Столица Приангарья, как и многие другие крупные города, решительно намерена оставить в прошлом практику так называемой точечной застройки. Причин несколько. И нехватка свободных участков — самая банальная из них. Куда важнее социальный запрос. Горожане рассуждают так: «В Иркутске достаточно площадок, занятых деревянными бараками, ветхими домами, откровенно мозолящими глаза. Их и нужно сносить, на расчищенном месте возводить современные жилые комплексы». Администрация Иркутска уже 10 лет с лишним работает в этом направлении. Давайте вместе посмотрим на результаты и перспективы эксперимента.
Набор простых и понятных действий «снести старое, построить новое» официально называется программой «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). В Иркутске она реализуется с 2012 года. Городская администрация сформировала несколько десятков участков, занятых ветхими домами, и предложила их застройщикам: сносите старые здания, расселяйте людей, возводите новое жилье. К слову, брать на себя ответственность готовы далеко не все строители. За десять с небольшим лет в Иркутске реализовано полностью пока два договора РЗТ. Подробнее о программе рассказывает заместитель начальника отдела целевых программ департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Денис Грибещенко.
Где и в каком объеме в Иркутске сейчас задействован механизм РЗТ?
За все время реализации механизма развития застроенных территорий заключено 17 договоров, из которых два полностью реализованы, а пять были расторгнуты. Если касаться неудачных примеров, то причины расторжения договоров разные. По большей части они связаны с тем, что застройщики не смогли справиться с обязательствами по расселению людей из старых домов. Это площадки на улицах Кайская, Лыткина, Радищева, переулок Восточный, а также в квартале улиц Мухиной-Театральная-Аносова.
Успешно завершенные проекты горожане могут видеть в Октябрьском и Свердловском районах Иркутска. Первый — это комплекс домов в квартале Депутатская-Лыткина-Красноказачья-Зверева. Его реализовало ЗАО «АЗГИ» несколько лет назад. На месте двухэтажных многоквартирных домов теперь стоят современные жилые комплексы. В Свердловском районе проектом занимался застройщик «Танар». Новые дома там появились в микрорайоне Радужный.
Десять договоров сейчас находятся в разной стадии реализации. Стройки ведутся в разных округах Иркутска: на улицах Пушкина, Пискунова (два проекта), Култукская, Ивана Сивко, в переулке Пулковский, в квартале улиц Сеченова-Мухиной-Баженова, Якоби-Мухиной, Мухиной-Захарова, Иркутской 30‑й Дивизии-Красноказачья.
Если говорить об объемах расселения, то в рамках реализованных и действующих договоров РЗТ будет снесено 64,5 тыс. кв. м. В настоящее время переселено порядка 2098 граждан или 753 семьи.
Много ли жилья возводится на освобождаемых от старых домов площадках?
На данный момент всего введено порядка 400 тыс.кв. м жилья, строительство не закончено, продолжается в рамках РЗТ и в настоящее время. Если говорить об отдельных площадках, то наиболее точные примеры можно привести по уже завершенным проектам. Например, в районе улицы Депутатская ЗАО «АЗГИ» расселил 39 многоквартирных домов общей площадью 15,5 тыс. кв. метров. На этой же площадке появилось 29 новых блок-секций общей площадью 170,4 тыс. кв. метров жилого фонда.
ООО «Танар» расселил и снес три многоквартирных дома общей площадью 1,2 тыс. кв. метров, на этой площадке в период в 2017–2022 годах введено пять блок-секций общей площадью 18,4 тыс. кв. метров жилого фонда.
Какие плюсы и минусы для города в этой схеме взаимодействия с застройщиками?
Из очевидных плюсов для администрации — это ликвидация аварийного жилого фонда и точечной застройки, экономия бюджетных средств на расселение граждан. Застройщик получает удобную площадку. Как видно из анализа цифр снесенного и построенного жилья, освоение таких площадок экономически выгодно. Граждане, жившие в аварийных зданиях, получают новые квартиры. Конечно, не обходится без претензий со стороны людей — кто-то не хочет переезжать в другой район, кто-то недоволен метражом. В случае, если в рамках переговоров невозможно разрешить вопросы или претензии граждан, то все определяется судебном порядке.
Как таковых минусов механизма РЗТ не существует, за исключением случаев, если застройщик не смог рассчитать свои усилия и не исполнит обязательств.
Известно, что на смену РЗТ приходит новый механизм — комплексное развитие территорий. В чем особенность новой программы?
По большому счету, это логичное продолжение механизма РЗТ. Понятие комплексного развития территорий (КРТ) внесено в Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы РФ. КРТ подразумевает те же цели, что и программа развития застроенных территорий, но расширяет перечень земельных участков, на которых может быть реализован этот механизм. Так, если РЗТ предполагал реализацию в границах расположения многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, то КРТ можно применять и в отношении территории, застроенной, например, нежилыми объектами.
Площадки под КРТ предполагаются во всех округах Иркутска, преимущественно на месте аварийной многоэтажной жилой застройки, или не отвечающей действующим санитарным, строительным нормам, сейсмическим требованиям, а также типовой жилой застройки. Одна из наиболее перспективных площадок — предместье Рабочее.