Суд застройке не помеха: в селе Варваровка под Анапой сельхозземли застраивают жилыми домами

Вопреки решению Анапского районного суда о сносе незаконных строений на землях сельхозназначения в селе Варваровка, собственники территории бывших виноградников, так называемого коттеджного поселка Златоград, продолжают продавать земельные участки жителям отдаленных российских регионов.

На днях стало известно, что администрация Анапы добилась судебного решения о сносе спорных строений, входящих в коттеджный поселок Златоград в селе Варваровка Анапского района. На этом информационном фоне нас заинтересовала судьба местных жителей, которые не так давно жили в одной из передовых аграрных точек края, где совхоз «Кавказ» выращивал виноград, а склоны ныне лысых гор были покрыты кустами янтарной ягоды. Мы выехали на место, чтобы своими глазами убедиться в том, что распродажа земель и строительство домов действительно происходят, а также узнать мнение местных жителей и администрации курорта.

«Бдительные люди»

ТСН «Златоград» находится на склоне холма, впритык к виноградникам. Территория огорожена забором с табличками «Частная территория. Проход/проезд запрещен». За этими заборами нарезаны участки по 4—6 соток, на некоторых из них находятся строения, похожие на жилые. О том, что в некоторых из них кто-то проживает, свидетельствуют кондиционеры, спутниковые тарелки, шторы на окнах, уличные беседки. Мы припарковались возле ворот, за которыми находятся виноградники, и решили осмотреться. Как только наш фотограф приблизился к одному из домиков, чтобы сделать снимок его тесного соседства с виноградниками, появился неизвестный мужчина, фиксирующий происходящее на камеру мобильного телефона. Он стал угрожать полицией и ссылаться на то, что мы не имеем права производить съемку.

Примечательно, что в мае в социальных сетях был размещен видеорепортаж местного блогера, который, как и мы, приезжал в Златоград и рассказывал о том, как россиян разводят на крупные суммы за возможность окопаться в живописном месте, ни слова не упоминая о том, что участки находятся на землях сельхозназначения, а администрация курорта через суд требует признать постройки незаконными и сровнять их с землей. Во время съемки блогер столкнулся с похожей ситуацией — на дорогу выбежала женщина и, фиксируя происходящее на телефон, стала убеждать незнакомца, что нахождение и съемка на территории поселка запрещена. Иными словами, в ТСН «Златоград» ведется усиленный контроль за территорией и люди, которые его обеспечивают, настроены крайне недружелюбно и откровенно нервничают.

Они даже не интересуются причиной интереса СМИ к их поселку, и вообще кто и по какой причине к ним приехал. Ведь помимо журналистов сюда могут наведываться риэлтеры или потенциальные покупатели, которых ТСН заманивает «закрытой территорией, экологически чистым районом, удобными широкими улицами, автономными коммуникациями, жильем для жизни и отдыха, единым архитектурным стилем». Отметим, что после майских публикаций в местных СМИ и блогах, сайт коттеджного поселка внезапно перестал работать. Между тем в данный момент он снова доступен и обещает будущим покупателям золотые горы и райские кущи.

Участки из мышеловки?

«Это коттеджный поселок площадью почти четыре гектара с современной архитектурой. Поселок располагается на высоте сто пятьдесят семь метров над уровнем моря. Всего в Златограде шестьдесят три земельных участка. Их площадь составляет от четырех до десяти соток. Здесь можно выбрать дом с видом на горы, лес или море»,— говорится на сайте.

Отметим, что участки площадью шесть соток стоят от 1,7 до 2,6 миллиона рублей. В нормальных условиях — цены бросовые и лакомые, но с учетом того, что законность строительства на данной территории сомнительна, выкупленные участки могут быть пригодны разве что для разведения огорода.

Двадцать пятого мая на сайте ижевского ресурса «Бизнес правда» вышла публикация «Поселок „Златоград” в Анапе — яркий пример как потерять деньги», в котором журналисты анализируют информацию из открытых источников и рассказывают, почему не стоит «покупаться» на заманчивые предложения, распространяемые коммерсантами в сети Интернет. В комментариях к статье читатели делятся своими мыслями о проблеме и опытом приобретения участков в Варваровке.

«Хотя от Варваровки до моря далековато, всё равно люди покупаются на это предложение, — пишет читательница Татьяна. — Нужно очень внимательно изучать документы, делать запросы в Росреестр, узнавать о назначении участка и всё время помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловках».

«Да, Татьяна, вы правы, удивляться нечему, — отвечает ей Степан. — У меня знакомые «купились» на заманчивую цену, не убедившись в чистоте сделки. Не хотели упускать выгодный вариант, ведь все так красиво рассказывают и показывают, главное недорого. По итогу Росреестр зарегистрировал данную сделку, дальше самое интересное. Спустя год администрация обязывает их снести все постройки так как земли сельхоз назначения. А дальше начались бесконечные судебные процессы, которые длятся уже второй год. Ведь мошенничество сложная статья, пострадавшие по своей воле заключали договор купли-продажи. А то, что их ввели в заблуждение, нужно еще доказать».

«Хотели купить три участка, чуть не „попали” на потерю больших денег, так как в СМИ заметили материалы, что будут судебные разбирательства, — пишет Валерия. — Страшно представить, сколько людей уже потеряли деньги».

Легким движением руки земли превращаются...

Суть истории такова, что в 2012 году спорные земли были выкуплены частными лицами, а в 2014 году путем публичных слушаний был изменен вид разрешенного использования указанных земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства» и «для сельскохозяйственного производства» на другой вид разрешенного использования — «для садоводства и дачного хозяйства», при котором якобы разрешено строительство двухэтажных дачных домиков. После этого земельный массив был нарезан на участки, а участки выставлены на продажу.

