Дом-розарий – в зарослях в бюрократии

Краснодарская фермер, обратилась к руководству Верховного суда в связи с бюрократическим тупиком, из-за которого под снос может пойти не только ее дом, но и целый жилой массив.

Фермер из Краснодара, построившая дом на арендованной у государства земле, после изменения генплана кубанской столицы и городских Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не может его оформить. Изначально земля арендовалась под сельхозпроизводство, и постройка предназначалась для выращивания цветов, но потом гордума кубанской столицы изменила для этого массива территориальную зону на ИЖС, таким образом, нахождение на участке нежилого здания стало невозможным. Суды сначала поддерживали фермера, но в последний момент несмотря на то, что жилье было зарегистрировано в ЕГРН, изменили позицию и обязали ее снести постройку из-за того, что Росимущество отказалось приводить договор аренды в соответствие с новыми ПЗЗ и согласовывать строительство. Зажатая в бюрократические клещи женщина направила жалобу последней надежды Председателю Верховного суда РФ Вячеславу Лебедеву. Проблема состоит в том, что в данном массиве – свыше 280 подобных участков, и это дело стало лишь первой ласточкой, после которого под снос могут пойти и соседские дома.

Краснодарская фермер, занимающаяся выращиванием цветов, арендовала земельный участок, находящийся в федеральной собственности, до 2060 года. Массив, в котором находится ее участок, известен как дачный массив «Сады Калинина» в районе Западного обхода Краснодара. К моменту начала аренды земля имела вид разрешенного использования «для сельхозпроизводства». Здесь женщина возвела нежилое здание для хранения и обработки цветов.

Однако после изменения генплана Краснодара в 2020 году, которые повлекли за собой и изменения городских Правил землепользования и застройки, территориальная зона этого земельного массива была изменена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и нахождение на данном участке нежилого здания для сельхозиспользования далее стало невозможным.

Тогда фермер стала предпринимать шаги, направленные на привидение документов на земельный участок и уже зарегистрированный в ЕГРН объект капитального строительства в соответствие с требованиями новых градостроительных регламентов. Как следует из материалов дела, она обращалась в краснодарский департамент архитектуры и градостроительства с просьбой получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но ее документы там даже не приняли, потому что вид разрешенного использования участка согласно договору аренды (для сельхозпроизводства) не соответствовал цели строительства на нем жилого дома. Она пыталась добиться у Росимущетва приведения договора в соответствии с новой градостроительной документацией и данными Росреестра, однако добиться этого от федеральных чиновников также не смогла.

В итоге фермер получила иск от Росимущества о расторжении договора аренды и сносе здания ввиду невозможности использовать участок в соответствии с условиями сделки. При этом, конечно, следует признать, что постройка была возведена ей без разрешения арендодателя. Но Прикубанский суд Краснодара, рассмотревший дело, указал, что основанием для сноса самовольной постройки не могут быть только формальные недостатки (отсутствие разрешения на строительство), что также разъясняет и Верховный суд. Важно еще установить, не нарушает ли сохранение самоволки права и интересы других лиц, не создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан, а кроме того, пытался ли застройщик легализовать ее. И так как в данном случае здание этим критериям соответствует, а фермер пыталась его легализовать, суд в иске Росимуществу отказал. Краснодарский краевой суд в этой позиции поддержал суд первой инстанции. После этого Росреестр зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости права на возведенное строение, но уже как жилой дом.

Однако Четвертый кассационный суд общей юрисдикции занял противоположную позицию. Его не убедили доводы фермера о том, что та предпринимала все зависящие от нее усилия для того, чтобы привести в соответствие с изменившимися градостроительными требованиями и договор аренды, и свою постройку. Кассация приняла по делу новое решение, которым расторгла заключенный с фермером договор аренды и обязала ее снести зарегистрированное по закону жилье. Ключевым доводом стало то, что права аренды на участки для ИЖС разыгрываются только на торгах, а фермер получила землю вне аукционных процедур. Но разве есть ее вина в том, что городские власти своим решением изменили генплан и ПЗЗ, а по сути – и ее жизнь, и весь выстраивавшийся годами бизнес? Также кассация сослалась на отсутствие разрешения Росимущества на возведение постройки. Как будто фермеру у этой структуры вообще удавалось добиться более элементарных вещей вроде приведения договора аренды в соответствие с новыми ПЗЗ.

Попытки обжалования этого решения в коллегии по гражданским делам Верховного суда ни к чему не привели – московские судьи не пожелали истребовать дело для изучения истории женщины, оказавшейся в результате изменения генплана Краснодара в бюрократическом тупике.

По мнению ответчицы, ее дело является пилотным. По факту данный массив в 2011 году был разбит всего на 281 участок, где ее соседи также уже построили дома. Существуют опасения, что сейчас имущество каждого из них находится под угрозой, и в ближайшем будущем им также предстоит общение с чиновниками Росимущества и судами, а потом их дома также могут пойти под снос.

На днях фермер направила жалобу последней надежды на имя председателя Верховного суда РФ Вячеслава Лебедева о пересмотре дела по новым обстоятельствам. В ней она ссылается на поправки в Земельный кодекс РФ, которые позволили фермерам возводить на сельхоозземлях новое и регистрировать ранее построенное жилье. По сути, это последняя инстанция, которая сможет защитить бизнес женщины и в перспективе - будущее всего массива.

Редакция будет следить за финалом этой истории в надежде, что законность в итоге восторжествует.