Кому на улицу — кому в карман

Семью Валентины Туриченко из Краснодара пытается выжать из купленной квартиры соседка по дому, которая якобы не была уведомлена о сделке. Доказательства со стороны продавцов и покупателей говорят об обратном: сособственница Манукян не могла не знать об этом — нотариальное уведомление ей направлялось, риелтор общалась с ее супругом, а на заборе домовладения несколько месяцев висел огромный баннер, сообщавший о продаже. Если Четвертый кассационный суд общей юрисдикции пятнадцатого августа 2023 года не удовлетворит жалобу ответчиков, то истица получит имущество Туриченко за цену в два раза дешевле реальной стоимости.

Квартирный конфликт

Если вам приглянулось жилье в домовладении, находящемся в собственности нескольких лиц, и вы решили его во что бы то ни стало приобрести, будьте готовы к тому, что предприятие это весьма рискованное. Можно не только в неожиданный момент лишиться имущества, но и серьезно проиграть в деньгах. Такая история приключилась в Краснодаре. Если судебное решение станет прецедентным, то можно смело рекомендовать людям вообще не иметь дел с «долевками» или, напротив, советовать неблагонадежным людям махинации с таким жильем как возможность дополнительного заработка.

Есть на улице Калинина в Краснодаре домовладение, принадлежащее четырем собственникам. У каждого свои дела и заботы, поэтому в жизнь своих ближних до поры до времени не лезут. Но случилась ситуация, которую сейчас изучают суды. Одной из соседок вдруг пришла в голову уникальная бизнес-идея: излагать историю о том, что о продаже соседской квартиры ее должным образом не известили, поэтому договор о купле-продаже необходимо аннулировать, а недвижимость забрать у новых владельцев и продать ее по цене двухлетней давности, то есть в два раза ниже нынешней рыночной стоимости. И тут уже без разницы, как чувствуют себя новые собственники, плохи их дела или нет, ведь речь идет о принципиальной позиции: забрать, причем с существенной для себя выгодой. Продавцы тоже не в шелках, потому что их таскают по судам, им нужно постоянно доказывать, что они реализовали свои права, что сделали всё для того, чтобы должным образом уведомить сособственницу о продаже своей доли. Ибо закон гласит, что преимущественным правом выкупа обладают другие собственники, и только после того, как ни один из них не согласился на покупку, можно совершать сделку с инородцами. Что интересно, судебные инстанции ведут себя довольно странно: как-то не особо замечают доказательства ответчиков, не отражают в судебных актах важные документы, в связи с чем пострадавшие покупатели вынуждены постоянно обжаловать решения судов из-за нарушения процессуальных норм.

Цена мечты

Началось с того, что еще в 2016 году собственники одной из квартир — Игорь Гырьянский и Лидия Конопкина — решили продать жилье и купить себе новую квартиру. С этого момента они активно обсуждали тему с соседями, предлагая реализовать свое положенное законом преимущественное право выкупа. Заметим, что продавцы не обладали особыми юридическим познаниями, но при этом понимали, что соседи — это самые потенциальные из всех покупателей. К сожалению, ни у кого не было финансовой возможности выкупать метры, поэтому поиски покупателя затянулись, а вместе с этим сдвигался горизонт реализации задуманного. Через пару-тройку лет продавцам пришлось обратиться к опытному риелтору, которая ответственно подошла к делу. Мало того, что ее стараниями на заборе домовладения появился огромный баннер с объявлением о продаже недвижимости, так она стала опрашивать соседей на предмет их желания расшириться. Двое отказались сразу, а вот третий — госпожа Сильва Владимировна Манукян — проживал по другому адресу, а где именно, никто не знал: соседка не появлялась в своей квартире, при этом сдавала площадь квартирантам. Как впоследствии будет установлено на судебном заседании, риелтору удалось созвониться с мужем С. В. Манукян, который, как оказалось, бывал по адресу, иногда забирал почту из ящика и нередко по просьбе квартирантов оплачивал коммунальные услуги. Как расскажет в суде агент по недвижимости, мужчина ясно дал понять, что покупать долю их сторона не собирается. Ко всему прочему на заборе долгое время маячил баннер о продаже квартиры. Чтобы его не заметить, нужно быть, мягко говоря, крайне невнимательным. Однако последующая дотошность истицы при подаче иска в суд и отстаивание собственных прав и выгод исключают предположение о ее невнимательности.