Из решений Анапского городского суда и определения апелляционной коллегии краевого суда нам стало известно, что в 2020 году анапская прокуратура направила главе Анапы представление об устранении нарушений законодательства в сфере земельных правоотношений. По мнению прокуратуры, вынося постановление об изменении вида разрешенного вида использования, администрация не учла тот факт, что для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, который направлен на охрану таких земель и недопущение их выведения из сельскохозяйственного оборота, на них запрещена застройка, в том числе в целях использования сельскохозяйственной деятельности. Прокуратура указала, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В итоге постановление администрации об изменении разрешенного вида использование было отменено.

Эту информацию нам подтвердили и в пресс-службе администрации города Анапа:

— Согласно генплану данный земельный участок относится к зоне сельхозугодий. В соответствии с правилами землепользования и застройки градостроительные регламенты не устанавливаются для таких земельных участков, поэтому строительство здесь запрещено. Сейчас в отношении объектов, расположенных на шести земельных участках Анапским районным судом принято решение о сносе. Но оно еще не вступило в силу.

Кстати, судя по кадастровой карте, один из этих объектов уже зарегистрирован.

Примечательно, что на сайте коттеджного поселка отсутствует информация о каких-либо судебных тяжбах, не приостановлена продажа спорных участков. Более того, на заборах Златограда вывешены таблички, предлагающие купить землю.

В решении Анапского районного суда говорится, что «территориальная зона земельных участков, являющихся объектом судебного исследования, не предусматривает размещения на нем индивидуального жилого дома, каких-либо строений, не связанных с сельскохозяйственным производством. Согласно сведениям управления архитектуры и градостроительства администрации Анапы разрешение на возведение объектов капитального строительства на указанных земельных участках отсутствует».

Дом площадью полтора «квадрата»

Если говорить о фермерских хозяйствах, которым позволительно возводить на своих сельхозугодиях жилые строения, то согласно разъяснениям прокуратуры, «на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка».

Отметим: если у фермера в пользовании один гектар земли, он может построить дом с максимальной площадью застройки 25 квадратных метров. Но если участок «фермера» шесть соток, как у собственников, купивших землю в Златограде, то площадь застройки, на которую они могут рассчитывать, составит полтора квадратных метра. Увы, этого не хватит даже на то, чтобы поставить на участке уличный туалет, тем более коттеджный поселок никогда не позиционировал себя фермерским хозяйством.

Сети не выдерживают нагрузки

Отношение местных жителей к застройке виноградных склонов тоже весьма нетерпимое. Состояние сетей не выдерживает растущей нагрузки.

— Ну что это такое! Мы уже устали всем говорить: пора прекратить эту застройку, — рассказывает местная жительница Светлана. — С электричеством проблемы: чуть ветерок дунет — свет отрубает, газа нет, люди бунтуют, здание почты у нас как при царе Горохе, все сыплется, мы уже боимся там находиться. Аптеки нет. Из магазинов только частники. Мы спрашиваем, почему у нас нет ни одного сетевого магазина, а нам говорят: «Где землю взять?» Получается, под это всё земля есть, а под магазин нет? Такое ощущение, что на Варваровку «забили» по полной программе.

Председатель совета общественности Супсехского сельского округа Наталья Маслова рассказала, как хаотичная застройка довела село до плачевного состояния. В 2008 году в Варваровку пришли московские акционеры, которые стали перепрофилировать сельхозугодья под ЖСК. К 2013 году земля была нарезана на куски и стала активно продаваться. Если ранее между виноградниками и жилыми домами пролегала дорога и водоотводной канал для сбора воды, идущей со склонов, то после изменения вида разрешенного использования земли, обводные каналы были застроены домами.

— В прошлом году у нас было такое наводнение, которого не случалось за всю историю. И все потому, что все водоотводные каналы исчезли и вода пошла на село. В этом году смыло половину отремонтированной дороги по улице. Со всех сторон такая же. Поэтому люди очень обижены. Электроэнергии не хватает, напряжение низкое, постоянно выбивает подстанции из-за перегрузки. Давление воды тоже упало. Стройками окончательно разбили дороги. А средств в бюджете у нас, как понимаете, не так много, — говорит Наталья Маслова. — Мне по-человечески жалко и тех, кто застроились. Но когда вы покупали землю, вы что не видели, что берете? Неужели продавец участка вам скажет, что все плохо, и вы этот участок купите? Нет, они обещали, что будет и свет, и газ, и вода. А почему бы не пойти в администрацию и не спросить, какие перспективы по этому адресу? Вам бы все сказали. А теперь и их жалко, но население почему должно страдать? Мне нравится направление, которого придерживается глава Анапы Василий Швец. Он сейчас делает так, чтобы застройка проходила только с предусмотренными коммуникациями и социалкой. Раньше всё так и было. В советское время никогда бы не ввели такое количество жилого фонда без социалки и коммуникаций. Если думать об интересах села, чтобы оно не тонуло, чтобы людям было лучше, надо застройку прекратить и некоторые дома, конечно, желательно снести. Но как с людьми быть, которые построились? Они и виноваты, и не виноваты в моем понимании.

Мы продолжим следить за ситуацией, которая сложилась в селе Варваровка, как будут исполняться судебные решения. Необходимо помнить, что даже в очень красивом месте нельзя построить лучший дом и жить в нем, если это противоречит закону.