В редакции краевой газеты прошел круглый стол, посвященный вопросам сельской ипотеки
Развитие села входит в пул главных приоритетов государства. В 2020 году постановлением правительства России в рамках федеральной программы «Комплексное развитие сельских территорий» была введена сельская ипотека. О востребованности финансового инструмента можно судить уже по тому, что с августа прошлого года сельская ипотека стала бессрочной, хотя изначально предполагалось, что она будет работать только до конца 2022-го. Для Краснодарского края развитие села очень актуально, что подтверждают цифры: за время работы программы было выдано более шести миллиардов рублей на приобретение жилья по сельской ипотеке.
Программа развития села динамично развивается: смягчаются условия для заемщиков и строительных компаний, расширяется список объектов, подходящих по сельскую ипотеку, растет количество семей, воспользовавшихся уникальной возможностью. И тем не менее у людей, желающих переехать в сельскую местность, постоянно возникают вопросы: на какие цели дают сельскую ипотеку и кто может воспользоваться программой? Каковы условия кредитования и от чего зависит процентная ставка? Как организован процесс строительства по сельской ипотеке?
Чтобы ответить на эти и другие вопросы, а также обсудить сложности, с которыми могут столкнуться участники программы, на круглый стол в редакции собрались представители банковской системы и предприятий, занимающихся благоустройством, руководители строительных компаний и риелторских агентств.
Почти рассрочка
Ведущий банк в плане сельской ипотеки — АО «Российский сельскохозяйственный банк»: львиная доля жилищных кредитов, выданных по программе развития сельских территорий, приходится именно на это финансовое учреждение.
— Сельская ипотека на сегодняшний момент — это самый выгодный финансовый инструмент для приобретения недвижимости. Так, ставка по кредиту составляет три процента годовых, что в 2,5 раза ниже ставки рефинансирования,— объяснила Тамара Остроух, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк». — Государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий» нацелена на улучшение условий жизни для селян. При этом взять сельскую ипотеку может любой гражданин России вне зависимости от места его проживания. То есть житель Краснодара, Москвы или Мурманска имеет возможность приобрести или построить дом в любом регионе, кроме Московской области, но при условии, что после введения объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет собственник зарегистрируется в нем в течение пяти лет.
— Какая сумма доступна и на каких условиях?
— Максимальный размер кредита по сельской ипотеке на одного человека составляет три миллиона рублей. Понимая, что в нынешних условиях, когда цена квадратного метра постоянно растет, этой суммы на строительство дома может быть недостаточно, наш банк расширил возможности для семей. Так, мы можем предоставить семейной паре два кредита, то есть суммарно шесть миллионов рублей. Первоначальный взнос — десять процентов на один кредит, если берется ипотека на обоих супругов — двадцать процентов. Срок кредитования — до 25 лет. Возраст заемщиков — 21—75 лет. Обращу внимание: в течение пяти лет после получения кредита клиент не имеет права продавать жилье, если ипотека не погашена полностью досрочно.
— Ставка три процента годовых действует в течение всего срока кредитования? Возможен ли пересмотр?
— Увеличение ставки произойдет только в одном случае: если заемщик не выполнит условия договора. Например, ставка может вырасти при просрочке оплаты, несвоевременном страховании объекта, если человек не прописался в доме. Также, если речь идет о кредите на строительство, а не на покупку готового жилья, дом должен быть возведен в течение двух лет и поставлен на кадастровый учет. Нарушение срока влечет за собой пересмотр ставки. Одностороннее решение банка об увеличении стоимости кредита без нарушений условий договора не предусмотрено.
Участникам круглого стола была продемонстрирована сравнительная таблица по трем видам ипотеки: сельской (три процента), с государственной поддержкой (7,7 процента) и стандартной (десять процентов).
Ежемесячный платеж по кредиту в шесть миллионов рублей на триста месяцев (25 лет) по сельской ипотеке составляет 28452,68 рубля. Совокупная переплата — 2536 тысяч рублей.