После долгих поисков у Гырьянского и Конопкиной наконец появился покупатель — Валентина Туриченко. Женщина ютилась с двумя взрослыми дочерьми и их детьми в двухкомнатной квартире и мечтала разменять ее на более просторное жилье. И тут счастливая случайность: на продажу выставлена часть домовладения в очень удобной точке города, рядом со школой, поликлиникой и транспортом, причем площадь квартиры позволяла разместиться в ней всей семье. Решено было заключать сделку. Валентина Туриченко продала свою квартиру — и денег как раз хватало на покупку приглянувшегося жилья. Риелтор, как и полагается, действовала строго в рамках закона. Для того чтобы купля-продажа состоялась, необходимо было официально и при этом нотариально уведомить всех сособственников о предстоящей сделке. При поддержке риелтора продавцы направились к нотариусу Татьяне Петровне Колесниковой, которая составила необходимые документы. Важно, что на дату совершения сделки в ЕГРН в отношении С. В. Манукян не был указан адрес ее регистрации. Это могло быть связано с тем, что сама собственница не внесла эти данные. Не имея законной возможности запрашивать персональные данные собственника у МВД и руководствуясь нормативными разъяснениями Федеральной нотариальной палаты, нотариус направил уведомление С. В. Манукян по адресу спорного домовладения, в котором у нее имелась доля. К сожалению, письмо вернулось к нотариусу, потому что С. В. Манукян его почему-то не получила, возможно, уже имея замысел о последующем приобретении заинтересовавшей ее недвижимости через судебные разбирательства... Иного способа добиться аудиенции у собственницы у продавцов не получилось, несмотря на неоднократные попытки. Продавцы сделали всё возможное, что предполагают в таких случаях законные рамки, и сделку заключили в сентябре 2020 года. Право собственности В. Н. Туриченко было закреплено Росреестром в октябре 2020 года, женщина получила документы и въехала в домовладение полноправной хозяйкой.

Съезжайте за бесценок

Согласно версии собственницы С. В. Манукян она лишь в декабре 2020 года узнала о продаже соседской доли, когда заказала выписку из ЕГРН. Напомним: по свидетельским показаниям риелтора ее супруг так или иначе знал о намерениях соседей. Позднее, в ходе заседания в Краснодарском краевом суде, С. В. Манукян подтвердит номер телефона своего мужа, по которому общалась риелтор, когда уведомляла сособственников о намерении Гырьянского и Конопкиной продать принадлежащую им недвижимость и предлагала им выкупить объект. Кроме того, представитель С. В. Манукян в суде подтвердит, что чета Манукян живет вместе. Почему же судьи Краснодарского краевого суда остались глухи к признанию этих фактов самой истицей?

В марте 2021 года женщина направляет иск в Ленинский районный суд о признании договора о купле-продаже недействительным и переводе на нее прав покупателя. Никакие доводы защиты ответчиков — бывших и нынешних хозяев спорной жилплощади — в данном процессе услышаны не были.

Важно, что в первой инстанции на вопросы отвечала сама С. В. Манукян и, по сути, подтвердила доводы защиты ответчиков.

Так, на вопрос о том, кто оплачивал коммунальные услуги в августе и сентябре 2020 года, Манукян ответила:

— Не знаю. Может, квартиранты, может, муж. Это что, так важно?

Истица также подтвердила, что связь с квартирантами поддерживал ее муж, а сама она на объекте практически не появлялась.

— Наверное, муж приезжал, я там редко появлялась. Меня там в лицо почти никто не видел.

На вопрос о том, сообщала ли она адрес своего фактического проживания Гырьянским, Манукян ответила:

— Нет. Я их в лицо не видела, чтоб сообщать...

