отвечая на неудобные вопросы депутатов по ситуации вокруг «Олимпа» заверил, что все «официальные требования были выполнены». Правда, оговорился, что «сам не перепроверял за службами, выдававшими разрешения на строительство».

«Я всячески стараюсь стимулировать рынок жилищного строительства и эту задачу ставлю перед коллегами по правительству. У нас 87 тыс. кв. м в год строится. Это с ростом в 2,5 раза за последние 4 года.  Но это все равно мизер, прокомментировал Владимир Солодов — Ориентир от 0,8 до 1 кв. м на одного жителя. Это значит, надо строить еще в три раза больше в год, чтобы удовлетворять нормально спрос и встраиваться во все программы. Поэтому я, конечно, стараюсь всячески помогать строителям, которые берутся».

Похоже, камчатские чиновники оказались между молотом и наковальней. Жилищный вопрос превратился для них в такую хроническую головную боль, что многие готовы буквально на руках носить практически любого застройщика. Вопрос, насколько разумно закрывать глаза на появление девелоперов-дилетантов и нарушения законодательства в строительной отрасли? Чем может обернуться изменение правил игры на рынке сейсмобезопасного строительства в угоду конъюнктурным интересам и прибыли? И кто будет отвечать за последствия спорных проектов в случае 8-9 бального землетрясения?