По ипотеке с господдержкой в месяц придется платить более 45 тысяч рублей, а общая переплата составит 7,5 миллиона рублей. При стандартных условиях размер ежемесячного платежа — 54,5 тысячи рублей, а переплата — более десяти миллионов. Резюмируем: сельская ипотека в разы выгоднее прочих инструментов.
— Сельскую ипотеку можно использовать как для покупки готового жилья, так и для строительства. Здесь также есть нюансы. Если дом приобретается у юридического лица, здание не должно быть старше трех лет. Купить у физического лица можно жилье, возраст которого не более пяти лет,— пояснила Тамара Остроух. — Строительство осуществляет компания-подрядчик, аккредитованная банком. То есть строить самому за ипотечные деньги нельзя — это условие выдачи кредита. Это вполне обоснованно, так как к домам, приобретаемым за средства сельской ипотеки, предъявляются определенные требования: объект недвижимости должен быть обеспечен всеми необходимыми коммуникациями для проживания и быть безопасным.
Построено, принято, оплачено
— Наша компания уже более десяти лет специализируется на индивидуальном строительстве. Когда начала работать сельская ипотека, рынок оживился, но, на мой взгляд, тормозящим фактором были сроки действия программы, которые первоначально установило правительство России. Теперь, когда сельская ипотека стала бессрочной, строительные компании увидели перспективу и стали активнее работать с этим инструментом,— высказал своем мнение Артем Пакулев, генеральный директор ремонтно-строительной компании «Пакулев Строй Групп». — Для фирм-подрядчиков, на мой взгляд, созданы хорошие условия. Так, банки взяли на себя основной массив документального оформления ипотеки и намного сократили путь от заказчика до строителя. Но трудности всё же есть. Мы часто общаемся с коллегами, и, когда обсуждаем сельскую ипотеку, все говорят о проблемах с получением ходатайства органов исполнительной власти. Этот документ необходим, чтобы банк аккредитовал компанию и внес в список застройщиков, имеющих право работать по сельской ипотеке. Ходатайство — это документ, подписанный главой сельского поселения или муниципалитета, в котором сказано, что нет возражений, чтобы данная фирма занималась строительством частного дома, который находится на данной территории. По сути, это согласие, а не ходатайство. Казалось бы, что сложного? Но на деле получить подпись главы сельского поселения, а тем более района, очень сложно. Мы понимаем, что существуют определенные опасения по поводу добросовестности подрядчиков: сказались десятилетия неконтролируемой застройки. Но сейчас, когда государство навело порядок в этом секторе, такое мышление мешает процессу.
— Срок строительства дома не превышает двух лет, иначе штрафные санкции. Сколько времени уходит на возведение среднестатистического дома?
— Отведенного времени более чем достаточно, чтобы построить дом и поставить его на кадастровый учет. Но надо обращать пристальное внимание на качество работы. Например, есть требования к дому. Это обязательный капитальный фундамент. Недавно разрешили по сельской ипотеке строить на свайно-винтовом основании. Материал стен — камень, кирпич, бетон, металл и дерево. То есть под этот формат подходят быстровозводимые каркасные дома, хотя наша компания пока в данном направлении не работает. Так вот что касается фундамента, то мы традиционалисты. Конечно, современные технологии и материалы позволяют начинать возведение стен через считаные недели после заливки, но, так как мы делаем упор на качестве, обязательно даем фундаменту устояться четыре — шесть месяцев. Идеально, когда к нам обращаются клиенты, у которых на участке уже залит фундамент, и таких много. В этом случае мы делаем экспертизу, и, как правило, старые фундаменты показывают очень хорошие характеристики,— сказал Артем Пакулев. — Само же возведение коробки площадью в сто «квадратов» — на Кубани чаще строят либо полностью из кирпича, либо из газоблока, облицованного кирпичом,— занимает семь — десять дней. В общей сложности строительство дома от заливки фундамента до сдачи в эксплуатацию с соблюдением всех технологических сроков занимает восемь — десять месяцев.
— Каков механизм взаимодействия подрядчика и заказчика?