Аудиозапись судебного заседания имеется в распоряжении нашей редакции.

Не в ее пользу говорят и разъяснения Федеральной нотариальной палаты о том, что нотариус имеет право запрашивать у МВД адрес регистрации гражданина только по наследственным делам в связи с кончиной наследодателя, поэтому нотариус сделал всё возможное по закону, чтобы известить собственницу, направив гербовую бумагу по адресу нахождения объекта ее собственности. К сожалению, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не дала оценку позиции защиты ответчиков по поводу того, что с момента продажи недвижимости за три миллиона рублей его рыночная стоимость выросла в два раза — до шести миллионов, при этом Манукян перевела на депозит суда 2,9 миллиона рублей. Интересно, что сформировавшаяся по аналогичным спорам судебная практика свидетельствует о том, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. Суды других регионов (Свердловск, Санкт-Петербург) отказывают в удовлетворении исков о переводе прав и обязанностей покупателя на других лиц при аналогичных обстоятельствах. Почему же Краснодарский краевой суд остался глух к доводам ответчиков? Главный вопрос, на который не ответил суд: как же сособственникам продавать доли в принадлежащем им жилье, если в отношении других сособственников в ЕГРН просто нет сведений об адресе?!

Тем не менее суд принял решение, удовлетворив взаимоисключающие исковые требования С. В. Манукян: одновременно признал сделку недействительной и при этом перевел права и обязанности покупателя на истицу. Но раз сделка признана недействительной, то и права обязанности покупателя по недействительной сделке тоже не могут существовать! Такое взаимоисключающее решение, как представляется, позволяет усомниться в квалификации судьи Ленинского районного суда города Краснодара М. Б. Мохового, принявшего такое решение.

Эту ошибку усмотрел суд апелляционной инстанции — Краснодарский краевой суд. Он отменил решение первой инстанции в части недействительности сделки, оставив при этом перевод прав и обязанностей на Манукян.

Однако суд апелляционной инстанции допустил другую серьезную ошибку. В период рассмотрения апелляции умер Игорь Гырьянский, и его наследницей стала вдова Наталья Гырьянская. В таких случаях судебное рассмотрение должно приостанавливаться, однако коллегия всё равно провела заседание, не привлекая к этому вдову.

Несогласие ответчиков с решением суда изучил кассационный суд. Жалобы Туриченко и Конопкиной удовлетворены не были. Лишь вдову Фемида поддержала, и то формально, так как Гырьянская не была привлечена к процессу. Дело вновь вернулось в апелляцию (состав апелляционной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда: В. Д. Ямпольская, Н. М. Мантул, Е. Ю. Захарова), которая снова отменила решение Ленинского районного суда и удовлетворила требования С. В. Манукян. Что самое удивительное, к делу был приобщен вступивший в законную силу судебный акт 2000 года о фактическом разделе домовладения, иными словами, уведомлять другую сторону продавцы не были обязаны. Странно, что суд не только закрыл глаза на этот имеющий преюдициальное значение действующий судебный акт, но даже не отразил его наличие в судебном решении. Но ведь это решение перечеркивает всё дело!

Вот с таким пакетом судебных изъянов Гырьянская, Конопкина и Туриченко обратились в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, требуя отменить, по их мнению, незаконные и необоснованные решения. Дело будет рассматривать коллегия под председательством судьи О. В. Жогина, который и отменил судебные акты по жалобе вдовы, дав судам второй шанс разобраться в деле.

Понятно, что ситуации бывают разные. Иногда доводы противоборствующих сторон балансируют на грани и сложно понять, на чьей стороне правда, однако в ситуации с семьей Валентины Туриченко очевиден перекос. Складывается впечатление, что сторона истца злоупотребляет своим правом. И если судебное решение устоит, то возникнет прецедент. Сотни российских собственников бросятся выставлять на улицу нежеланных соседей и приобретать их жилье за мизерные деньги.

Пятнадцатого августа 2023 года наши журналисты будут присутствовать на рассмотрении кассационной жалобы. Надеемся засвидетельствовать торжество правосудия, а не ликование стороны.