Обречены жить на съемных квартирах пожизненно: 60% россиян не могут купить жилье даже в ипотеку. Такая вот нерадостная статистика. За последнее десятилетие рынок недвижимости в России пережил значительные изменения.
Особенно ярко это выражается в уровне доступности жилья в новых домах для обычных граждан, не имеющих льгот и не входящих в категорию обеспеченных миллионеров. Согласно последним анализам, за шесть минувших лет показатель доступности сократился с 50% до 39%, что стало беспрецедентным с момента кризиса 2014 года. При этом, руководитель Центрального банка России Эльвира Набиуллина заявила о росте стоимости жилья на первичном рынке на 90% в течение трех лет.
Специалисты Института народнохозяйственного прогнозирования РАН принялись за тщательный анализ текущей ситуации. Они рассматривали возможности приобретения жилья семьями на условиях использования собственных (минимум 20%) и заёмных (максимум 80%) средств. В рамках исследования выявилось, что хотя на вторичном рынке недвижимости доля доступного жилья оставалась на уровне 54,7%, то есть относительно стабильной, ситуация с новостройками оказалась гораздо более тревожной.
В последние годы рынок недвижимости в России оказался под влиянием значительных экономических изменений. С 2019 года можно наблюдать стремительный рост цен на жилье, которое подорожало вдвое, тогда как доходы населения увеличились всего на 30%, как отмечают аналитики. Эта диспропорция вызывает серьезные изменения в поведении потребителей и подходах застройщиков к продаже жилья.
За последние годы численность россиян, имеющих возможность стать владельцами квартир в современных жилых комплексах, стала значительно сокращаться. Такие данные приводят к выводу о том, что обычным семьям всё тяжелее позволить себе жильё в новостройках, что можно связать с растущими экономическими трудностями и изменениями на рынке недвижимости.
Стремление государства облегчить покупку жилья через меры поддержки ипотеки оказалось не столь эффективным, как предполагалось. Объявленная льготная ипотечная программа, задуманная как стимул для кредитования на жилье, в итоге непреднамеренно привела к росту цен на жилье, повышая стоимость жилья и делая его менее доступным для большего числа граждан.
Рассматривая динамику последних шести лет, можно заметить, что с 2017 по 2022 год ситуация на рынке жилья для страждущих заиметь собственную жилплощадь изменилась не в лучшую сторону. Если в 2017 году возможность приобрести новостройку для российских семей была на уровне в 50,4%, то к 2022 году эта цифра упала до 39,8%. Это свидетельствует о серьезном сокращении количества семей, которые имеют финансовую возможность купить квартиру, даже рассчитывая на использование ипотечных займов.
Изначально спад процентных ставок по ипотеке в 2017 году вызвал рост спроса на жилье, но это оказалось недостаточно для решения проблемы всё увеличивающейся доступности. Уровень доходов граждан не смог соперничать с быстрым подъемом стоимости на рынке недвижимости, что и привело к снижению платежеспособности населения по отношению к ценам на квартиры.
Дорожающий квадратный метр стал серьезным испытанием для многих российских семей. Инициативы, призванные поддержать их в стремлении к обретению собственного жилья, не смогли полноценно нивелировать экономические препятствия, возложенные на плечи граждан рыночной экономикой. В то время как целесообразность и эффект от государственных программ требует переосмысления, реальность такова, что становится всё сложнее приобрести домашний очаг без затягивания финансового узла.
Изменения на рынке стали особенно заметны в сегментах «комфорт-плюс» и «бизнес», где, по словам Алексея Попова, в текущем году фиксируется число сделок с использованием ипотеки, сопоставимое с общим числом ипотечных сделок по всему рынку недвижимости четырехгодичной давности. Эта тенденция подчеркивает увеличивающийся интерес к более комфортабельному и качественному жилью.
Одним из ключевых факторов, определяющих текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования, стало решение Центрального банка России увеличить ключевую ставку до рекордных 15% годовых — это почти вдвое превышает предыдущий показатель в 7,5%. Такой скачок привел к невиданным ранее процентным ставкам по ипотеке, доходящим до 20% по базовым программам. Следствием стало заметное снижение спроса на ипотечные кредиты, ведь потенциальные покупатели отказываются от займов из-за их завышенных стоимостей.
Дорогостоящие кредиты и ощутимый разрыв между ростом цен на жилье и доходами граждан вызывают серьезные сложности как для потребителей, так и для застройщиков. Российская экономика продолжает адаптироваться к сложившимся обстоятельствам, постепенно ища пути преодоления новых финансовых барьеров. Будущее рынка остается неопределенным, и в ближайшее время многие аспекты его функционирования будут в значительной степени пересмотрены.
В текущий момент поддержку сектора новостроек осуществляет государственная ипотечная программа со льготными условиями. Эта программа фиксирует процентные ставки на уровне 8%, что является мерой поддержки для покупателей. Однако ходят слухи о возможном ужесточении условий получения ипотеки, что может выразиться в повышении необходимой суммы первоначального взноса с текущих 20% до 25%.
Но эти меры, хотя и оказывают поддержку, все же не вечны. В итоге, без дополнительных мер, поддержка на рынке недвижимости может ослабнуть. При этом, если взглянуть на вторичный рынок, то он развивается не так успешно, как сегмент новостроек, и в текущих условиях выглядит значительно более уязвимым перед лицом возможных экономических пертурбаций. Перспективы для него пока кажутся менее оптимистичными, и это вызывает беспокойство у потенциальных инвесторов и владельцев жилья.
Общая картина рынка жилья представляется сложной, и многое зависит от способности индустрии адаптироваться к новым реалиям. Изменения в стратегии застройщиков, обновление государственной поддержки и возможное увеличение привлекательности вторичного рынка — все это факторы, которые будут формировать структуру рынка недвижимости в ближайшем будущем.
Шансы приобрести собственное жилье становятся заманчивыми, когда речь заходит о государственной поддержке в виде ипотеки с пониженной процентной ставкой. Но вот доступно это далеко не всем категориям граждан. Например, варианты кредитования под 8% в год заметно отличаются от стандартных условий по процентам, достигающих 20%. А потому, когда потенциальные заемщики подсчитывают переплаты, разница оказывается весьма существенной.
Рассмотрим конкретный пример: при стоимости квартиры в 12 миллионов рублей и исходя из первоначального взноса в размере 20%, условия предоставления ипотечных кредитов имеют глубокое влияние на итоговую сумму переплаты. Если воспользоваться условиями государственной ипотечной программы с процентной ставкой в 8%, то за 15 лет переплата банку составит примерно 6,9 миллиона рублей. В то же время, при кредитовании по базовой ставке текущих 17%, эта сумма возрастает до удручающих 17,4 миллиона рублей.
Такая разница в суммах переплат ставит потенциальных владельцев жилья перед фактом: за те же деньги можно было бы приобрести не одну, а три квартиры за наличные, если бы не высокие проценты по ипотеке.
Но многие в сторону ипотеки даже не смотрят. Ведь для ее одобрения необходим практически немыслимый для большинства ежемесячный доход. А это значит, что многие из тех, у кого нет собственного жилья и перспективы получить таковое по наследству попросту приговорены к съёмному жилью. Пожизненно.