— Существуют договоры о фиксированной стоимости и поэтапная оплата. Всё зависит от желания заказчика. А вот для застройщиков есть существенная проблема. Последний транш оплаты составляет сорок процентов от стоимости. А переводится он на счет компании только после того, как объект поставят на кадастровый учет. И не все собственники спешат оформлять документы. Получается, что человек фактически живет в доме, порой несколько месяцев, а застройщик всё это время ждет оплаты. Если учитывать, мягко говоря, нестабильную ситуацию с ценами на строительные материалы, такая схема несет существенные риски убытков.
— Мы прошли аккредитацию в Россельхозбанке, и в этой процедуре нам тоже сложнее всего было получить ходатайство главы поселения. Мне понятно, чем это вызвано: строителей много, а надежных в разы меньше. Но сейчас есть масса возможностей, чтобы проверить фирму не выходя из своего кабинета, однако, как показывает практика, это не сильно ускоряет процесс,— поддержал коллегу Евгений Юркин, генеральный директор строительной компании «Строй-Комфорт». — Есть еще один момент, который стоило бы изучить. Проблема в том, что нет четкого регламента по срокам одобрения ипотеки. Клиент не знает, сколько времени займет процесс оформления. Отсюда возникает настороженность по причине непрогнозируемого колебания цен. Если будет понимание процесса с точностью до дня, масса вопросов снимется. Ведь в строительстве не всё можно закупить заранее. Например, бетон или оконные блоки берутся непосредственно в процессе, и чем короче срок строительства, тем меньше риски.
Связующее звено
Поиск жилья может тянуться очень долго. Существенно сократить этот срок помогают риелторские агентства. По сельской ипотеке и здесь масса плюсов.
— Ипотека сегодня является основным инструментом стимулирования спроса. Государство очень много делает для этого. Ипотека стремительно развивается, порой даже вопреки выводам аналитиков. Например, когда началась пандемия, прогнозировалось падение продаж. Но напротив, произошел рост. Такая же картина наблюдалась после начала специальной военной операции. Государство очень чутко реагирует и предотвращает негативные сценарии развития событий, вводя целые пакеты льготных ипотечных программ, субсидируемых из бюджета. А сельская ипотека, действительно, самый выгодный инструмент,— считает Юрий Дон, руководитель департамента ипотеки компании «Этажи-Кубань». — Если человек хочет купить недвижимость в селе, он сталкивается с нехваткой информации. Объясняется это просто: чем удаленнее населенный пункт, тем, как правило, ниже уровень вовлеченности в информационное пространство. Проще говоря, часто продавец ограничивается табличкой «Продается» с телефоном, размещенной на фасаде дома. Риелторские компании как раз и устраняют этот пробел. Наши сотрудники постоянно мониторят населенные пункты, выезжая на места. Связываются с собственниками и предлагают помощь в продвижении объекта в информационное поле. Подобрать объект также можно на сайте риелторских агентств, там же предлагают пул застройщиков. Более того, клиент, работающий по сельской ипотеке, не платит агентству комиссионные. Это очень важный аспект, который снижает затраты заказчика.
— С позиции риелтора какие изменения могли бы активизировать сельскую ипотеку?
— В сельских населенных пунктах, особенно тех, которые близко расположены к крупным городам, активно развивается малоэтажное строительство. Однако по сельской ипотеке квартиры купить нельзя. На наш взгляд, это существенно сужает возможности. Внесение квартир в домах до пяти этажей в список разрешенных объектов стало бы мощным драйвером развития.
— Хочу напомнить, что государственная программа называется «Комплексное развитие сельских территорий». Следовательно, должно предусматриваться не только жилое строительство, но и социальная инфраструктура, благоустройство, создание комфортной среды,— взяла слово Снежана Шапошникова, управляющий ООО «ТД „Новая площадка”». — Приобретая или строя дом в сельской местности, человек должен получать и полный пакет возможностей для нормальной жизни: дороги, детские и спортивные площадки, зеленые зоны и так далее. Со своей стороны мы готовы к самому широкому сотрудничеству, так как имеем большой опыт в плане благоустройства территорий, в том числе сельских.
Уточнить детали
— Сельская ипотека развивается, и мы постоянно совершенствуем этот финансовый инструмент. Так, наш банк уже несколько лет развивает интернет-платформы. Особенно востребованы «Свое жилье» и «Свое село». При помощи первой можно дистанционно и без временных затрат подобрать объект недвижимости, оформить ипотеку, рассчитать смету и так далее. Вторая платформа также предназначена для того, чтобы улучшить жизнь на селе. Здесь можно найти участок, подобрать подрядчика, заказать работы по улучшению жилищных условий и так далее,— объяснила Тамара Остроух. — Застройщикам платформа «Свое жилье» тоже облегчает работу. Надо только создать «Личный кабинет». Так, теперь для того, чтобы подать заявку о партнерстве, достаточно ввести фамилию, имя, отчество и телефон клиента в «Личном кабинете». Дальше работает банк: связывается с клиентом, собирает необходимые документы, оформляет ипотеку.
Затем были озвучены вопросы наших читателей, на которые ответила Тамара Остроух.
— Что делать, если земельный участок находится под ограничениями?
— Ранее мы не кредитовали покупку или строительство, когда на участке имелись какие-то ограничения: электросети, газопроводы, приаэродромные и водоохранные зоны, наличие частных сервитутов и так далее. Буквально на днях мы стали работать по более гибкой схеме. Так, все вышеназванные ограничения вошли в стандартную схему. То есть срок рассмотрения будет составлять три дня. В части электросетевого хозяйства, например, будут предъявляться требования, чтобы столб отстоял хотя бы на минимальное расстояние от строения, а не был частью стены. То есть условия получения сельской ипотеки всё время смягчаются.
— Существуют ли квоты по сельской ипотеке?
— Лимиты действительно существуют, и года два назад у нас была проблема с квотами. Сделаны выводы — и с тех пор у нас не было ни одного случая, чтобы заемщику отказали в сельской ипотеке из-за исчерпания квот.
— Можно ли рефинансировать жилищный кредит под сельскую ипотеку?
— Такой инструмент с прошлого года не предусмотрен. Сельская ипотека выдается для строительства или покупки жилья. Воспользоваться ею можно всего один раз.
— Можно ли увеличить сумму кредита по сельской ипотеке?
— Нет. Однако наш банк предлагает потребительский кредит в рамках улучшения жилищных условий для жителей села. Процентная ставка составляет 3,25 процента. Максимальная сумма — пятьсот тысяч рублей. На эти средства можно произвести ремонт, купить оборудование или бытовую технику. Такая ставка тоже уникальна и очень выгодна.
Выгоднее наличных
В ходе обсуждения участники круглого стола нашли инструменты, которые помогут активизировать процесс улучшения жизни на селе. Например, помимо озвученных предложений, по общему мнению, стоит расширить список объектов, включив в него блокированные дома на двух — четырех хозяев. Этот существенно расширяет возможности за счет снижения затрат. Дальнейшее развитие информационных технологий и внедрение их в процесс оформления документов, расчетов смет и других этапов строительства по сельской ипотеке — это еще один аспект, способный повернуть людей лицом к селу.
— Говоря о сельской ипотеке, я сожалею лишь о том, что таких предложений по срокам и процентам нет для развития бизнеса. Мои подсчеты показали, что за пользование шестью миллионами рублей заемщик платит около десяти тысяч в год. То есть менее 850 рублей в месяц. Это супервыгодное предложение. Ведь даже депозиты в банках приносят гораздо большие дивиденды. И люди постепенно начинают понимать важность момента. Сейчас всё чаще к нам обращаются клиенты, которые в принципе могут сразу оплатить строительство, но хотят работать по сельской ипотеке, а имеющиеся средства направляют на развитие бизнеса, покупку другой недвижимости или благоустройство своего участка,— подытожил разговор Артем Пакулев. — Нет сомнений, что сельская ипотека будет развиваться. А то, что механизм постоянно совершенствуется в сторону ее доступности, является еще одним важным фактором движения вперед. Надеемся, что в будущем размеры кредита по сельской ипотеке будут увеличены и мы будем строить еще более современные и просторные дома. Все возможности для этого у нас есть.